„Real Matters“ lautet der Titel einer Reihe mit aktuellen Einblicken und Überlegungen des Janus Henderson Global Property Equities Team. In dem dritten Beitrag dieser Reihe erläutern Tim Gibson und Guy Barnard, Co-Heads of Global Property Equities, die jüngste Performance von REITs und welche Diversifizierungsvorteile sie bieten können.

„Better than all the rest!“, lautet die Antwort von Tina Turner.

Seit Ende September 2018 haben Immobilien-Investmenttrusts, kurz REITs, weltweit 3,2 Prozent an Wert gewonnen, während der MSCI World Equities Index 8,5 Prozent eingebüßt hat.1.

Wie aber geht es weiter und welche Rolle können Immobilienaktien für Anleger spielen?

„Don't look back in anger“: Wie fällt die Bilanz 2018 für globale Immobilienaktien aus?

Der FTSE EPRA NAREIT Developed Index musste im letzten Jahr 5,6 Prozent abgeben2. Auch wenn die absoluten Zahlen nicht berauschend sein mögen: REITs boten Anlegern wertvolle Diversifizierungsvorteile, nachdem sie im Februar ihren Tiefpunkt erreicht hatten. Im weiteren Jahresverlauf machten sie Boden gut, während die Wachstums- und Reflationserwartungen nach und nach zurückgeschraubt wurden und Anleger Schutz in defensiveren und resilienteren Ertragsanlagen suchten. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt angesichts der gestiegenen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit und Volatilität an den Kapitalmärkten, die wir 2018 gesehen haben.

Volatilität am US-Aktienmarkt

REITS – „What have you done for me lately?“ fragt Janet Jackson in ihrem Hit von 1986. | Janus Henderson Investors
Quelle: Thomson Reuters Datastream, S&P 500 Kursindex, 31. Dezember 2016 bis 31. Dezember 2018. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

„Another brick in the wall“: Diversifizierung, Diversifizierung, Diversifizierung.

„Lage, Lage, Lage“: Die alte Maxime gilt immer noch, wenn es um Immobilien geht. Den Charme von REITs machen aber auch die Diversifizierungsvorteile aus, die sie Anlegern bieten.

Globale REITs punkten neben der Diversifizierung des Aktienrisikos auch mit der Streuung des regionalen Risikos, legen sie doch zu rund 50 Prozent in Nordamerika, 30 Prozent in der Region Asien-Pazifik und 20 Prozent in Europa an. Diese geografische Streuung trägt zur Diversifizierung makroökonomischer Risiken bei, zu denen konjunkturelle, geldpolitische und politische Unwägbarkeiten gehören. Immobilien sind schließlich ein stark ortsgebundenes Geschäft, bei dem sich die verschiedenen Immobilienarten, Städte und Länder an unterschiedlichen Punkten des Immobilienzyklus befinden. Aktiv gemanagten Fonds eröffnet diese geografische Vielfalt ein größeres Chancenuniversum, aus dem die Fondsmanager attraktive Anlagen für ihre Portfolios auswählen können.

Während die Diversifizierungsvorteile von US-REITs aus ihrer geringeren Korrelation mit den breiteren Aktienmärkten resultieren, sorgen internationale REITs durch ihre entsprechend geringere Korrelation mit den US-Aktienmärkten für eine weitere Diversifizierungsebene:

Korrelation des S&P 500 mit ...
nordamerikanischen REITs 0.75
europäischen REITs 0.69
asiatischen REITs 0.63

Quelle: S&P 500, Indizes von FTSE EPRA NAREIT für Nordamerika, Europa und Asien, 31.12.2005 bis 30.09.2018. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

REITs weisen zudem die niedrigste Korrelation mit dem Technologiesektor auf, was auf dem Höhepunkt der Dotcom-Blase und erst kürzlich ein großer Pluspunkt war (siehe Grafik unten). Für Anleger, die Technologieaktien übergewichten, können REITs damit als Gegengewicht fungieren.

Korrelation von Immobilienaktien mit Informationstechnologieaktien und relative Sektor-Performance:

REITS – „What have you done for me lately?“ fragt Janet Jackson in ihrem Hit von 1986. | Janus Henderson Investors
Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors, 31. Dezember 2018. Vergleich von MSCI Real Estate und Informationstechnologiesektoren in USD. Rote Kästchen verdeutlichen Phasen mit geringer Korrelation auf dem Höhepunkt der Dotcom-Blase sowie in jüngster Zeit. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

„The times they are a-changin’“: Wie aber steht es mit den Zinsen und ihren Auswirkungen auf den Sektor?

In den letzten Jahren haben REITs verglichen mit dem breiteren Aktienmarkt schwach abgeschnitten und immer wieder ist zu hören, dass sie sich „in einem Umfeld mit steigenden Zinsen schwer tun“. Nun scheint der Zinshöhepunkt in den USA in greifbare Nähe gerückt - was sich günstig auf REITs auswirken dürfte.
Auch die Annahme, der Sektor sei lediglich ein Ersatz für Rentenanlagen, erweist sich als haltlos: Langfristig betrachtet liegt die Korrelation zwischen Immobilienaktien und Staatsanleihen tatsächlich bei nahe null:

Korrelation 2010 - 2018 Globale Staatsanleihen​ Globale Unternehmensanleihen
Globale Immobilienaktien​ 0.10 0.53

 

Korrelation 1999 - 2018 Globale Staatsanleihen Globale Unternehmensanleihen
Globale Immobilienaktien 0.01 0.48

Quelle: FTSE EPRA Nareit Developed Index stellvertretend für einen globale Index von Immobilienaktien. ICE BofAML Global Corporate Index stellvertretend für globale Unternehmensanleihen. Bloomberg Barclays Global Treasury stellvertretend für globale Staatsanleihen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Fazit … „Life in the fast lane“?

REITs haben Anlegern in jüngster Zeit und über die Jahre betrachtet wertvolle Diversifizierungsvorteile und zusätzliche Renditen geboten. Ihre Performance kommt zwar nicht immer an ein „Leben auf der Überholspur“ heran, und Zeiten mit steigenden Zinsen machen ihnen zu schaffen. In der aktuellen Phase des Konjunkturzyklus aber dürften die im Vergleich defensiven REITs mit ihren verlässlichen Ertragsströmen für viele Anleger attraktiv sein.

1 Quelle: Bloomberg, 28.09.2018 bis 29.01.2019, Gesamtrendite in US-Dollar. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.
2 Quelle: Bloomberg, 29.12.2017 bis 31.12.2018, Gesamtrendite in US-Dollar. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.