Guy Barnard, Co-Head of Property Equities, liefert Kontext zu den Nachrichten über die Verlangsamung bei Amazon-Lagerhäusern und untersucht die Gelegenheiten im REIT-Sektor.

Zentrale Erkenntnisse:

  • Amazons direkter Einfluss auf den Markt erreichte 2020 nach dem pandemiebedingten Boom beim Online-Shopping seinen Höhepunkt.
  • Das erwartete Untervermietungsprogramm des Unternehmens macht nur einen Bruchteil des gesamten US-Industrieflächenbestands von 16 Milliarden Quadratfuß (fast 1,5 Milliarden Quadratmetern) aus, was darauf hindeutet, dass die Gesamtauswirkungen auf die Leerstandsraten wahrscheinlich minimal sein werden.
  • Auch wenn es einige Zeit dauern dürfte, bis die Anleger die Auswirkungen von Amazons Aktivitäten verdaut haben, sind wir der Meinung, dass die Fundamentaldaten für Industrieflächen von einer sehr starken Position ausgehen.

Die Investoren in Industrieimmobilien bekamen es in den letzten Wochen mit der Angst zu tun. Im April gab Amazon in seiner Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals bekannt, dass das Unternehmen Überkapazitäten in seinen Lagern hat und seine Wachstumspläne vorübergehend auf Eis legt, um „Produktivität und Kosteneffizienz zu verbessern“. Jetzt berichten die Medien, dass Amazon plant, die Mietverträge für Lagerhallen zu kündigen und angesichts des sich abkühlenden Umsatzwachstums mindestens 10 Mio. Quadratfuß (mehr als 929.000 Quadratmeter) Fläche unterzuvermieten. Schlagzeilen können natürlich die Wahrnehmung der Anleger beeinflussen, und obwohl eine Verkleinerung von Amazon mit Sicherheit keine gute Nachricht ist, fördert ein gewisser Kontext ein besseres Verständnis.

Amazon ist zweifellos seit vielen Jahren ein bedeutender Treiber der Nachfrage nach Lagerfläche in den USA, aber der direkte Einfluss des Unternehmens auf den Markt erreichte 2020 nach einem historischen Boom beim Online-Shopping aufgrund der COVID-bedingten Lockdownmaßnahmen seinen Höhepunkt. Vor der Pandemie existierte grundsätzlich eine lineare Beziehung zwischen dem Wachstum des Online-Einzelhandelsumsatzes von Amazon und der Anmietung von Industrieflächen durch das Unternehmen, die in der Regel jährlich um durchschnittlich 15-20% wuchs.1  Die Pandemie führte dann zu einer außergewöhnlichen Zunahme des elektronischen Handels, da sich die Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher änderten. Amazon reagierte darauf mit einer rasanten Ausweitung seiner Lagerflächen.

In dem Bestreben, sein eigenes Liefernetzwerk zu kontrollieren und ein Imperium aufzubauen, das es mit den marktbeherrschenden Logistikunternehmen aufnehmen kann, mietete Amazon im Jahr 2020 atemberaubende 127 Millionen Quadratfuß (fast 12 Millionen Quadratmeter). Im Jahr 2021 folgten weitere 106 Millionen Quadratfuß (knapp weniger als 10 Millionen Quadratmeter). Damit verdoppelte das Unternehmen innerhalb von zwei Jahren seine während 25 Jahren genutzte Gesamtfläche.2  Die ersten zwei Jahrzehnte der Geschäftstätigkeit von Amazon hatten bereits eine Wiederbelebung des modernen Lagerhaussektors ausgelöst, aber dieser 24-monatige Zeitraum gab geradezu einen Vorgeschmack auf ein goldenes Zeitalter. Dieses Wachstum war zwar enorm, aber angesichts der Ambitionen des Unternehmens, ein konkurrenzloses Logistiksystem aufzubauen, das in der Lage ist, Pakete am selben Tag an Verbraucher in den gesamten USA zu liefern, vielleicht auch rational. Die Zeit wird zeigen, ob sich die rekordverdächtige Expansion von Amazon angesichts der allgemeinen hemmenden Einflussgrößen in den Bereichen Arbeit und Lieferketten letztlich als erfolgreiche Strategie erweisen wird. Klar ist jedoch, dass sich eine solche Veränderungsrate bei der Lagervermietung innerhalb so kurzer Zeit nicht wiederholen dürfte.

Grafik 1: Abbildung 1: Amazons Anteil an vermieteten Industrieflächen in den USA

Quelle: Janus Henderson Investors, BofA Global Research. Industrial REITS: AMZN news is not new information; Industrial is a buying opportunity, 2. Mai 2022.

Im Jahr 2020 hatte Amazon einen Anteil von 14% an den gesamten vermieteten Industrieflächen in den USA, der bis 2021 deutlich auf 5,2% sank (Grafik 1). Bis heute ist der Anteil des Unternehmens an den vermieteten Industrieflächen auf nur 3,3% gesunken und erreicht damit wieder das Niveau von 2018. CEOs von REITs (Immobilienfonds) und Mietbroker haben die nachlassende Mietnachfrage von Amazon lange Zeit als alte Nachricht betrachtet und behauptet, dass die Entwicklung vorauszusehen war und in die Zukunftsprognosen eingepreist worden sei. In der Tat gaben die REITs nach der Ankündigung von Amazon einige Hinweise auf ihre Gewinnerwartungen für 2022, so dass der Ausblick eine Verlangsamung einschloss. Es wird wichtig sein, das zunehmend unsichere makroökonomische Umfeld genau zu beobachten und zu prüfen, ob andere Nutzer ebenfalls Flächen untervermieten oder ihre Expansion einstellen wollen. Könnte Amazon ein Warnsignal für eine allgemeine Verlangsamung der Nachfrage nach industriellen Mietflächen geben? Das ist zwar möglich, aber bisher gibt es keine Anzeichen dafür.

Was Amazons unmittelbare Absichten betrifft, so bedürfen sensationslüsterne Schlagzeilen, denen zufolge Amazon Mietverträge ‚kündigt‘, einiger Klarstellung. Mietverträge sind vertraglich geregelt und daher nicht so einfach zu ‚kündigen‘. Sollte Amazon feststellen, dass es die gemietete Fläche nicht benötigt, könnte sich das Unternehmen dafür entscheiden, das Lagerhaus an einen anderen Nutzer unterzuvermieten, wobei die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete an den Vermieter bestehen bleibt (es sei denn, das Unternehmen meldet Konkurs an). Dies ist in der Immobilienbranche eine gängige Praxis.

Das absolute Ausmaß von Amazons angeblichem Untervermietungsprogramm für mehr als 900.000 Quadratmeter muss ebenfalls relativiert werden. Der Gesamtbestand an Industrieflächen in den USA beträgt 16 Milliarden Quadratfuß (fast 1,5 Milliarden Quadratmeter). Durch ein zusätzliches Angebot von etwas mehr als 900.000 Quadratmetern würde sich die nationale Leerstandsquote nicht einmal um 0,1% erhöhen. Im pessimistischsten Szenario, d. h. falls Amazon im Jahr 2023/24 überhaupt keine Flächen mehr mieten würde, würde die jährliche Leerstandsquote um <0,5% steigen. 10 Mio. Quadratfuß entsprechen nur rund 2,5% der gesamten gemieteten Industriefläche von Amazon in den USA.2

Grafik 2: Vielfalt der Nachfrage nach zu vermietenden Industrieflächen seit Beginn des Jahres 2022 

Quelle: Janus Henderson Investors, JLL Research. Die vierteljährlichen Vermietungszahlen sind vorläufige Werte und können sich noch ändern. Die Verteilung der vermieteten Quadratmeter nach Branchen enthält keine Mietverträge, bei denen der Mieter oder die Branche unbekannt ist oder nicht angegeben wurde. Wiederveröffentlichung mit Genehmigung.

Es muss auch erwähnt werden, dass Amazon diese Aktivitäten nicht in Verbindung mit einer Gewinnmitteilung oder jüngsten Spekulationen in den Medien beginnt. Vielmehr sind die Maßnahmen des Unternehmens bereits im Gange, und das vor einem Hintergrund, in dem die Fundamentaldaten des Marktes für die Vermietung von Industrieflächen stärker sind als je zuvor. Im ersten Quartal 2022 wurden in den USA rund 140 Mio. Quadratfuß (mehr als 13 Millionen Quadratmeter) neu vermietet, was den Zeitraum zum zweitbesten Quartal in der Geschichte macht.1 Die Nachfrage ist breit gefächert und erstreckt sich auf zahlreiche Wirtschaftssektoren, wobei der elektronische Handel nur 8% ausmacht - siehe Grafik 2. Darüber hinaus entstehen durch die sich verändernde globale Landschaft und Lieferkettenprobleme neue Nachfrageimpulse. Ein CEO eines Immobilienfonds äußerte sich kürzlich folgendermaßen:

Früher haben wir von Globalisierung und Just-in-Time gesprochen. Heute geht es zunehmend um Lokalisierung und „just in case“ („für den Fall der Fälle“).

Infolgedessen sinken die nationalen Leerstandsquoten seit 18 Monaten in Folge und erreichten im ersten Quartal 2022 ein Rekordtief von 3,4%. Die Mieten sind im Jahresvergleich um 16% gestiegen, in den Küstenmärkten mit hohen Eintrittsbarrieren sogar noch deutlich mehr. Bei Immobilienfonds für Industrieflächen liegt die Belegung jetzt bei fast 100%.1

Es dürfte zwar einige Zeit dauern, bis die Anleger die Auswirkungen der gedämpfteren Aktivität von Amazon verdaut haben, aber wir sind durchaus der Meinung, dass die Fundamentaldaten des Sektors von einer sehr starken Position ausgehen.

 

Footnotes

1JLL US Industrial Market Overview, Q1 2022

2Marc Wulfraat, Founder, MWPVL International, Inc., a supply chain/logistics consulting firm