Portfoliomanager Greg Kuhl gibt einen Überblick darüber, wie sich REITs seit ihrer Einführung vor 60 Jahren zu einer heute und für die Zukunft sehr wichtigen Anlageklasse entwickelt haben.

Zentrale Erkenntnisse:

  • Der erste REIT wurde 1960 in den USA aufgelegt, um Einzelanlegern Investitionen in Gewerbeimmobilien zu ermöglichen.
  • Seitdem haben sich REITs zu Unternehmen mit erheblicher Dimension, operationeller Exzellenz und kontinuierlichem Zugang zum Kapital entwickelt, die in der Lage sind, Anlegern ein nie gekanntes Niveau an dynamischem Wachstum zu bieten.

Obwohl es vielleicht anders wirkt, bilden börsennotierte Immobilienfonds (REITs) wie wir sie heute kennen noch eine relativ junge Anlageklasse, die bei den Anlegern immer noch an Akzeptanz gewinnt. In diesem und einer Reihe weiterer Posts zum Thema US REITs als größter und bestetablierter Immobilienmarkt diskutieren wir die Entwicklung der Anlageklasse und – noch wichtiger – deren Zukunftsperspektiven.

Als Anfang halten wir einen kurzen Rückblick auf die Geschichte der REITs für nützlich. Wir haben diese in drei Zeiträume eingeteilt, die wir als REITs 1.0, REITs 2.0 und REITs 3.0 bezeichnen.

REITs: Ein kurzer Rückblick auf die Geschichte

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Quelle: Janus Henderson Investors, National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), Stand: 30. September 2021.

REITs 1.0: 1960-1990

In den USA wurden 1960 Regeln für REITs festgelegt, um auch Einzelanlegern Investitionen in Gewerbeimmobilien zu ermöglichen. REITs brachten einer bis dahin illiquiden Anlageklasse Liquidität,1 weil diese jetzt an Börsen gehandelt werden konnte, und boten den Anlegern Steuereffizienz2 sowie eine Exposure gegenüber hochqualitativen Immobilien. Der erste REIT wurde 1965 an der New Yorker Börse (NYSE) notiert. Viele der ersten REITS investierten in gewerbliche Hypothekendarlehen, anstatt Gebäude zu erwerben. Sie arbeiteten typischerweise mit hoher finanzieller Hebelwirkung3 und wurden ‚extern verwaltet‘, d. h. dass die Mitglieder der Geschäftsführung keine Mitarbeiter des REIT waren, sondern eine Verwaltungsgebühr dafür erhielten, dass sie sich um die Allokation des Kapitals des REIT kümmerten (diese Beziehung wurde durch Interessenkonflikte belastet; heute existiert sie bei in den USA börsennotierten REITs im Allgemeinen nicht mehr). Mehrere dieser ersten Vehikel ähnelten in vieler Hinsicht eher Banken oder spezialisierten Kreditgebern als Eigentümern von Immobilien.

REITs 2.0: 1991 – 2015

Die Börseneinführung (IPO) von Kimco Realty Corporation (KIM), einem REIT für Einkaufszentren, im Jahr 1991 wird allgemein als erste erfolgreiche Börseneinführung betrachtet, die den Beginn des ‚modernen REIT-Zeitalters‘ einläutete. 1991 definierte das Handelsorgan der US REIT-Branche, die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), die KennzahlFunds from Operations (FFO )4, die für alle börsennotierten REITs zur wichtigsten Cashflow-Kennzahl werden sollte. FFO wird allgemein als präziserer Anhaltspunkt für Cashflows betrachtet als der Gewinn je Aktie (EPS)5 , der aus den Generally Accepted Accounting Principles (GAAP)6 stammt, und trug wahrscheinlich dazu bei, dass die Anleger das Immobiliengeschäft besser verstehen. In den 1990er Jahren erfolgten Börseneinführungen (IPOs) von mehr als 150 REITs, so dass die Marktkapitalisierung7 des Sektors in den USA von 16 Mrd. $ im Jahr 1992 bis Ende des Jahrzehnts auf 138 Mrd. $ stieg. Viele dieser neu notierten Fonds waren private, von Familien kontrollierte Immobilienportfolios von relativ geringer Breite und Dimension, die mit hoher finanzieller Hebelwirkung arbeiteten.

Breite und Dimension der Anlageklasse nahmen weiter zu, während die Vorschriften für REITs während der zweiten Hälfte des REITs 2.0-Zeitraums klarer und umfangreicher wurden. Die Globale Finanzkrise (GFK) war für viele börsennotierte REITs mit hohem Fremdkapitalanteil und unzulänglich gestaffelten Anleiheportfolios8 ein schwerer Rückschlag (schwaches Risikomanagement). Die große Mehrheit überlebte jedoch, indem sie durch umfangreiche Aktienangebote refinanziert wurde, die allerdings zu einer starken Verwässerung des Eigenkapitals führten. Diese Rekapitalisierung im Anschluss an die GFK stellte für den Sektor einen wichtigen Wendepunkt dar, denn sie half, die Kapitalstruktur zu bestimmen, die für einen börsennotierten REIT als angemessen betrachtet wurde. Bei den REITs der heutigen Zeit ist der Anteil des Eigenkapitals im Vergleich zum Fremdkapital typischerweise wesentlich größer als vor der GFK, und man widmet der Staffelung der zukünftigen Fälligkeiten wesentlich mehr Aufmerksamkeit.

Bottom view of modern skyscrapers in business district at sunset with lens flare filter effect.

REITs 3.0: 2016 – heute

Im Jahr 2016 überstieg die Marktkapitalisierung der US REITs 1 Billion $, und Immobilien kamen als 11. Sektor zum Global Industry Classification Standard (GICS) hinzu9. Bis dahin zählten Immobilien, einschließlich REITS, im GICS zum Finanzsektor und waren derselben Kategorie zugeordnet wie Banken und Versicherungsunternehmen. Besonders wichtig war, dass die Anlageklasse dank des neuen, separaten Sektors von Anlegern besser wahrgenommen wurde und sich so zu einer wichtigeren Komponente der öffentlichen Märkte entwickelte.

Die börsennotierten REITs umfassen inzwischen wesentlich mehr Immobilienarten als die traditionellen Kernsektoren wie Einzelhandel, Büros, Industrie und Wohnimmobilien und investieren zunehmend in eine breitere Auswahl an Immobilien außerhalb der Kernsegmente sowie in neue und wachstumsorientierte Sektoren, z. B. Mobilfunkmasten, Datencenter, Mietlager und Laborräume. REITs besitzen und kontrollieren inzwischen marktführende Portfolios und nutzen starke, langfristige Antriebsfaktoren wie elektronischen Handel, Cloud Computing, 5G und demografischen Wandel.

REITs: Eine dynamische, wachsende Anlageklasse

Oktober 1999

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Juni 2021

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Quelle: NAREIT, FTSE, Janus Henderson Investors, Stand: 30. Juni 2021. Der FTSE NAREIT All Equity REITs Index ist ein um die frei handelbaren Aktien adjustierter, marktkapitalisierungsgewichteter Index aus US Aktien-REITs. Die Komponenten des Index umfassen alle steuerbegünstigten REITs, deren Gesamtvermögen zu mehr als 50 Prozent aus in Frage kommenden Immobilienanlagen ohne durch Immobilien besicherte Hypothekenkredite besteht.

Viele REITs verfügen über eine beträchtliche Dimension und konservative Kapitalausstattung, sind extrem anspruchsvoll und werden beim opportunistischen Zugriff auf Kapital und dessen opportunistischen Einsatz höchsten Ansprüchen gerecht. Diese ‑Unternehmen mit erheblicher Dimension, operationeller Exzellenz und kontinuierlichem Zugang zum Kapital sind in der Lage, Anlegern ein nie gekanntes Niveau an dynamischem Wachstum zu bieten.

In Kürze …

In unserem nächsten Post diskutieren wir das Konzept ‚REITS 3.0: Schwungrad der Wertschöpfung‘ und wie die verschiedenen Antriebsfaktoren gemeinsam die Tools für die langfristige Outperformance von REITS schaffen.

Fußnoten:

1Liquidität: die Fähigkeit, ein bestimmtes Wertpapier bzw. eine bestimmte Anlage am Markt zu kaufen oder zu verkaufen. Anlagen, die am Markt problemlos gehandelt werden können (ohne starke Preisschwankungen auszulösen) werden als ‚liquide‘ bezeichnet.

2REITs werden als steuereffizient betrachtet, weil sie mindestens rund 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Anteilinhaber ausschütten und dafür als Unternehmen von der Steuer befreit sind.

3 Finanzielle Hebelwirkung: Rückgriff auf Verschuldung, um die Exposure gegenüber einer Anlage / einem Markt zu erhöhen. Hierzu können Kredite für den Kauf von Anlagen aufgenommen werden, oder es können Finanzinstrumente wie Derivate eingesetzt werden, um den Effekt einer Kreditaufnahme für weitere Investitionen in Anlagen zu simulieren.

4FFO: Die Kennzahl Funds from Operations ermöglicht die genauere Bestimmung der Cashflows von REITs., da sie den Abschreibungsaufwand – und somit die Fähigkeit eines REIT, weiterhin Dividenden auszuschütten – berücksichtigt. Die Kennzahl FFO wird im Allgemeinen berechnet, indem der Wertverlust und die Amortisationen von Hypothekenkrediten zum Gewinn des REIT hinzuaddiert werden.

5 Gewinn je Aktie (EPS): Der Anteil am Gewinn eines Unternehmens, der auf jede einzelne Aktie des Unternehmens entfällt. Es handelt sich um eine der beliebtesten Methoden für Anleger, um die Rentabilität eines Unternehmens zu beurteilen. Er wird ermittelt, indem der Gewinn (nach Steuern) durch die Anzahl der ausgegebenen Aktien dividiert wird.

6 Generally Accepted Accounting Principles (GAAP): Allgemein anerkannte Grundsätze, Standards und Verfahrensweisen der Rechnungslegung. Börsennotierte Unternehmen müssen in ihren Abschlüssen die Grundsätze der GAAP befolgen.

7 Marktkapitalisierung: Der gesamte Marktwert der von einem Unternehmen ausgegebenen Aktien. Er wird berechnet, indem man die Anzahl der ausgegebenen Aktien mit dem aktuellen Aktienkurs multipliziert. Dieser Wert wird zur Bestimmung der Größe eines Unternehmens verwendet und häufig als ‚Market Cap‘ abgekürzt.

8Gestaffeltes Anleiheportfolio: Ein Portfolio aus mehreren kleineren Anleihen mit verschiedenen Fälligkeitsdaten anstatt eine große Anleihe mit einem einzigen Fälligkeitsdatum. Ziel ist es, das Zinsrisiko zu minimieren, die Liquidität zu erhöhen und das Kreditrisiko zu diversifizieren.

9 GICS oder Global Industry Classification Standards: Von Anlegern, Analysten und Ökonomen allgemein zur Definition von Sektoren der öffentlichen Märkte und Klassifizierung von Unternehmen in diesen Sektoren verwendet.