Globale Immobilien – Rückkehr zur Normalität?

Zentrale Erkenntnisse

  • Die gängigen Meinungen zu den Vereinnahmungsquoten von Mieten sind falsch, da mehrjährige Verträge eine robuste Grundlage sind.
  • Die Aktienkurse vieler börsennotierter Unternehmen werden unter ihrem Nettoinventarwert gehandelt, wobei in vielen Sektoren die Kluft zwischen den Bewertungen von REITs und direkten Immobilien sichtbar wächst.
  • Das Team glaubt fest an eine Rückkehr zur Normalität. Daher ist jetzt eine gute Zeit, um sorgfältig ausgewählte attraktive Anlagechancen zu nutzen.

Immobilienaktien gehören seit Jahresbeginn bis dato zu den Verlierern, weil Anleger befürchten, dass Mieter Mühe haben werden die Miete aufzubringen, und Vermieter im Gegenzug kaum Dividenden ausschütten können.1

Die Wirklichkeit sieht allerdings etwas anders aus. Die Vereinnahmungsquoten von Mieten und das operative Ergebnis tendieren in den meisten Sektoren mit festen Mietverträgen bisher unglaublich robust. Besondere Ausnahmen gibt es in den von Covid-19 besonders hart getroffenen Sektoren, wie etwa Einzelhandel und Hotels. Von April bis Juli 2020 lag der gewichtete Durchschnitt der Vereinnahmungsquoten für Mieten bei US-Real Estate Investment Trusts (REITs) bei 94% ohne den Einzelhandelssektor. Im nach wie vor schwachen Einzelhandelssektor hat sich die Vereinnahmungsquote bei Mieten deutlich verbessert, da die Läden wieder öffnen dürfen. Europa und Asien verzeichnen ähnliche Trends, wobei die Zahlen zu den Vereinnahmungsquoten je nach Marktlage und staatlicher Reaktion auf die Pandemie schwanken.

ABGESEHEN VOM EINZELHANDEL IST DIE VEREINNAHMUNGSQUOTE BEI DEN MIETEN IM SEKTOR US REITS UNVERÄNDERT HOCH
US REITs April bis Juli, Vereinnahmungsquote bei den Mieten nach Sektoren: gewichteter Durchschnitt ohne Einzelhandel 94%


Quelle: Janus Henderson Investors, Firmenangaben und Kommentar vom 31. August 2020. Die Vereinnahmungsquoten stellen gewichtete Durchschnittswerte auf der Basis der Gewichtungen im FTSE EPRA NAREIT North America Index dar. Die Prozentangaben in der Grafik entsprechen der durchschnittlichen Vereinnahmungsquote in den vier Monaten. Es sind nur Immobilien mit festen Mietverträgen berücksichtigt.

Warum tendieren die Vereinnahmungsquoten bei den Mieten robust?

Viele Immobiliengesellschaften befinden sich in der beneidenswerten Position, dass sie mehrjährige Mietverträge haben, die von der großen Mehrheit der Mieter eingehalten werden. Wir sind überzeugt, dass börsennotierte Immobiliengesellschaften dadurch einen deutlichen Vorteil gegenüber anderen Aktiensektoren haben, da die Gewinnprognosen für das kommende Jahr transparenter sind. Deshalb sind Dividendenkürzungen hier auch eher die Ausnahme als die Regel.

Wie sehen die aktuellen Bewertungen für Immobilienaktien aus?

Die weitere geldpolitische Lockerung rund um den Globus bedeutet implizit, dass die Zinsen gemäß dem Motto „lower for longer“ noch einige Zeit niedrig bleiben werden. Daher werden Anleger voraussichtlich weiterhin intensiv nach Ertrag suchen. Wir sind überzeugt, dass dies die Nachfrage nach börsennotierten Immobilien weiterhin unterstützen wird. Noch interessanter ist, dass globale Immobilienaktien derzeit im Vergleich zu vielen anderen Anlageklassen günstig sind. Eine Schlüsselkennzahl für die Bewertung des Sektors ist das Niveau, auf dem börsennotierte Immobilientitel im Verhältnis zum Wert der in ihrem Besitz befindlichen zugrunde liegenden Immobilien am Privatmarkt (Nettoinventarwert oder NAV) gehandelt werden.

Die Aktienkurse vieler börsennotierter Unternehmen werden unter ihrem NAV gehandelt (siehe Grafik unten) und in einigen Sektoren, wie z. B. im Bürosektor, deuten Abschläge in Höhe von 25% bereits auf eine erhebliche Unsicherheit hin.

Beachtlich ist auch, dass REITs im Vergleich zu vielen anderen Anlageklassen nach wie vor eine attraktive Dividendenrendite bieten. Ferner entspricht das Dividendenwachstum in der Regel langfristig der Inflation oder liegt darüber.2

Somit profitieren Anleger in schwachen Marktphasen vom Dividendenwachstum und warten ab, bis sich die Bewertungen im Sektor verbessern.

IMMOBILIENWERTE WERDEN MIT GROSSEN ABSCHLÄGEN ZUM NETTOINVENTARWERT GEHANDELT
Aufschlag/(Abschlag) zum NIW an den globalen Immobilienmärkten


Quelle: Refinitiv Datastream, UBS-Schätzungen, Monatsdaten von Jan. 1990 bis August 2020. Weltweiter Durchschnitt ohne Schwellenländer.

Wenn eine Aktie eines Unternehmens mit einem Abschlag zu ihrem Nettoinventarwert (Vermögenswerte minus Verbindlichkeiten) gehandelt wird, bedeutet dies, dass der Markt Unsicherheit einpreist. Dieser Abschlag verringert sich in der Regel, wenn sich die Aussichten aufhellen.

Aber der Teufel steckt im Detail

Die Ertragsstreuung (Verteilung) war selten höher, was die Notwendigkeit eines selektiven Ansatzes unterstreicht. Börsennotierte REITs haben in einigen Sektoren, insbesondere in solchen, die von COVID-19 weitgehend unberührt geblieben sind, wie Rechenzentren, Mobilfunkmasten und Industrie, in diesem Jahr bis dato (bis zum 31. August) starke absolute Renditen erzielt, während Einzelhandel, Büros und Hotels deutlich eingebüßt haben. Die Grafik bildet die besten und schlechtesten Aktien im FTSE EPRA Nareit Developed Index in jedem Jahr seit 2016 (Linie mit Punkten an jedem Ende) und den Abstand zwischen dem Sektor mit der besten und schlechtesten Performance für jedes Jahr (blaues Rechteck) ab.

ERTRAGSSTREUUNG NACH SEKTOREN STEIGT


Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors, Stand: 31. August 2020. Die Aktien- und Sektorerträge beziehen sich auf den FTSE EPRA Nareit Developed Index.

Sind die aktuellen Bewertungen für börsennotierte Immobilien angemessen?

Wir finden, dass etwas Wahres an dem altbekannten Spruch ist, dass die Aktienmärkte kurzfristig über- oder unterbewertet sein können, langfristig aber der realen Wirtschaft und dem realen Wert von Unternehmen folgen. Nachrichten, Ansichten und Gefühle beeinflussen die Kurse zwar vielleicht kurzfristig, langfristig werden die Kurse jedoch durch die Fundamentaldaten von Unternehmen, z. B. Gewinne, Cashflow und Wachstum bestimmt.

Wir sind nach wie vor überzeugt, dass die langfristigen „Gewinner und Verlierer“ im Immobiliensektor, aufgrund der demografischen Veränderungen, Lebensstil und technologischer Disruptionen dieselben bleiben und dass die aktuellen Kurse das künftige Wachstum in Bereichen mit strukturellen Nachfragetreibern nicht vollständig widerspiegeln.

Wo befinden sich die attraktivsten Anlagechancen?

In den letzten Monaten mussten sich Länder und Menschen auf die Pandemie einstellen. Viele von uns werden sich immer stärker nach einer Rückkehr zur Normalität sehnen. Die gute Nachricht ist, dass sich für viele Immobiliengesellschaften kaum etwas geändert hat, da sich die Cashflows und Dividenden viel besser behauptet haben, als von vielen erwartet.

Obwohl wir außerhalb des Immobiliensektors keine Experten sind, denken wir, dass dank der beispiellosen globalen Ressourcen, die für Impfstoffe, Therapien und Tests eingesetzt werden, sowie angesichts der erzielten Fortschritte das Virus in absehbarer Zeit besiegt wird. Werden die meisten Menschen, wenn die Gefahr einer Virusinfektion minimiert wurde, weiterhin zögern, Flugreisen zu unternehmen, die Kinder zur Schule zu schicken, mit Kollegen im Büros zusammenzuarbeiten, Restaurants und Bars, Sportveranstaltungen, Theater, Museen und kulturelle Veranstaltungen in Großstädten zu besuchen? Das Virus wird zwar sicher dauerhafte Veränderungen bewirken, aber unser Leben wird sich unserer Meinung zufolge nach dem über weite Teile sehr ungewöhnlichen Jahr 2020 wieder stärker normalisieren.

Langfristig betrachtet sehen wir daher langsam ausgewählte Anlagechancen in günstigen Sektoren, die nicht am Boden liegen und immer stärker fehlbewertet erscheinen, unter anderem bei Büros, Gesundheitsimmobilien und Hotels. Diese Sektoren standen in letzter Zeit im Mittelpunkt zahlreicher Negativschlagzeilen. Da wir langsam zur Normalität zurückkehren und die Aussichten sich aufhellen, werden die Bewertungen und Kurse voraussichtlich im Gleichschritt nach oben gehen. Wir sehen bereits einige frühe Anzeichen für potenziell opportunistische Investments auf dem privaten Immobilienmarkt, wo die Zahl der Kauf-/Verkaufsvereinbarungen dramatisch gestiegen ist. Diese Zahl lag im Juli nur 17% unter dem Vorjahreswert, im April und Anfang Mai dagegen 74% darunter.3 Eine Belebung der Immobiliengeschäfte am Privatmarkt könnte einige enorme Abschläge hervorheben, die derzeit in ausgewählten börsennotierten REIT-Sektoren zu finden sind. Wir beobachten diese Möglichkeiten aktiv und werden gegebenenfalls versuchen, sie zu nutzen.

 

 

1 Quelle: Bloomberg, vom 31. Dezember 2019 bis 23. September 2020.

2Quelle: NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts). Die REIT-Dividenden lagen in den letzten zwanzig Jahren bis 2018 bis auf zwei Ausnahmen stets über der Inflation, gemessen am Verbraucherpreisindex.

3Quelle: CBRE Deal Flow, Juli 2020.

Der FTSE EPRA Nareit North America Index bildet die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften und REITs auf den nordamerikanischen Märkten (USA und Kanada) nach. Da die Indexwerte um den Streubesitz bereinigt (nach Marktkapitalisierung im Index gewichtet), nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft werden, eignet sich der Index als Grundlage für Anlageprodukte wie Derivate und börsengehandelte Fonds (Exchange Traded Funds, ETFs).

Der FTSE EPRA Nareit Developed Index ist ein streubesitzbereinigter, marktkapitalisierungsgewichteter Index, der die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften in Industrieländern weltweit abbildet. Die Indexwerte werden nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft.

Der gewichtete Durchschnitt ist ein Durchschnitt, der sich aus der Multiplikation jeder Komponente mit einem Faktor ergibt, der ihrer Bedeutung entspricht z. B. mit dem Indexgewicht.

Die Dividendenrendite ist das aus einer Anlage im Verhältnis zu ihrem Kurs erzielte Einkommen in Prozent.

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Glossar

 

 

 

Wichtige Information

Bitte lesen Sie die folgenden wichtigen Informationen zu den in diesem Artikel genannten Fonds.

Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds“) ist eine SICAV nach luxemburgischem Recht, die am 30. Mai 1985 gegründet wurde und von Henderson Fund Management S.A.
    Specific risks
  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
  • Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
  • Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
  • Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
  • Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
  • Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
  • Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds“) ist eine SICAV nach luxemburgischem Recht, die am 30. Mai 1985 gegründet wurde und von Henderson Fund Management S.A.
    Specific risks
  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
  • Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
  • Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
  • Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
  • Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
  • Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
  • Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
  • Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
  • Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.