JH Explorer in Belgien: Bier, Schokolade und Lagerhäuser
Nach einer kürzlich durchgeführten Besichtigung von Lagerhäusern in Belgien ist Portfoliomanager Nicolas Scherf von der Nachfragestärke und dem Mietwachstumspotenzial für Logistikimmobilien überzeugt.
4 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Weltweit kämpfen die Immobilienmärkte mit angespannteren Kreditmärkten und den Auswirkungen steigender Anleihen- und Immobilienrenditen.
- Im Vergleich zu anderen Immobilienarten profitiert die Logistik weiterhin von einer starken Nachfrage, angetrieben durch Rückenwind wie E-Commerce, Nahversorgung und Unternehmen, die ihre Lagerbestände erhöhen, um Lieferkettenproblemen entgegenzuwirken.
- Das Global Property Equities Team sieht angesichts des begrenzten Marktangebots immer noch eine breite Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und gut gelegenen Lagerhäusern.
| Die JH Explorer-Serie folgt unseren Investmentteams auf der ganzen Welt und berichtet über deren Vor-Ort-Research auf Länder- und Unternehmensebene. |
Die meisten Menschen verbinden Belgien mit Bier und Schokolade und wahrscheinlich nicht mit Lagerhäusern. Kürzlich sind wir mit einem frühen Eurostar-Zug von London St. Pancras aus zwei Tage unterwegs gewesen, um uns über den belgischen Logistikmarkt zu informieren, einen Raum, der Lagerhäuser, Vertriebszentren und andere Industriegebäude mit Lagereinrichtungen umfasst.
Der belgische Logistikmarkt ist für uns kein Unbekannter, da er die Heimat einiger attraktiver börsennotierter Logistikunternehmen ist. Belgien ist ein kleines Land mit rund 11,5 Millionen Einwohnern, aber seine strategische Lage im Herzen Europas, die Nähe zu den verkehrsreichsten Häfen Europas wie Antwerpen und Zeebrügge (Belgien) und Rotterdam (Niederlande) sowie die moderne Infrastruktur ermöglichen es, Logistikdienstleistungen für seine viel größeren Nachbarn wie Frankreich und Deutschland bereitzustellen.
Mein Besuch in einem vor-Ort-Amazon-Vertriebszentrum am Stadtrand von Antwerpen, das vom Logistikentwickler Montea konzipiert wurde und ihm gehört. Foto von Nicolas Scherf.
Vorsichtig optimistische Sicht auf die Logistik
Trotz der düsteren Schlagzeilen rund um das europäische und US-amerikanische Bankensystem, die zu angespannteren Kreditmärkten (geringere Kreditverfügbarkeit) führten und die Immobilienmärkte auf der ganzen Welt mit den Auswirkungen steigender Anleihen- und Immobilienrenditen zu kämpfen hatten, deuteten unsere Treffen mit lokalen Unternehmen darauf hin, dass die Stimmung vor Ort vorsichtig optimistisch ist.
Im Vergleich zu anderen Immobiliensektoren erfreut sich die Logistik weiterhin einer hohen Nutzernachfrage und damit auch eines Mietwachstums. Trotz einer gewissen Normalisierung nach dem COVID-Boom im Online-Verkauf ist der Aufstieg des E-Commerce weiterhin ein langfristiger Rückenwind für die Logistikbranche. Nach Angaben des Center for Retail Research lag die durchschnittliche E-Commerce-Penetration in Europa im Jahr 2022 bei 15,4 % und soll bis 2026 auf etwa 20 % ansteigen, was die Nachfrage nach Logistikflächen weiter ankurbeln wird.
Aber nicht nur der E-Commerce sorgt für Rückenwind, auch neuere Trends wie Nahversorgung und steigende Lagerbestände bei Unternehmen mit Lieferkettenproblemen erhöhen den Bedarf an mehr Lagern.
Mietwachstum in der Vor-Ort-Logistik und zunehmender Einsatz von Automatisierung
Wir besichtigten Lagerhäuser in den Regionen Brüssel und Antwerpen und konzentrierten uns dabei sowohl auf größere Logistik als auch auf die „Vor-Ort-Logistik“, einen Teilsektor, der sich auf die Lieferung von Produkten an Endkunden konzentriert. Dabei bleibt der Standort entscheidend, da die Nähe zum Endkunden es Unternehmen ermöglicht, Waren kurzfristig zu liefern. Dies ist ein spezifischer Teil des Marktes, in dem wir das stärkste Mietwachstum beobachten, da die wachsende Nachfrage auf eine begrenzte Verfügbarkeit trifft und das neue Angebot weiterhin begrenzt ist.
Wir haben auch einige große Lagerhäuser für Seehäfen besucht, die überwiegend von externen Logistikdienstleistern genutzt werden, um große eingehende Sendungen aus Übersee aufzuteilen, die dann gelagert und bei Bedarf an Kunden geliefert werden. Dazu gehörten unter anderem Sportartikel für einen der weltweit größten Sportbekleidungshersteller, Solarmodule und Maschinenausrüstung.
Ein vollautomatisches Lager in Genk im Besitz von Intervest Offices & Warehouses. Foto von Nicolas Scherf.
Wir waren beeindruckt vom Grad der Automatisierung in einigen der Lagerhäuser, in die der Mieter erhebliche Kapitalbeträge investierte, um Lager mit vollautomatischen Systemen und Robotern auszustatten, die in der Lage waren, Waren zu kommissionieren und zu lagern. Diese Mieter, die größere Investitionen getätigt haben, bleiben eher länger, da Kosten für den Umzug und die Einrichtung der Ausrüstung anfallen.
Sonnenkollektoren als „Mieter“ betrachten
Nachhaltigkeit ist ein weiterer Schlüsselfaktor, der Gebäude zunehmend auszeichnet, wobei sich die Mieternachfrage weiterhin stark auf die nachhaltigsten Gebäude konzentriert. Die großen Flachdächer von Lagerhallen eignen sich ideal für die Installation von Solarmodulen, die dazu beitragen können, den CO2-Fußabdruck einer Lagerhalle deutlich zu reduzieren. Der erzeugte Strom wird zunehmend zum Laden von Elektrofahrzeugen genutzt und/oder kann ins Netz zurückgespeist werden. Ein belgischer Logistikdienstleister hat diesen Trend frühzeitig erkannt und Solarmodule zu seinem größten „Mieter“ gemacht, was eine bedeutende Einnahmequelle darstellt.
Logistik bleibt ein langfristiger Wachstumstrend und die Marktgrundlagen bleiben für Vermieter günstig. Angesichts niedriger Leerstandsraten, starker Nachfrage und Angebotshindernissen aufgrund von restriktivem Planungsregime sind wir davon überzeugt, dass der Logistiksektor weiterhin gut aufgestellt ist. Unser Besuch bestätigte, dass die zugrunde liegenden Markttrends weiterhin von Vorteil sind und die Mieten für moderne, gut gelegene und nachhaltige Immobilien im Laufe der Zeit steigen werden.
Anleiherendite: Höhe des Ertrags eines Wertpapiers, typischerweise ausgedrückt als Prozentsatz. Bei einer Anleihe errechnet sich dieser aus der Kuponzahlung dividiert durch den aktuellen Anleihepreis. Niedrigere Anleiherenditen bedeuten höhere Anleihepreise.
Immobilienrendite: Die jährliche Rendite des investierten Kapital, üblicherweise ausgedrückt als Prozentsatz des Kapitalwerts
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- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Specific risks
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um sein Anlageziel zu erreichen. Dies kann zu einer „Hebelwirkung“ führen, die ein Anlageergebnis vergrößern kann, und die Gewinne oder Verluste des Fonds können höher sein als die Kosten des Derivats. Derivate bringen jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Specific risks
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Zentrale Erkenntnisse:
- Weltweit kämpfen die Immobilienmärkte mit angespannteren Kreditmärkten und den Auswirkungen steigender Anleihen- und Immobilienrenditen.
- Im Vergleich zu anderen Immobilienarten profitiert die Logistik weiterhin von einer starken Nachfrage, angetrieben durch Rückenwind wie E-Commerce, Nahversorgung und Unternehmen, die ihre Lagerbestände erhöhen, um Lieferkettenproblemen entgegenzuwirken.
- Das Global Property Equities Team sieht angesichts des begrenzten Marktangebots immer noch eine breite Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und gut gelegenen Lagerhäusern.