Spezialaktien

Lage, Lage, Lage: Überlegungen für einen „börsennotierten“ Investmentansatz für Gewerbeimmobilien

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Lage, Lage, Lage: Überlegungen für einen „börsennotierten“ Investmentansatz für Gewerbeimmobilien

Die Anlage in börsennotierte Unternehmen stellt eine zunehmend beliebte Möglichkeit für die Erzielung eines Engagements in gewerblichen Immobilien dar. Unsere Portfoliomanager Guy Barnard, Tim Gibson und Greg Kuhl gehen den wichtigsten Überlegungen zu diesem Thema auf den Grund.

Zentrale Erkenntnisse

  • Die zwischen einzelnen Aktien und Sektoren zu beobachtender starker Streuung in der Wertentwicklung eröffnet Chancen bei börsennotierten Immobilien. Ein aktiver Ansatz zur Auswahl konzentrierter Gruppen von Unternehmen, die auf bestimmte Zielergebnisse ausgerichtet sind, ist innerhalb dieses vielseitigen Chancenspektrums von zentraler Bedeutung.
  • Spezialisierte Bewertungstechniken und Expertise hinsichtlich der Trends, die das Umfeld von Immobilien neu definieren, bieten wichtige Perspektiven für die Betrachtung der sich hieraus ergebenden Chancen.
  • Ähnlich wie bei vielen anderen Anlageklassen spielen ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) für die zukünftige Wertentwicklung eine entscheidende Rolle. Dies gilt insbesondere für börsennotierte Immobilien, wo die Integration in Portfolios fachliches Urteilsvermögen und Subjektivität erfordert.

„Es gibt drei Kriterien, die bei Immobilien wichtig sind: Lage, Lage, Lage.“ Auch wenn der wahre Ursprung dieses bekannten Satzes ungewiss sein mag (er wurde erstmals 1926 in einer Immobilienanzeige der Chicago Tribune gedruckt)1, hat sich sein Wahrheitsgehalt als zeitlos erwiesen. Niemand bezweifelt, dass der physische Standort eine der wichtigsten Determinanten für eine Anlage in Immobilien ist.

Abgesehen von der „Lage“ und bestimmten anderen Faktoren gibt es aber auch einige wichtige Überlegungen, die mit der Kapitalallokation im Immobiliensegment verbunden sind. Kapital kann über den direkten Besitz von Gebäuden oder über verschiedene Arten von Private-Equity-Immobilienvehikeln in Privatmarktimmobilien investiert werden. Anleger können sich außerdem für börsennotierte Immobilienaktien entscheiden (an einer Wertpapierbörse notierte Vermietergesellschaften, die Erträge aus dem Besitz, dem Handel und der Entwicklung von ertrag bringenden Immobilienanlagen erzielen). Innerhalb der Allokation auf börsennotierte Immobilien betrifft eine weitere wichtige Entscheidung die Frage, ob man einen passiven (Kauf eines Index börsennotierter Immobiliengesellschaften) oder aktiven (Investition in ein selektiveres Portfolio) Ansatz verfolgen möchte. Da immer mehr Anleger die Option börsennotierter Immobilien in Betracht ziehen, ist es an der Zeit, die wichtigsten Überlegungen innerhalb dieser relativ jungen und wachsenden Anlageklasse einmal näher zu untersuchen.

Überlegungen zur Anlageklasse

Es ist wichtig, die vielen verschiedenen Teile zu betrachten, aus denen sich das Ganze zusammensetzt. Die Anlageklasse der börsennotierten Immobilien setzt sich aus Hunderten von Unternehmen zusammen, die Tausende von physischen Objekten aus Dutzenden von Immobilienarten weltweit besitzen. Jede dieser Variablen weist eigene Angebots- und Nachfragemerkmale auf, von denen einige für Vermieter günstiger sind als andere. Börsennotierte Immobilienunternehmen sind Vehikel mit beträchtlicher Größe, und ihre Managementteams können opportunistisch Kapital aufnehmen und einsetzen, wie sie es für richtig halten. Häufig spezialisieren sie sich auf einen einzelnen Immobilientyp und beschäftigen äußerst erfahrene Führungsteams mit entsprechender Erfahrung bei privaten Immobilien und börsennotierten Aktien.

Gewerbeimmobilien lassen sich grundsätzlich in „Kern“-Immobiliensektoren (wie Einzelhandel, Büros, Mehrfamilienhäuser und Industrieobjekte) und „Nicht-Kern“-Immobilien einteilen. Das Segment der nicht zum Kern zählenden Objekte hat in den letzten 20 Jahren erhebliches Wachstum verzeichnet (siehe Abbildung 1) und erweitert das Spektrum an Immobilienarten, die für eine Anlage zur Verfügung stehen, erheblich. Beispiele hierfür wären etwa Einzelhandelsobjekte mit einzelnen Mietern, Erlebnisimmobilien, Mobilfunktürme, Rechenzentren, Einfamilien-Miethäuser, Mietlager, Laborräume, Fertighausgemeinschaften und Immobilien des Gesundheitswesens.

Abbildung 1: Börsennotierte US-Immobilien: Eine sich verändernde Anlageklasse (% des Index)

Listed US real estate: an evolving asset class (% of index) Chart 1a Listed US real estate: an evolving asset class (% of index) Chart 1b

Quelle: NAREIT; Stand: 31. Dezember 2020. Die Daten stellen den FTSE Nareit All Equity REITs Index dar, bei dem es sich um einen um den Streubesitz bereinigten, nach Marktkapitalisierung gewichteten Index handelt, der alle steuerlich qualifizierten US-REITs enthält, die an der NYSE, AMEX und am Nasdaq National Market notiert sind.

„Nicht-Kern“-Immobilien haben die Wertentwicklung von „Kern“-Objekten auf lange Sicht übertroffen,2 auch wenn die Wertentwicklung in der Vergangenheit kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung ist. Angesichts der Betriebsintensität und der Granularität (d. h. es gibt nur wenige, hochwertige Einzelobjekte) vieler Nicht-Kern-Immobilientypen kann der Aufbau eines Portfolios Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, dauern, und seine Verwaltung erfordert ein beträchtliches, fundiertes Fachwissen. Diese Arten von Unternehmen lassen sich nur sehr schwer nachbilden und eignen sich in einzigartiger Weise für einen langfristigen Anlagehorizont und den kontinuierlichen Zugang zu Kapital, den die öffentlichen Aktienmärkte bieten.

Zentrale Themen

Dies ist eine Anlageklasse, die interessante und sich entwickelnde Risiken und Chancen bietet. Unserer Meinung nach sollten bei der Analyse, der sich bietenden Chancen drei Aspekte im Vordergrund stehen.

1. Aktiv oder passiv?

Es ist möglich, passiv in börsennotierte Immobilien zu investieren, indem man einfach einen entsprechenden Index kauft. Alternativ kann man auch in ein aktiv verwaltetes Portfolio börsennotierter Immobilienunternehmen investieren. Wir halten letzteren Ansatz für besser geeignet, da unserer Meinung nach eine spezialisierte Anlageklasse spezifisches Fachwissen und einen hohen Grad an Selektivität erfordert.

Börsennotierte Immobilien bieten ein großes Anlageuniversum, aus dem aktive Manager fokussierte Gruppen von Unternehmen auswählen können, die auf bestimmte Zielergebnisse ausgerichtet sind. Wir halten diese Selektivität für entscheidend, da die Anlageklasse von hohen Disparitäten geprägt ist und eine robuste Bewertungsanalyse von zentraler Bedeutung ist. Börsennotierte Immobilienunternehmen halten konkrete Objekte, die anhand von entweder traditionellen Aktienbewertungstools (Ertragsvielfache, diskontierte Cashflows, Dividendenwachstumsmodelle) oder Privatmarkt-Bewertungstechniken (Beobachtung vergleichbarer Verkäufe, Prognosen zum internen Zinsfuß) bewertet werden können. Dieser duale Ansatz kann aktiven Immobilienmanagern wichtige Hinweise zum intrinsischen Wert liefern. Kompetente Manager können diese fundierte Perspektive in Kombination mit der täglichen Liquidität von Aktien nutzen, um sich potenzielle Fehlbewertungen am Markt zunutze zu machen. Angesichts der starken Streuung in der Wertentwicklung einzelner Aktien und Sektoren ist dies besonders wichtig (siehe Abbildung 2).

Abbildung 2: Nicht alle Immobilienarten sind gleich geartet

Kumulierte Gesamtrendite der letzten 15 Jahre nach US-Immobilientyp
Not all property types are created equal Chart

Quelle: Bloomberg Real Estate Property Type Indices. Kumulierte Gesamtrenditen vom 31. März 2006 bis zum 31. März 2021. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Jeder der vorstehend genannten Immobilientypen bezeichnet einen kapitalisierungsgewichteten Subindex des Bloomberg REIT Index (BBREIT), bei dem es sich um einen kapitalisierungsgewichteten Index von Real Estate Investment Trusts (Immobilienfonds) mit einer Marktkapitalisierung von mindestens 15 Mio. USD handelt. Der BBREIT-Index wurde mit einem Basiswert von 100 zum 31. Dezember 1993 entwickelt.

2. Ein veränderliches Umfeld

Was in der Vergangenheit funktioniert hat (Immobilienarten, die in Indizes stark vertreten sind), muss nicht unbedingt auch in der Zukunft gut laufen. Ein Beispiel für einen derzeit zu beobachtendem Trend mit Disruptionspotenzial ist der demografische Wandel: Dieser führt sowohl in der Baby Boomer-Generation als auch unter Millennials zu einer Veränderung der Präferenzen im Hinblick auf die eigene Wohnsituation. Ein anderer Trend hängt damit zusammen, dass heute fast alles digitalisiert ist: Dies hat zur Folge, dass ein immer größerer Anteil geschäftlicher Transaktionen online stattfindet, was exponentielles Wachstum beim Datenverkehr und Konsum nach sich zieht und Auswirkungen darauf hat, wo die Menschen leben und arbeiten wollen (siehe Abbildung 3).

Abbildung 3: Wachstum des E-Commerce: Ein bedeutender Trend mit Auswirkungen auf Immobilien

E-Commerce-Umsatzdurchdringung (Schätzungen für 2021): viel Spielraum für Industrieländer
Growth in eCommerce: a key trend impacting real estate chart

Quelle: eMarketer; Stand: Ende Q2 2020, Census Bureau, Prologis.

Diese Trends könnten bedeuten, dass einige der Kern-Immobilienarten, insbesondere Büro- und Einzelhandelsobjekt, vor größeren Herausforderungen als jemals zuvor stehen, während andere Immobilientypen wie Lager, Mobilfunkmasten und Eigentümer von spezialisierten Wohnimmobilien von Rückenwind profitieren. Außerdem ist es wichtig, Anlagetypen zu berücksichtigen, die nicht zum Mainstream zählen und daher womöglich noch nicht in Benchmark-Indizes enthalten sind. Die Anwendung eines Ansatzes, der die Identifizierung und den Zugang zu diesen neuen und wachsenden Immobilientypen ermöglicht, bildet den Schlüssel für Immobilieninvestitionen.

„Wir meinen: eine Anlage in Benchmarks ist so, als würde man beim Fahren nur in den Rückspiegel blicken. Es gibt dynamische Trends, die die Art und Weise, wie wir leben, von Grund auf verändern. Daher ist es wichtig, Portfolios mit börsennotierten Immobilienwerten auch im Hinblick auf eine Vision der Zukunft aufzubauen.“

3. ESG lässt sich nicht automatisieren

Eine effektive Integration von ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) in den Aufbau von Immobilienportfolios erfordert Urteilsvermögen und Subjektivität. Es gibt zahlreiche Drittanbieter, die versuchen, Immobilienunternehmen im Hinblick auf ESG-Kennzahlen quantitativ zu bewerten. Allerdings besteht zwischen diesen Anbietern so gut wie überhaupt keine Einigkeit darüber, welche Kennzahlen gemessen werden sollten und ob ein Unternehmen in Bezug auf eine bestimmte ESG-Säule als „gut“ oder „schlecht“ einzustufen ist. Dies wirft erhebliche Schwierigkeiten auf (siehe Abbildung 4). Unserer Meinung nach ist dies ein weiteres wichtiges Argument für einen aktiven Ansatz, der ein selektives Vorgehen ermöglicht.

Abbildung 4: ESG-Bewertungsdaten können sehr unterschiedlich ausfallen

Paarweise Korrelation zwischen dem Ranking einzelner Unternehmen durch ESG-Ratingdienste
ESG scoring data can vary widely chart

Quelle: Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2020. ESG-Bewertungsdaten von MSCI, FTSE Russell und Sustainalytics, Berechnungen und Analyse von Dimson, Marsh und Staunton. Die Korrelation misst, wie sehr die Bewegungen von zwei Variablen in ihrer Richtung übereinstimmen. Wenn Variablen eine Korrelation von +1 haben, bewegen sie sich in dieselbe Richtung. Bei einer Korrelation von -1 bewegen sie sich in entgegengesetzte Richtungen, während 0,00 impliziert, dass Beziehung besteht. Die paarweise Korrelation identifiziert Gruppen von hoch korrelierten Merkmalen und behält diese bei, um die Vorhersagbarkeit der Beziehung zu verbessern.

Angesichts der erheblichen Herausforderungen beim Vergleich von Unternehmen, die in unterschiedlichen Branchen tätig sind, wird die ESG-Analyse wahrscheinlich niemals so eindeutig ausfallen wie eine Bilanzanalyse. Innerhalb des Immobiliensektors erfordert ein aussagekräftiger Vergleich von ESG-Grundsätzen zwischen börsennotierten Unternehmen ein tiefes Verständnis des Immobilienportfolios des jeweiligen Unternehmens, seiner Kapitalallokation, der Anreize des Managementteams und der Aufsicht durch seinen Verwaltungsrat. Die Auswahl spezifischer ESG-Kriterien für Immobilien muss außerdem die immensen operativen Unterschiede berücksichtigen, die zwischen verschiedenen Immobilienarten und Märkten vorherrschen. Innerhalb eines so spezialisierten Wirtschaftszweigs wie der Immobilienbranche gibt es bei jedem Unternehmen individuelle Aspekte, die berücksichtigt und beurteilt werden müssen, und es lässt sich kein standardmäßiger Satz von Berichtskennzahlen anwenden. All dies bedeutet, dass sich ein Portfolioaufbau, der eine rationale Berücksichtigung von ESG-Aspekten beinhaltet, weiterhin schwierig gestalten dürfte, sofern kein aktiver Ansatz verfolgt wird. Unserer Ansicht nach kann die Integration von ESG in den Portfolioaufbau zu einer deutlich besseren Performance führen, wenn sie auf der Grundlage eines fundierten Urteilsvermögens richtig angegangen wird.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: wir glauben, dass „Lage, Lage, Lage“ eine Grundregel bei Immobilieninvestitionen bleibt, die aus der Tatsache resultiert, dass die Lage oft der einzige Aspekt einer Immobilie ist, der sich nicht verändern lässt. Es gibt jedoch durchaus sinnvolle Möglichkeiten, den eigenen Investmentansatz für diese Anlageklasse zu ändern, und börsennotierte Immobilien bieten eine sich schnell entwickelnde Möglichkeit, die vielfältigen und spannenden Chancen zu nutzen, die sich in dieser Hinsicht ergeben.

1 Quelle: The New York Times Magazine, „Location, Location, Location“, 26. Juni 2009.

2 Quelle: Bloomberg Real Estate Property Type Indices. Kumulierte Gesamtrenditen vom 31. März 2006 bis zum 31. März 2021. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von denen anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere, Fonds, Sektoren oder Indizes in diesem Artikel stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zu deren Erwerb oder Verkauf dar, noch ist sie Teil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung.

 

Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.

 

Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.

 

Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.

 

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Glossar

 

 

 

Wichtige Information

Bitte lesen Sie die folgenden wichtigen Informationen zu den in diesem Artikel genannten Fonds.

Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds“) ist eine SICAV nach luxemburgischem Recht, die am 30. Mai 1985 gegründet wurde und von Henderson Fund Management S.A.
    Specific risks
  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
  • Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
  • Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
  • Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
  • Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
  • Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
  • Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds“) ist eine SICAV nach luxemburgischem Recht, die am 30. Mai 1985 gegründet wurde und von Henderson Fund Management S.A.
    Specific risks
  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
  • Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
  • Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
  • Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
  • Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
  • Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
  • Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
  • Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
  • Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
Janus Henderson Horizon Fund (der „Fonds“) ist eine SICAV nach luxemburgischem Recht, die am 30. Mai 1985 gegründet wurde und von Henderson Fund Management S.A.
    Specific risks
  • Aktien können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
  • Wenn ein Fonds ein hohes Engagement in einem bestimmten Land oder in einer bestimmten Region hat, trägt er ein höheres Risiko als ein Fonds, der breiter diversifiziert ist.
  • Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
  • Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
  • Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
  • Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
  • Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
  • Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
  • Dem Fonds können durch die Anlage in weniger aktiv gehandelten oder weniger entwickelten Märkten höhere Transaktionskosten entstehen als einem Fonds, der in aktivere/höher entwickelte Märkte investiert.
  • Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
  • Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.