Global real estate: how can investors benefit from an evolving asset class?

28.06.2018

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Guy Barnard and Tim Gibson, Co-Heads of the Global Property Equities Team, provide a mid-year review of the market and outlook for the rest of the year, as well as share the sectors that garner their favour.  

How have real estate markets fared so far in 2018, and how has this impacted your portfolio positioning?
Global property equities have faced the dual headwinds of rising interest rates as global growth expectations accelerate, as well as ongoing challenges in the retail sector, given the growth of ecommerce. This backdrop has not come as a surprise to us. It simply reinforces our belief in the importance of being selective and active real estate managers.
 
Technological change, rapid urbanisation and shifts in demographics are fundamentally altering consumer behaviours and redefining the needs and uses for real estate. This has led us to be increasingly discerning in our holdings and focused on those cities, sectors and companies where we see the potential for sustained revenue growth, while avoiding companies lacking growth (the so-called ‘bond proxies’ that are perceived to pay safe and predictable income with less volatile prices), where asset values may be eroded by rising interest rates, declining occupancy or falling rents.
 
To date this has worked well, with companies exposed to sectors such as logistics, data centres and affordable housing generally outperforming more traditional real estate sectors, such as retail. Diversification away from the US into markets in the higher growth phase of the real estate cycle, such as Singapore, Hong Kong, Germany and Spain, has also been beneficial.
 
Has your outlook for the remainder of the year changed?
Twelve months ago we felt that real estate equities looked attractive relative to bonds, but less compelling against the wider equity market where earnings growth was accelerating.
 
Today, we continue to believe that the dividend yield for real estate investment trusts (REITs) looks attractive relative to interest rates, and compared to the yield from government and corporate bonds. Particularly in light of our expectations for continued dividend growth from REITs in the years ahead. In addition, the dividend yield (dividends paid relative to market value per share) now looks increasingly compelling, most notably in the US where REITs currently offer a dividend yield of approximately 4.4% versus the average yield of 1.9% from companies listed on the S&P 500 Index. (Source Thomson Reuters Datastream FTSE NAREIT US Real Estate Index, S&P 500 Index as at 25 May 2018. Dividend yields may vary and are not guaranteed. Past performance is not a guide to future performance).
 
Valuations for the real estate sector are also trading close to historical lows against the wider equity market. We see this as attractive value, especially when we look into 2019 as the broader market’s one-time benefit from US tax reform will have passed, and earnings growth could moderate dramatically. In contrast, we expect our favoured REITs can deliver 2019 growth at levels broadly consistent with our expectations for 2018. (Team forecast may vary and is not guaranteed).
 
This relative valuation opportunity combined with our ongoing view that a number of longer-term trends remain (the 3Ds: demographics, tech disruption and debt reduction) should keep interest rates relatively low going forward. Therefore, we would not be surprised to see global REITs outperforming the wider equity market in the second half of 2018.
 
Clearly, if we are wrong about the extent to which bond yields rise from here then this will likely put further pressure on the real estate sector. However, investor positioning today appears to reflect some of this risk.
 
Which sectors or themes are presenting the most attractive opportunities?
Our fundamental belief is that identifying long-term growth within real estate markets is key. This is  particularly significant in an environment where we are seeing a reversal in monetary policy, while many countries and sectors are moving later into the real estate cycle, characterised by heightened supply and rising vacancies.
 
As a result, we have a less favourable view on retail landlords, focused only on differentiated ‘best in class’ operators who are actively adapting in order to emerge as winners. Logistics enjoys one the most positive fundamental backdrops among the traditional real estate sectors – how many parcels arrived in your household last Christmas? We gain exposure to this trend through global logistics owners and developers who are the landlords of choice for Amazon and other e-tailers.
 
We also invest in global data centres and cell tower companies, where we expect growth trends to remain highly favourable. Finally, we see further upside in companies offering affordable and flexible housing in growing markets such as Germany, the Philippines and burgeoning US cities.
 
We therefore remain excited about the prospects for our focused portfolios, which we believe are well positioned to benefit from these evolving trends.
 

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Janus Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund

Dieses Dokument ist ausschließlich für professionelle Anleger und nicht für die breite Öffentlichkeit gedacht.

Der Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds”) ist eine in Luxemburg am 30. Mai 1985 errichtete SICAV, die von Henderson Management S.A. verwaltet wird. Ein Antrag auf Zeichnung von Anteilen erfolgt ausschließlich basierend auf den Informationen im Verkaufsprospekt des Fonds (einschließlich aller maßgeblichen begleitenden Dokumente), der Angaben zu den Anlagebeschränkungen enthält. Dieses Dokument ist lediglich als Zusammenfassung gedacht. Potenzielle Anleger müssen vor einer Anlage den Verkaufsprospekt des Fonds sowie die wesentlichen Anlegerinformationen lesen. Der Verkaufsprospekt des Fonds sowie die wesentlichen Anlegerinformationen sind bei Henderson Global Investors Limited in dessen Funktion als Investment-Manager und Vertriebsgesellschaft erhältlich.

Herausgegeben von Janus Henderson Investors. Janus Henderson Investors ist der Name, unter dem Anlageprodukte und -dienstleistungen von Janus Capital International Limited (Registrierungsnummer 3594615), Henderson Global Investors Limited (Registrierungsnummer 906355), Henderson Investment Funds Limited (Registrierungsnummer 2678531), AlphaGen Capital Limited (Registrierungsnummer 962757), Henderson Equity Partners Limited (Registrierungsnummer 2606646) (jeweils in England und Wales mit Sitz in 201 Bishopsgate, London EC2M 3AE eingetragen und durch die Financial Conduct Authority reguliert) und Henderson Management S.A. (Registrierungsnummer B22848 mit Sitz in 2 Rue de Bitbourg, L-1273, Luxemburg, und durch die Commission de Surveillance du Secteur Financier reguliert) zur Verfügung gestellt werden.

Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Hinweis auf die künftige Wertentwicklung. In den Angaben zur Wertentwicklung werden Provisionen und Kosten, die bei der Zeichnung und Rückgabe von Anteilen anfallen, nicht berücksichtigt. Der Wert einer Anlage und die Erträge daraus können sowohl fallen als auch steigen, und Anleger erhalten unter Umständen den ursprünglich investierten Betrag nicht vollständig zurück. Annahmen zur Höhe der Steuersätze sowie Steuerbefreiungen hängen von der persönlichen Steuersituation des Anlegers ab und können sich im Zuge einer Änderung dieser Situation bzw. der Gesetze ändern. Bei einer Anlage über einen Drittanbieter empfehlen wir, sich bei diesem direkt über Einzelheiten wie Gebühren, Performance und Geschäftsbedingungen zu erkundigen, da diese je nach Drittanbieter erheblich voneinander abweichen können.

Die Angaben in diesem Dokument sind nicht als Beratung gedacht und sollten nicht als solche verstanden werden. Das vorliegende Dokument ist weder eine Empfehlung noch Teil einer Vereinbarung zum Kauf oder Verkauf eines Anlageprodukts.

Der Fonds ist zum Zweck der Verkaufsförderung im Vereinigten Königreich als Organismus zur gemeinsamen Anlage anerkannt. Potenzielle Anleger aus dem Vereinigten Königreich werden darauf hingewiesen, dass alle – oder die meisten – der durch das Aufsichtssystem des Vereinigten Königreichs gewährten Schutzmaßnahmen auf eine Anlage in den Fonds keine Anwendung finden und dass keine Entschädigung im Rahmen des United Kingdom Financial Services Compensation Scheme gewährt wird.

Der Prospekt des Fonds und die wesentlichen Anlegerinformationen sind in englischer, französischer, deutscher und italienischer Sprache verfügbar. Die Satzung, die Jahres- und Halbjahresberichte stehen in englischer Sprache zur Verfügung. Die wesentlichen Anlegerinformationen sind auch in Spanisch erhältlich. Alle genannten Dokumente können kostenlos bei den lokalen Niederlassungen von Janus Henderson Investors an folgenden Adressen angefordert werden: für Anleger aus dem Vereinigten Königreich, aus Schweden und Skandinavien in 201 Bishopsgate, London, EC2M 3AE, für Anleger aus Italien in Via Dante 14, 20121, Mailand, Italien, und für Anleger aus den Niederlanden in Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Niederlande; bei der Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Wien, als österreichischer Zahlstelle; bei der BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, F-75002 Paris, als französischer Zahlstelle; bei Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hamburg, als der Informationsstelle des Fonds in Deutschland; bei CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Brüssel, als Finanzdienstleister in Belgien; bei dem spanischen Repräsentanten Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid, dem Repräsentanten in Singapur Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street, #34-03 / 04 CapitaGreen Singapore 048946, beziehungsweise dem Schweizer Repräsentanten BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zürich, der auch als Zahlstelle in der Schweiz fungiert. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, eine Tochtergesellschaft des Joint Ventures der Holdinggesellschaft im Vereinigten Königreich, der RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hongkong, Tel: +852 2978 5656, ist der Repräsentant des Fonds in Hongkong.

besondere Risiken

  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Der Fonds sollte ausschließlich als eine von mehreren Komponenten eines diversifizierten Anlageportfolios genutzt werden. Anleger sollten den Anteil ihres in diesen Fonds investierten Portfolios sorgfältig prüfen.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will.
  • Änderungen der Wechselkurse können den Wert Ihrer Investition sowie alle Erträge daraus steigen oder fallen lassen.
  • Wenn der Fonds oder eine bestimmte Anteilsklasse des Fonds eine Reduzierung der Risiken (z. B. Wechselkursschwankungen) anstrebt, können die hierzu dienenden Maßnahmen unwirksam, nicht verfügbar oder nachteilig sein.
  • Der Wert des Fonds kann sinken, wenn dieser sein Engagement auf eine Branche konzentriert hat, die durch ein Ereignis stark beeinträchtigt wird.
  • Die Bewertung eines Wertpapiers oder seine Veräußerung gewünschten Zeitpunkt und Preis kann sich als schwierig erweisen, wodurch das Risiko von Anlageverlusten steigt.
  • ​Der Fonds kann in Immobilieninvestmentgesellschaften investieren, was verschiedene Risiken in Verbindung mit Direktanlagen in die Basiswerte mit sich bringen kann. Solche Organismen können das Risiko aufgrund von Faktoren wie Beschränkungen für Entnahmen und einer weniger strengen Regulierung erhöhen. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.

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Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

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Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund

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