Guy Barnard, Tim Gibson und Greg Kuhl vom Global Property Equities Team erläutern, wie die COVID-19-Pandemie sich auf den Bereich vermieteter Wohnimmobilien auswirkt – sowohl aus Vermietersicht als auch aus Mieterperspektive – und was für langfristige Anlagen in dem Sektor spricht.

  Zentrale Erkenntnisse:

  • Die Vereinnahmungsquote bei Mieten für Wohnimmobilien ist bislang stabil geblieben. Das unterstreicht die generelle Widerstandsfähigkeit des Wohnungssektors auch in Krisenzeiten.
  • Zwar entwickelt sich das regulatorischer Umfeld weiter und könnte sich als unvorhersehbar erweisen. Dennoch hofft das Team, dass der ausgeprägte Service und der Einsatz für das Wohlergehen der Mieter während der Krise zu einer ausgewogenen Debatte führt.
  • Die bedarfsgetriebene Charakteristik des Wohnungsektors, die allgemeine hohe Mieterbindung und technologiebasierte Betriebsplattformen sprechen für eine langfristige Anlage in dem Segment.

Im Zuge der COVID-19-Pandemie sind die Aktienkurse vieler Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohnimmobilien analog zu anderen ertragbringenden gewerblichen Real Estate Investment Trusts (REITs) gesunken. Auslöser waren Sorgen hinsichtlich der Mietzahlungsquoten und des Ausblicks für die Mieten am Markt. Die globalen Ausgangsbeschränkungen führen zu einer beispiellosen wirtschaftlichen Disruption. Jedoch scheinen umfangreiche Hilfsprogramme der Staaten ausreichend Mittel bereitgestellt zu haben, um den Grundbedarf der Mehrzahl der in Mitleidenschaft gezogenen Bürger zu decken. In den USA zeigen Daten des National Multifamily Housing Council Survey, dass die Vereinnahmungsquote der monatlichen Mieten bei Wohnimmobilien Ende April bei 95 % lag (in der Nähe des Werts von 98 % im April 2019) und dass der Trend sich Anfang Mai zu verbessern schien. Diese Daten scheinen die Robustheit des Wohnungssektors auch in Krisenzeiten zu unterstreichen. In Deutschland haben börsennotierte Gesellschaften für Wohnimmobilien ebenfalls nur geringfügige Auswirkungen auf die Vereinnahmungsquote bei den Mieten registriert. Sie projizieren für das laufende Jahr nach wie vor einen Anstieg der Mieten – womit sich ein seit vielen Jahren bestehender stabiler Trend fortsetzen würde, der auch während der globalen Finanzkrise anhielt (siehe folgende Grafik).

Deutsche Wohnungsmieten vs. BIP-Schwankung

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Quelle: Statistisches Bundesamt, OECD, Morgan Stanley Research; Stand: 31. März 2020. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Viele Vermieter von Apartments haben lobenswerterweise Programme zur Abmilderung von Härten für ihre Mieter eingeführt. Zu den Maßnahmen können zeitweilige Mietstundungen gehören, flexible Zahlungsvereinbarungen auf kurze Sicht sowie der Verzicht auf Mieterhöhungen. Außerdem kommen einige Unternehmen dem Sicherheitsbedürfnis potentieller Mieter mithilfe von Technologien zur selbstgesteuerten und virtuellen Besichtigungen sowie papierlosen Verträgen entgegen, was eine Vermietung ohne persönliche Kontaktaufnahme erleichtert. Zu beobachten waren Hinweise darauf, dass die Belegungsquoten im derzeitigen Wirtschaftsaufschwung stabil zu bleiben scheinen. Mehrere Unternehmen gaben kürzlich bekannt, dass die Haltequoten gestiegen seien. Demnach entscheiden sich mehr Mieter statt für einen Auszug für eine Verlängerung ihrer Verträge. Nach einer Abschwächung Anfang April ist es zudem zu einer Verbesserung bei den Neuvermietungen gekommen.

Auch wenn wir optimistisch für die Aussichten von Wohnungsvermietern sind, erfordert das regulatorische Umfeld Beobachtung. Seit Ende März sind in vielen Ländern Moratorien für die Kündigung von Mietern verabschiedet worden, wonach Vermieter auch bei Nichtzahlung keine Kündigungen aussprechen dürfen. Wie lange diese Regelung Gültigkeit hat, ist weiterhin unklar. Des weiteren war zu beobachten, dass die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnimmobilien zu moderaten Preisen in vielen Städten der Welt zum Problem wird. Dabei verdeutlicht die derzeitige Krise, wie wichtig es ist, Arbeitnehmer in Schlüsselfunktionen wie Mitarbeitern im Gesundheitswesen und Lehrern Wohnungen bereitzustellen. Dies hat einige Städte dazu veranlasst, Mietvorschriften zu erlassen, um das Ausmaß des Mietwachstums zu begrenzen. Zwar entwickelt sich das regulatorische Umfeld weiter und könnte sich als unvorhersehbar erweisen. Dennoch hoffen wir, dass der ausgeprägte Service und der Einsatz für das Wohlergehen der Mieter während der Krise zu einer ausgewogenen Debatte führt.

Während also viele von uns darauf erpicht sind, wieder mehr Zeit außerhalb unserer Wohnungen zu verbringen, könnten die bedarfsgetriebene Charakteristik des Wohnungssektors, die allgemein ausgeprägte Mieterbindung und technologiebasierte Betriebsplattformen für Immobilieninvestoren bedeuten, länger „zuhause“ zu bleiben.