Guy Barnard und Tim Gibson, Co-Leiter des Global Property Equities Teams von Janus Henderson, erläutern die Entwicklung der Branche im letzten Jahr und diskutieren die wichtigsten Chancen und Risiken für Anleger im neuen Jahr.

Zentrale Erkenntnisse:

  • Börsennotierte Immobiliengesellschaften haben sich 2019 insgesamt gut entwickelt. Allerdings gibt es große Renditeunterschiede je nach Stadt, Land und Branche. Sie machen deutlich, wie wichtig ein aktiver Ansatz bei Immobilienanlagen ist.
  • Die größten Risiken für Immobilienaktien dürften von steigenden Wachstums- und Inflationserwartungen ausgehen.
  • Das Team bleibt optimistisch für Sektoren, die von technologischem und demografischem Rückenwind profitieren. Dazu gehören Rechenzentren, Mobilfunkmasten, Fertighäuser und Studentenwohnungen.

In diesem Jahr haben Immobilienaktien bislang weltweit starke Renditen geliefert. Insgesamt hat der Sektor in den letzten zwei Jahren mit den Aktienmärkten Schritt gehalten (siehe Grafik 1). Zugleich bietet er Anlegern gleichmäßigere Erträge, da er im Vergleich geringere Verluste erlitten hat.1

Durchschnittswerte verstellen jedoch den Blick auf die von uns beobachteten hohen Unterschiede innerhalb des Immobiliensektors. Diese resultieren aus den unterschiedlichen Fundamentaldaten der Immobilienmärkte in verschiedenen Städten, Ländern und vor allem Sektoren. So haben beispielsweise in den USA auf Fertighäuser spezialisierte REITs eine Rendite von über 50% verbucht, ihre auf Einkaufszentren fokussierten Wettbewerber dagegen 17% an Wert verloren.2 Diese Unterschiede bei den Immobilienrenditen sind gute Bedingungen für uns, streben wir mit unserem aktiven Managementansatz doch eine höhere Rendite als der Index an. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend 2020 fortsetzen wird, wobei die Bandbreite der Renditen etwas schrumpfen könnte.

Grafik 1: Relative Performance – globale Immobilienaktien im Vergleich zum allgemeinen Aktienindex seit 2018

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Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors. Dargestellt ist die Wertentwicklung von globalen Immobilienaktien anhand des FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index im Vergleich zum allgemeinen Aktienmarkt gemessen am MSCI AC World Total Return Index; wöchentliche Daten bis zum 6. Dezember 2019, indexiert auf 100 per 29. Dezember 2017. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

Ist der Sektor inzwischen teuer?

In diesem Jahr summiert sich der Wertzuwachs bislang auf rund 20% und die annualisierten Renditen in den letzten drei bzw. fünf Jahren auf 8% bzw. 6% (davon mehr als die Hälfte aus Dividenden)3. Das erscheint uns angemessen und spiegelt die Renditen der Immobilien wider, die sich im Besitz der Firmen befinden, in die wir investieren.

Vergleicht man die Bewertungen der öffentlichen und privaten Immobilienmärkte (siehe Grafik 2), so wird deutlich, dass sich der Abschlag auf den Nettoinventarwert (NIW) im Jahresverlauf verringert hat. Heute scheint der NIW weitgehend mit dem an den privaten Märkten übereinzustimmen. Damit liegt er weitgehend in der Mitte dessen, was wir als faire Bandbreite betrachten und legt nahe, dass die Renditen künftig eher aus Erträgen und Kapitalwachstum als aus einer Neubewertung resultieren werden.

Grafik 2: Globale Immobiliengesellschaften wurden in den letzten Jahren mit Abschlägen auf ihren NIW gehandelt

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Quelle: UBS, Janus Henderson Investors. FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index; monatliche Daten von September 2003 bis September 2019. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

Wenn wir die Kurs-Gewinnverhältnisse in den USA anschauen, liegen diese bei US REITs selbst nach einem Anstieg von über 25% in diesem Jahr4 noch unter denen des S&P 500 Index und wieder auf einem ähnlichen Niveau, wie es der US REIT Index vor fünf Jahren erreicht hatte. Demnach ist der Sektor also nicht teuer (siehe Grafik 3).

Grafik 3: REITs scheinen im Vergleich zum allgemeinen Aktienmarkt fair bewertet

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Quelle: Capital One Research, Stand: 15. November 2019.Das Verhältnis von Kurs zu freiem Cashflow wird ebenso wie das Kurs-Gewinnverhältnis zur Bewertung einer Aktie herangezogen. Das Verhältnis Kurs zu Cashflow aus operativer Tätigkeit ermöglicht eine genauere Bewertung von Immobilienaktien, da es auch Abschreibungen berücksichtigt. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

Ein neues Jahrzehnt bringt neue Möglichkeiten

Wie die meisten anderen Sektoren entwickelt sich auch der Immobiliensektor kontinuierlich weiter. Verändert wird die Immobilienlandschaft durch eine ganze Reihe starker struktureller Kräfte. Der Druck, der aktuell auf traditionellen Einzelhandelsimmobilien lastet, erinnert daran, dass kein Sektor gegen Veränderungen immun ist. Obwohl wir immer noch in allen Branchen Anlagechancen finden, müssen wir realistisch sein, wenn wir die Renditen für Sektoren mit strukturellem Gegenwind wie dem Einzelhandel prognostizieren.

Dagegen bleiben wir zuversichtlich für Branchen, die von technologischem und demografischem Rückenwind profitieren. Der Industrie- und der Logistiksektor haben sich insgesamt gut entwickelt. Dennoch gehen wir von weiter steigenden Kapitalwerten aus. Gründe sind ein begrenztes Angebot gepaart mit hoher Nachfrage infolge des wachsenden E-Commerce. Zudem müssen Einzelhändler verstärkt den Wettbewerb über den Service aufnehmen. Auch in Spezialbereichen wie Rechenzentren, Mobilfunkmasten, Casinos, Fertighäuser und Studentenwohnheimen sehen wir nach wie vor interessante Möglichkeiten.

Grundbausteine

Auch wenn wir weitgehend auf makroökonomische Prognosen verzichten, halten wir die Annahme, dass es in den Spätphasen des Zyklus Zeiten mit erhöhten Schwankungen und Verlusten geben wird, für nicht allzu gewagt. Bei solchen Rahmenbedingungen werden REITs der ihnen zugedachten Rolle gerecht. Sie korrelieren kaum mit vielen anderen Anlageklassen, weisen ein im Vergleich zum Aktienmarkt geringeres Beta5 auf und haben sich bei Abwärtstrends in den letzten zehn Jahren meist besser behauptet.

Das größte Risiko für Immobilienaktien könnte im kommenden Jahr von steigenden Wachstums- und Inflationserwartungen ausgehen. Ein kurzer, steiler Anstieg der Anleiherenditen und eine zyklische Rotation würden vermutlich dazu führen, dass der Sektor hinter dem Markt zurückbleibt.

Angesichts eines ausgewogenen, aber doch ungewissen Ausblicks glauben wir, dass börsennotierte Immobilien ein zentraler Baustein in einem diversifizierten Portfolio sein sollten, in dem sie die Risiken reduzieren und die Renditen steigern können. Auf diese Weise kann der Immobiliensektor auch Anlegern ohne perfekten Rundumblick helfen, gut durch das kommende Jahr zu navigieren.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

Anmerkung:

1Bloomberg, Stand: 30. September 2019. Sektor bezieht sich auf den FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index.

2Bloomberg US Real Estate Index, Stand: 12. Dezember 2019.

3Morningstar. Renditen des FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index bis 30. November 2019.

4Nareit, Renditen des FTSE Nareit US Real Estate Index seit Jahresbeginn bis 11. Dezember 2019.

5Quellen: niedrige Korrelationen zu anderen Anlageklassen – European Public Real Estate Association (EPRA), Stand: 30. September 2019; niedriges Beta des FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index im Vergleich zum MSCI World Index.