Wir präsentieren: Das REITs 3.0 Schwungrad
Greg Kuhl, Portfoliomanager im Bereich Global Property Equities, erörtert das Konzept des REITs 3.0 Schwungrades und erläutert, wie der positive, von nachhaltigem Wachstum geprägte Kreislauf Mehrwert für Anleger bieten kann.
Zentrale Erkenntnisse
- Führende börsennotierte REITs zeichnen sich durch ihre marktbeherrschende Größe, ihr operatives Know-how und ihren kontinuierlichen Zugang zu Kapital aus. Diese Aspekte fließen in das Schwungrad-Konzept ein, erzeugen Mehrwert und tragen dazu bei, attraktive langfristige Renditen für Anleger zu erzielen.
- Die Identifizierung von REITs, die die Vorteile des Schwungrads entweder bereits heute nutzen oder dies in naher Zukunft tun können, stellt einen wichtigen Aspekt eines erfolgreichen Anlageprozesses dar.
In unserem früheren Artikel „Mit REITs 3.0 in die Zukunft investieren“ hatten wir darüber berichtet, wie sich Real Estate Investment Trusts (REITs) zu einer Anlageklasse entwickelt haben, die nicht nur heute sondern auch für die Zukunft von großer Bedeutung ist. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen das Schwungrad der Wertschöpfung von REITs 3.0 vor.
Das Konzept des „Schwungrad-Effekts“ in der Wirtschaft wurde von Jim Collins in seinem 2001 erschienenen Buch „Good to Great“ populär gemacht und beruht auf der Grundidee, dass eine Reihe kleiner Schritte – anstelle eines plötzlichen Durchbruchs – zu einer zunehmenden Dynamik und einem positiven Kreislauf nachhaltigen Wachstums führen kann. Diese Idee wurde von einer Vielzahl von Unternehmen und Institutionen explizit umgesetzt. Die größte Beachtung fand wohl Jeff Bezos, als er in den frühen 2000er Jahren die langfristige Wachstumsstrategie von Amazon auf dieser Grundlage entwarf.
REITs 3.0: Das Schwungrad der Wertschöpfung
1Alexander Beath und Chris Flynn: Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2 % für börsennotierte REITs gegenüber 7,5 % für nicht börsennotierte Immobilien.
2 Thomas Arnold, David Ling und Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, Juni 2021, erscheint demnächst im Journal of Portfolio Management.
Wir sind davon überzeugt, dass führende börsennotierte REITs mit ihrer marktbeherrschenden Größe, ihrem branchenführenden operativen Know-how und ihrem kontinuierlichen Zugang zu Kapital das Schwungrad-Konzept nutzen können (und dies auch tun), um attraktive Renditen zu erwirtschaften, die den Wert für die Aktionäre langfristig steigern. Unserer Meinung nach sind viele börsennotierte REITs in einer einzigartigen Position, um dieses Konzept in einer Weise umzusetzen, die bei anderen Formen des Immobilienbesitzes nur sehr schwer zu erreichen wäre.
Dafür gibt es zwei Hauptgründe:
Erstens sind börsennotierte REITs, wie alle börsennotierten Unternehmen, als unbefristete Vehikel konzipiert, d. h. sie sollen Kapital über einen unbegrenzten Zeithorizont verwalten. Dementsprechend haben sie sowohl die Möglichkeit als auch den wirtschaftlichen Anreiz, heute Investitionen zu tätigen, die langfristig Renditen erwirtschaften können, welche allen Aktionären gleichermaßen zugutekommen. Beispiele hierfür sind etwa Investitionen in spezielle Technologien für die Immobilienbranche (diese werden auch als „PropTech“ bezeichnet) sowie deren Integration zur Unterstützung einer allmählichen Entwicklung der operativen Fähigkeiten oder auch die Entwicklung einer Unternehmensstruktur, die in der Lage ist, die Beteiligung an bzw. die Verwaltung von Objekten in einer Größenordnung zu unterstützen, die weit über das bisher Mögliche hinausgeht. Einem traditionellen privaten Immobilienfonds mit einer festgelegten Laufzeit von vielleicht sieben Jahren, nach der die Objekte veräußert werden und das Kapital an die Anleger zurückfließt (befristete Vehikel), fehlt möglicherweise der nötige Zeithorizont, um solche Investitionen zu rechtfertigen oder vollständig umzusetzen und davon zu profitieren.
Führende Gewerbeimmobilienunternehmen nutzen eine ganze Reihe von Technologieplattformen und -angeboten
Quelle: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, Juni 2021.
Zweitens ist der kontinuierliche Zugang zu dauerhaftem Kapital, den börsennotierte REITs an den öffentlichen Aktienmärkte erhalten, dem allmählichen, schrittweisen Fortschritt, wie er im Schwungrad-Konzept zum Ausdruck kommt, sehr förderlich. Die Fähigkeit, als Reaktion auf attraktive Investitionsmöglichkeiten Eigenkapital zu beschaffen und dieses Wachstum „bedarfsgerecht“ zu finanzieren, bildet ein entscheidendes Element des Schwungradprozesses. Diese auch als „Match-Funding“ bezeichnete Finanzierungsform bedeutet, dass ein REIT in der Lage ist, für einen Kauf dieselbe Mischung von Fremd- und Eigenkapital zu verwenden, die bereits in seiner Kapitalstruktur existiert. Die Möglichkeit, im Rahmen des „Match Funding“-Prozesses jederzeit Eigenkapital aufnehmen zu können, ist ein einzigartiger Vorteil, den börsennotierte REITs genießen. Diese Kadenz von Investitionen und Kapitalbeschaffung steht oft im deutlichen Gegensatz zum traditionellen Modell privater Immobilienfonds, bei dem das Kapital zunächst während einer diskreten (oft 12-18-monatigen) Bindungsfrist beschafft wird und dann in verfügbare Gelegenheiten investiert werden muss. Die Tatsache, dass börsennotierte REITs nicht an Bindungs- und Einsatzfristen gebunden sind, ermöglicht es ihnen, bei der Kapitalallokation wahrhaft opportunistisch vorzugehen. Darüber hinaus kann der Aktienmarkt wie eine Wahlmaschine wirken, von der oft die besten Akteure profitieren. Börsennotierte REITs, die die verschiedenen Elemente des Schwungrads erfolgreich umsetzen, werden von den Anlegern stärker nachgefragt, was im Laufe der Zeit in der Regel zu höheren Aktienkursen führt. Mit dem Anstieg des marktbestimmten Aktienkurses eines börsennotierten REITs steigen auch seine Kaufkraft sowie die Rendite, die er mit Investitionen auf Basis des „Match-Funding“-Konzepts erzielen kann.
Nicht jeder börsennotierte REIT setzt auf das REITs 3.0 Schwungrad – aber diejenigen, die es tun, sind unserer Ansicht nach gut aufgestellt, um langfristig eine Outperformance zu erzielen. Die Identifizierung dieser REITs, die die Vorteile des Schwungrads entweder bereits heute nutzen oder dies in naher Zukunft tun können, stellt einen wichtigen Aspekt eines erfolgreichen Anlageprozesses dar.
In künftigen Beiträgen werden wir einige der Schlüsselkomponenten des REITs 3.0 Schwungrads genauer untersuchen.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von denen anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere, Fonds, Sektoren oder Indizes in diesem Artikel stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zu deren Erwerb oder Verkauf dar, noch ist sie Teil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
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Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.
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WICHTIGE INFORMATIONEN
Bitte lesen Sie die folgenden wichtigen Informationen zu den Fonds im Zusammenhang mit diesem Artikel.
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (sofern nicht abgesichert, d. h. durch das Eingehen einer Gegenposition in einem entsprechenden Wertpapier ausgeglichen), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung abzumildern (abzusichern), kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Specific risks
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
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- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (sofern nicht abgesichert, d. h. durch das Eingehen einer Gegenposition in einem entsprechenden Wertpapier ausgeglichen), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung abzumildern (abzusichern), kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
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- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Specific risks
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (sofern nicht abgesichert, d. h. durch das Eingehen einer Gegenposition in einem entsprechenden Wertpapier ausgeglichen), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung abzumildern (abzusichern), kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Dem Fonds können durch die Anlage in weniger aktiv gehandelten oder weniger entwickelten Märkten höhere Transaktionskosten entstehen als einem Fonds, der in aktivere/höher entwickelte Märkte investiert.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.