Die Portfoliomanager Guy Barnard, Tim Gibson und Greg Kuhl erläutern, inwiefern Fehleinschätzungen von Anlegern Gelegenheiten zutage fördern und weshalb sich ein aktiver, selektiver Ansatz am meisten lohnen könnte. 

Zentrale Erkenntnisse:

  • COVID-19 hat die Unterschiede bei den Verfassungen und Aussichten für verschiedene Immobiliensektoren und -standorte weiter verstärkt. Daher könnte ein „Sum-of-the-parts“-Ansatz besser geeignet sein, als die Betrachtung von Immobilien als homogene Anlageklasse.
  • Ein differenzierter, auf Überzeugungen basierender „High-Conviction“-Ansatz dürfte entscheidend sein, um das Jahr 2021 mit all seinen Chancen und Risiken erfolgreich zu bewältigen.

Die Anlageklasse börsennotierte Immobilien wurde von Anlegern 2020 über weite Teile falsch eingeschätzt und hat bei Weitem nicht mit globalen Aktien Schritt gehalten1. Trotz der von Unsicherheit geprägten Stimmung sind die Cashflows (über Vereinnahmung von Mieten) für viele Immobilienarten mit langfristigen Mietverträgen nach wie vor solide2. Das hat dazu geführt, dass die meistens erstklassigen Ertragsströme globaler Immobilienaktien im Vergleich zu anderen führenden Anlageklassen, wie allgemeine Aktien und Anleihen, unterbewertet sind (siehe Grafik).
Mit Blick auf 2021 könnte die Tatsache, dass die Verteilung mehrerer hochwirksame COVID-19-Impfstoffe (zum Zeitpunkt, als dieser Artikel verfasst wurde) kurz bevorsteht, die Haltung der Anleger zu börsennotierten Immobilien verbessern und einige besonders düstere Versionen unter den potenziellen Zukunftsszenarien eliminieren. Im Gegenzug hoffen wir, dass sich die Bewertungen börsennotierter Immobilien und das Leben ihrer Bewohner „normalisieren“ werden.

Historische Renditedifferenz globaler Immobilienaktien 

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Quelle: FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index (globale Real Estate Investment Trusts = REITs), MSCI World Index (globale Aktien), Bloomberg GT10 Govt (zehnjährige US-Treasuries), Moody’s Bond Indices Corporate BAA (US-Investment-Grade-Anleihen), Stand: 30. November 2020. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Anmerkung: Die Dividendenrendite gibt die Dividende in Prozent des aktuellen Aktienkurses an. Dividenden-Renditedifferenz = Differenz zwischen der Dividendenrendite von REITs und der angegebenen Anteilsklasse. Die Dividendenrenditen sind nicht garantiert.

Sum of the Parts

Wenn von „dem Markt“ und „der Anlageklasse“ die Rede ist, muss berücksichtigt werden, dass es sich bei diesen Begriffen um eine Abkürzung handelt, die bei der Kommunikation allgemeiner Aussagen hilfreich ist. Angemessener ist es jedoch, die einzelnen Bestandteile dieses Ganzen näher zu beleuchten. Die Anlageklasse börsennotierte Immobilien besteht aus Hunderten von Unternehmen, die Tausende physische Vermögenswerte in Dutzenden von Immobilienarten weltweit besitzen. Jede dieser Variablen hat ihre eigenen Angebots- und Nachfragemerkmale, die für die Vermieter mehr oder weniger günstig sind.
Vor, während und nach der Pandemie gibt es mehrere wichtige langfristige Trends, die wahrscheinlich fortbestehen werden und mit denen sich unseres Erachtens ermitteln lässt, welche Immobiliensektoren und -standorte wahrscheinlich die höchsten Renditen erzielen werden. Konkrete Beispiele sind die demografische Entwicklung, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und der wachsende Convenience-Trend. Zusammengenommen werden diese Faktoren höchstwahrscheinlich weiterhin börsennotierten Immobilienwerten zugutekommen, die Logistiklager, Mobilfunkmasten, Rechenzentren und maßgeschneiderte Wohnungen für die Generation der Babyboomer und Millenials sowie verschiedene Formen von Erlebnis-Immobilien besitzen.
Die Eigentümer stationärer Einzelhandels- und allgemeiner Bürogebäude, die einen Großteil des börsennotierten Immobilienmarktes ausmachen, werden jedoch wahrscheinlich feststellen, dass der Wettlauf um Mieter zunehmend rauer wird und ihre Macht bei der Mietpreisgestaltung abnimmt. Das Immobilienuniversum war bereits vor der Pandemie in „Arm“ und „Reich“ geteilt und 2020 sind die künftigen Aussichten für diese beiden Gruppen noch weiter auseinander gedriftet.

Aktiv, weil aktives Management den Unterschied macht

Die Indexgewichtungen spiegeln per Definition wider, was in der Vergangenheit gut funktioniert hat. Die Positionen eines erfolgreich aktiv verwalteten Portfolios müssen dagegen widerspiegeln, was in Zukunft funktionieren wird. In einer Anlageklasse, die aus Gewinnern und Verlierern mit so stark unterschiedlichen Aussichten für die Zukunft besteht, halten wir einen auf Überzeugungen basierenden differenzierten Ansatz für entscheidend, um attraktive Renditen mit Immobilienanlagen zu erzielen.
Am Ende dieses Jahres 2020 steht die Welt kurz vor der Rückkehr zur Normalität. In diesem Umfeld gibt es ausgewählte Chancen in Bereichen des börsennotierten Immobilienmarktes, die als „günstig aber nicht kaputt“ eingestuft werden können. Diese Aktien wurden vom Markt massiv abgestraft, könnten aber dennoch einen vernünftigen Weg zu nachhaltigem Wachstum ebnen. Wir beabsichtigen, diese Chancen, dort wo sie sich bieten, weiter zu nutzen. Wir gehen jedoch davon aus, dass langfristig die Ausrichtung auf gut geführte, attraktiv bewertete Immobilienunternehmen mit Immobilientypen und in geografischen Regionen, die deutlich wachsen, zum Erfolg führen wird.

1 Globale REITs (FTSE EPRA/NAREIT Developed Index) gegenüber globalen Aktien (MSCI World Index) Gesamtrenditen in US-Dollar, 31. Dezember 2019 bis 30. November 2020. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.            
2 Quelle: Janus Henderson Investors, Firmenangaben und Kommentar von Q3 2020. Basierend auf den Vereinnahmungsquoten bei US REITs (Real Estate Investment Trust) zwischen April und Juli 2020. Ausgenommen Einzelhandel. Es sind nur Immobilien mit festen Mietverträgen berücksichtigt.
Erlebnis-Einzelhandel: Schaffung eines unvergesslichen, stark personalisierten Einkaufserlebnisses durch modernste Technologie und Daten.
High Conviction: Anlageansatz, der sich auf eine geringe Zahl von Aktien mit Outperformance-Potenzial konzentriert.
Der FTSE EPRA/NAREIT Developed Index ist ein streubesitzbereinigter, marktkapitalisierungsgewichteter Index, der die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften in Industrieländern weltweit abbildet. Die Indexwerte werden nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft.