Guy Barnard und Greg Kuhl vom Global Property Equities Team erläutern die wachsende Bedeutung von „Nicht-Kern“-Immobiliensektoren in einer sich verändernden Immobilienlandschaft.

Zentrale Erkenntnisse:

  • Vom technologischen Fortschritt und dem sich ändernden Lebensstil geht Gegenwind für „Kern“-Büro- und -Einzelhandelsimmobilien aus.
  • Mehr Wachstums- und Renditepotenzial dürften mittelfristig die „Nicht-Kern“-Sektoren des Immobilienmarktes bieten.
  • Börsennotierte REITs könnten eine gute Wahl für Anleger sein, die mithilfe von Immobilienanlagen ihre Ertragsströme in einem ausgewogenen Portfolio diversifizieren möchten.

In unseren Städten und Vorstädten findet sich eine Vielzahl von Gebäuden höchst unterschiedlicher Art. Viele von ihnen gehören zu einem der fünf „Kern“-Immobiliensektoren Industrie-/Logistikgebäude, Apartments, Büros, Shopping Center/regionale Einkaufszentren und Beherbergung/Resorts. Traditionell konzentrieren sich die meisten Anleger auf diese fünf Kernsektoren des Immobilienmarktes. Einzelhandels- und Bürogebäude machen zusammen mehr als die Hälfte der „Kern“-Bestände von Immobilienfonds aus.

In der Vergangenheit haben sie Anlegern attraktive risikobereinigte Renditen beschert. Wir glauben jedoch, dass es wegen struktureller Entwicklungen im Büro- und Einzelhandelssegment sinnvoll ist, andere Arten von Immobilienanlagen mit besserem Performance-Potenzial unter die Lupe zu nehmen.

Büro- und Einzelhandelsimmobilien schlägt rauer Wind entgegen

Büroimmobilien erfordern für die Instandhaltung einen erheblichen Kapitalaufwand, wenn sie wettbewerbsfähig bleiben wollen. Über die Jahre kann er sich auf bis zu 30% der Einnahmen summieren und damit die Anlageerträge schmälern. Erschwerend kommt hinzu, dass die Nachfrage nach Büroflächen in vielen Märkten stagniert. Viele Mieter wollen heute effizienter und flexibler sein. Folglich mieten sie so wenig Fläche pro Mitarbeiter wie möglich an und wollen Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten.

Noch größer sind die Herausforderungen, mit denen der stationäre Einzelhandel zu kämpfen hat. Wegen der weltweit wachsenden Akzeptanz des Online-Shoppings sinkt der Bedarf an Einzelhandelsflächen erheblich. Deutlich wird das auch an den 9.302 Geschäften, die in den USA 2019 ihre Türen für immer geschlossen haben. Gegenüber 2018 ist das ein Anstieg um 59%, wie Coresight Research ermittelt hat. Viele Vermieter bringt das in eine höchst ungünstige Wettbewerbssituation, in der sie nur wenig bzw. gar keine Preissetzungsmacht haben. Nicht selten sind zudem einzelne Einzelhandelsimmobilien gänzlich überflüssig geworden.

In den meisten Industrieländern wird der E-Commerce seinen Vormarsch unseres Erachtens fortsetzen. Schützenhilfe erhält er dabei vom steigenden Anteil an den Verbraucherausgaben einer Generation, die mit dem Online-Shopping groß geworden ist. Die folgende Grafik macht das deutlich.

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Quelle:  Unternehmensumfragen von eMarketer, Prologis und Evercore ISI Research vom Februar 2019.

Nicht alle Immobiliensektoren sind gleich

An den Märkten für Immobilienaktiengesellschaften (REITs), an denen tendenziell künftige Entwicklungen vorweggenommen werden, hat sich bereits die Erkenntnis durchgesetzt, dass „eine steigende Flut nicht alle Boote anheben wird“. So generierten US-REITs 2019 zwar eine erfreuliche Gesamtrendite von 28,66%, erlebten aber auch die zweitstärkste sektorinterne Renditestreuung der vergangenen 15 Jahre. Höher war sie nur 20091.

Renditen von REITs variieren je nach Sektor

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Quelle: Nareit per 31. Dezember 2019, Gesamtrendite in USD. Zu den „Kern“-Sektoren gehören Industriegebäude, Apartments, Büros, Shopping Center/regionale Einkaufszentren und Beherbergung/Resorts. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

„Nicht-Kern“-Sektoren die Lösung für die Zukunft?

Aus dem Zusammenspiel von technologischem Fortschritt und demografischem Wandel hat sich eine Dynamik entwickelt, der sich niemand entziehen kann und die die Gewerbeimmobilienlandschaft in den kommenden Jahren grundlegend verändern wird.

Zwar suchen wir ständig in allen Immobiliensektoren nach fehlbewerteten Aktien. Unsere zukunftsgerichteten Analysen deuten indes an, dass sich in den „Nicht-Kern“-Segmenten auf mittlere Sicht mehr Wachstums- und Renditepotenzial bietet als in den Kern-Immobiliensektoren. Deren gute Performance im letzten Jahr könnte daher das letzte Kapitel in einer langen Geschichte sein. So wie die meisten Menschen heute nicht mehr mit einem Kassettenrecorder Musik hören, sich keine Filme mehr mit einem Videorecorder anschauen oder mit Freunden über Festnetz telefonieren werden Immobilienanleger künftig möglicherweise ihre ausschließlich aus „Kern“-Sektoren aufgebauten Portfolios kritisch hinterfragen.

Attraktivere Möglichkeiten dürften sich ihnen nach unserer Einschätzung schon heute und erst recht in den nächsten Jahren in Spezialimmobilienbereichen mit attraktiven Angebots-/Nachfragemerkmalen bieten. Hierzu zählen wir Fertighausgemeinschaften, verwaltete Einfamilienmiethäuser, Datenzentren und Funkmasten, um nur einige zu nennen.

Fazit

Über börsennotierte REITs können Anleger unseres Erachtens so vielseitig, kostengünstig und anlegerfreundlich in die Lieblinge unter den Immobiliensektoren von morgen anlegen wie über kein anderes Anlageinstrument. Der hervorragende Zugang zu Spezialimmobilien, die inzwischen rund 60% des Marktwerts von US-REITs ausmachen, ist ein wichtiger Grund, warum börsennotierte REITs seit Beginn der „modernen REIT-Ära“ Mitte der 1990er Jahre Renditen von 10% p.a. generieren.2 Und wie bei privaten Kern-Immobilienfonds weisen auch die Renditen von US-REITs über die Jahre betrachtet niedrigere Korrelationen mit traditionellen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen auf3. Grundsätzlich erwarten wir, dass die Renditeunterschiede zwischen „Kern“- und „Nicht-Kern“-Immobilien in den nächsten Jahren bestehen bleiben oder sogar noch größer werden. Denn Bedarf und Nutzung von Immobilien werden sich weiter entwickeln.

Anmerkung:

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

1 Quelle: Nareit, Morgan Stanley Research, REIT outlook North America: „Narrow focus for 20/20 vision“, 18. Dezember 2019.

2 Quelle: Nareit  ̶  Marktkapitalisierung von US-REITs am 31. Dezember 2019. Performance von US-REITs ̶   Bloomberg Real Estate Investment Trust Index, gemessen in USD vom 31. März 1994 bis 31. Dezember 2019.

3 Nareit, Factset, REITWatch Januar 2020, FTSE Nareit All Equity REITs Index: vergleichende Gesamtrendite-Korrelation zu verschiedenen US-Aktien- und -Anleiheindizes von Dezember 1989 bis Dezember 2019.