Xin Yan Low, Guy Barnard und Tim Gibson vom Global Property Equities Team diskutieren über die Auswirkungen des Coronavirus-Ausbruchs und welche Rolle er beim Wandel der Immobilienlandschaft spielt.

Zentrale Erkenntnisse:

  • Immobilienaktien haben sich seit Beginn des Virusausbruchs als resilient erwiesen und Aktien insgesamt hinter sich gelassen.
  • Wie nicht anders zu erwarten, sind die Märkte und Branchen mit Bezug zu Einzelhandel und Tourismus am stärksten von der Epidemie betroffen.
  • Indirekt heizt der Virusausbruch die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen und verbesserter Datenkonnektivität an.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts haben sich weltweit mehr als 75.000 Menschen mit dem Coronavirus Covid-19 infiziert. Das hat die Wirtschaft in China und anderen Ländern Asiens nahezu zum Erliegen gebracht. Noch lässt sich zwar nicht genau sagen, welche Auswirkungen das haben wird. Aber schon jetzt hat das veränderte Geschäfts- und Verbraucherverhalten erheblichen Einfluss auf die Nachfrage sowie die globalen Lieferketten.

Zudem sind unbeabsichtigte Konsequenzen nicht auszuschließen, die erst im Nachhinein sichtbar werden. Dabei ist nicht unbedingt die Schwere des Ausbruchs für die Weltwirtschaft von größter Bedeutung, sondern vor allem wie lange es dauert, die Ausbreitung zu stoppen.

Welche Auswirkungen auf den Immobiliensektor sind derzeit zu beobachten?

Mitte Januar kehrte die Risikoscheu an die Aktienmärkte zurück, denn der Ausbruch des Covid-19-Virus machte alle Hoffnungen auf eine schnelle Erholung der Weltwirtschaft zunichte. Dass Immobilienaktien zu den defensiven Anlagen zählen, hat dem Sektor seit Beginn der Coronavirus-Krise weltweit und in Asien zu einer besseren Wertentwicklung als den breiten Aktienmärkten* verholfen. Dem Auge des Sturms näher, hinken asiatische Aktien den meisten anderen Aktienmärkten hinterher. Das gilt besonders für den Markt in Hongkong, der die Hauptlast des Ausverkaufs schultern muss.

Am stärksten betroffen sind die Märkte und Branchen mit Bezug zu Einzelhandel und Tourismus. Die folgenden Grafiken verdeutlichen, wie wichtig China für Handel und Tourismus seiner asiatischen Nachbarn ist:

Asien-Pazifik: Handels- und Tourismusverbindungen mit China 2019

graph one

Quelle: IWF, UN Comtrade, OECD-WTO TiVA-Datenbank und CEIC, Stand: 31. Dezember 2019. Die Umsätze der Tourismusbranche beziehen sich auf das 4. Quartal bis September 2019 für alle Länder außer Thailand (Juni 2019) und Malaysia (Dezember 2018).      

Asien-Pazifik: Gesamtzahl der Touristen aus China 2019

graph two

Quelle: Nomura, Stand: 31. Dezember 2019. Anmerkung: Die Daten für Australien beziehen sich auf das 4. Quartal bis September 2019, für Indien sind die Daten von 2018 angegeben.

Hotels, die ihren Umsatz vor allem mit Chinesen und/oder Geschäftsreisenden erzielen, verzeichnen einen deutlichen Rückgang der Belegungs- und Buchungszahlen. In Ländern und Städten, in denen sich das Virus ausbreitet, bleiben die Menschen zu Hause und meiden stark frequentierte Bereiche. Damit sinkt die Kundenfrequenz in Einkaufszentren, während auf Luxusartikel spezialisierte Einzelhändler über deutliche Umsatzeinbußen berichten. Vereinzelt wird von Vermietern verlangt, einen Teil der Einnahmeverluste ihrer Mieter zu übernehmen. Einige haben bereits Zugeständnisse bei den Mieten in Aussicht gestellt.

Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen und verbesserter Konnektivität steigt

Abgesehen von den offensichtlicheren direkten Auswirkungen auf das Hotel- und Einzelhandelsgewerbe sind auch mittel- oder längerfristige Folgen für den Immobiliensektor nicht auszuschließen. In ganz Asien hat der Coved-19-Ausbruch viele Unternehmen dazu veranlasst, Homeoffice-Modelle einzuführen, die deutlich machen, dass flexible Arbeitsplatzlösungen realisierbar sind. Dies könnte die Art und Weise verändern, wie Unternehmen ihren künftigen Bedarf an Büroräumen einschätzen. Einen sprunghaften Anstieg verzeichnen auch das Online-Shopping und die Nachfrage nach Datenkonnektivität, denn viele Menschen arbeiten derzeit von zu Hause aus. Das beflügelt die Nachfrage nach der dafür erforderlichen Infrastruktur wie Logistik- und Datenzentren.

Gut positioniert für heute und die Zukunft

Für unsere Portfolios nutzen wir die durch technologischen Fortschritt und demografischen Wandel verursachten Disruptionen  und konzentrieren uns auf Sektoren, die unserer Meinung nach von diesem strukturellen Rückenwind profitieren. Dies beinhaltet eine Übergewichtung des Logistik-/Industriesektors, eine sehr selektive Herangehensweise an Einzelhandels- und Büro-REITs sowie Anlagen in „Non-Core“-Bereichen wie Rechenzentren, Mobilfunkmasten und Fertighausgemeinschaften. Auf Länderebene sind wir in der Regel neutral positioniert.  Hongkong haben wir jedoch wegen seiner schwachen Fundamentaldaten am stärksten untergewichtet. Pro-demokratische Proteste, die die Stadt in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres weitgehend lahm gelegt hatten, trüben die Stimmung in der Wirtschaft und bei den Verbrauchern. Der Ausbruch des Virus versetzt der Sonderverwaltungszone nun einen weiteren Schlag, mit dem das Ende der Schwächephase in den meisten Immobilienbranchen in weitere Ferne gerückt ist.

Fazit

Noch ist unklar, wie groß die Auswirkungen des Covid-19-Virus auf die Weltwirtschaft und den Immobiliensektor sind. Mögliche Reaktionen der Behörden und Zentralbanken werden Unsicherheiten mit sich bringen und möglicherweise Schwankungen auslösen.

Der Virusausbruch hat zudem indirekte Folgen für die Immobilienmärkte, verstärkt er doch den durch technologischen Fortschritt und sich ändernde Lebensgewohnheiten angestoßenen Wandel in der Nachfrage und Nutzung von Immobilien. Angesichts vieler Unwägbarkeiten kann eine Beimischung von Immobilienaktien in einem ausgewogenen Portfolio von Vorteil sein, da die Anlageklasse in der Vergangenheit geringere Korrelationen mit allgemeinen Aktien und Anleihen sowie ein niedrigeres Beta als Aktien insgesamt** aufwies.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

*Quelle: Refinitiv Datastream. FTSE EPRA NAREIT Pure Asia Total Return Index (asiatische Immobilienaktien), FTSE World Asia Pacific Total Return Index (asiatische Aktien), FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index (globale REITs), MSCI World Total Return Index (globale Aktien) in USD vom 31. Dezember 2019 bis 18. Februar 2020.

** Quelle: EPRA, Statistisches Monatsheft, Stand: 31. Dezember 2019. Korrelation der Gesamtrendite im Vergleich zu globalen Anleihen und globalen Aktien. Factset; Beta des FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index im Vergleich zum MSCI World Index von Dezember 2010 bis Dezember 2019.