Die Portfoliomanager Greg Kuhl und Danny Greenberger untersuchen die Wettbewerbsvorteile, die Skaleneffekte für den Sektor der Immobilieninvestmentfonds (REITs) mit sich bringen.

  Zentrale Erkenntnisse

  • Die Skalenvorteile, von den Informationsvorteilen, über technologische Investitionen bis zu den Beziehungen zu Mietern, bieten REIT-Anlegern einen großen Mehrwert.
  • Langfristige Beziehungen zu lokalen Anlagemaklern und gute Marktkenntnisse ermöglichen es großen REITs, bessere Investitionsgelegenheiten zu finden, die den Bedürfnissen der Mieter entsprechen.
  • US-REITs sind am besten entwickelt. Viele führende REIT-Gesellschaften außerhalb der USA konzentrieren ebenfalls Akquisitionen und setzen Technologie in ihren Betriebsplattformen ein, um Mehrwert für ihre Stakeholder zu schaffen.

In den letzten Beiträgen haben wir darüber gesprochen, wie sich in den letzten zehn Jahren sowohl die Zusammensetzung als auch die Qualität des börsennotierten Immobiliensektors zum Positiven verändert haben, was sie heute und in Zukunft zu einer relevanten Anlage macht (REITs 3.0). Hier sprechen wir über die zahlreichen Skalenvorteile, die für einige führende REIT-Gesellschaften Wettbewerbsvorteile bedeuten.

Heute gibt es 28 US-Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs) im S&P 500 Index. 20121 waren es noch 15 REITs. Dies zeigt, wie stark sich börsennotierte REITs mit einem Größenvorteil entwickelt haben. Es lohnt sich, die Skaleneffekte bei Immobilieninvestitionen, die sich aus Informationsvorteilen, Technologieinvestitionen und den Beziehungen zu Mietern und Maklern ergeben, zu prüfen, da sie einen Mehrwert für REIT-Eigner, Investoren und Mieter bedeuten.

Aufgrund der strukturellen Eigenschaften von REITs – längerfristige Führung durch engagierte Führungsmannschaften, zusammen mit einer relativ einfachen Kapitalbeschaffung – konnten sich einige Unternehmen im Sektor große Skalenvorteile sichern und langfristig investieren, die Lage für die Mieter verbessern und die Produktivität der Mitarbeiter erhöhen. REITs sind gut aufgestellt, um Mitarbeitern, Mietern und Anteilinhabern durch diese Skaleneffekte einen Mehrwert zu bieten, und konnten dadurch ihren Wettbewerbsvorteil in lokalen Teilmärkten ausbauen. Dies kann dazu führen, dass REITs als Käufer und Entwickler von Immobilien bevorzugt werden.

Typische Skalenvorteile von REITs nach Immobilienart

Typische Skalenvorteile von REITs

Quelle: Janus Henderson Investors, Stand: 2. Februar 2022.

Leistungsvorteil

Führungskräfte börsennotierter REITs sind den Aktionärsgremien verantwortlich und werden für die kurz- und langfristige Schaffung eines Shareholder Value vergütet. Die Geschäftsleitung von REITs verfügt normalerweise über erhebliches Eigenkapital im Unternehmen, was einen Anreiz zu langfristigen strategischen Entscheidungen darstellt, um den lokalen Markt und führende operationelle Kapazitäten aufzubauen.  REITs stehen daher im Gegensatz zu nicht börsennotierten Vehikeln (z.B. nicht gehandelte REITs und offene Fonds), bei denen Investitionen von Anlageberatern gelenkt werden, die nicht bei den Fonds angestellt sind, deren Kapital sie einsetzen; diese Führungskräfte sind eher „ständige Kapitalrecycler“, die investieren, wenn Kapital vorhanden ist, und in gewinnbringenden Zeiten verkaufen. Als fortwährendes operatives Unternehmen mit permanentem Kapital (auf unbegrenzte Zeit) haben einige REITs methodisch Skalenvorteile aufgebaut, indem sie das Kapital auf bestimme Immobilienarten und Regionen konzentriert haben.

Einige bemerkenswerte Beispiele börsennotierter REITs mit Skalenvorteilen:

  • Der größte Lagerhausbesitzer mit über 90 Mio. m² weltweit
  • Ein Wohnimmobilien-REIT, der über 80.000 Einfamilienwohnungen besitzt mit einer Konzentration von fast 12.000 Wohnungen in einem einzigen Ballungsraum
  • Eine globale Rechenzentrumsplattform, die über 230 Rechenzentren auf fünf Kontinenten für über 10.000 Kunden und über 400.000 Anschlüsse betreibt.
  • Die größte Mietlager-Gesellschaft mit über 2200 Immobilien insgesamt, mit 213 Lagern in Los Angeles und 130 in San Francisco.

Informationsvorteil

Ein Skalenvorteil bei Immobilien bietet auch einen deutlichen Informationsvorteil. Wer ein breiteres Portfolio in einem Teilmarkt hat, dem stehen auch die meisten Daten und einschlägigen Informationen zur Verfügung, wie über die Miettätigkeit, die Mietwirtschaft und das Angebot, d. h. er ist besser über Risiken und Chancen informiert als Eigentümer nur weniger Immobilien. Bessere Informationen können

zu einer besseren Wertentwicklung der Anlagen führen, da die Führungskräfte besser gerüstet sind, um rechtzeitig Investmententscheidungen zu treffen. Beispielsweise können sie schneller auf Marktfluktuationen reagieren und die Mietzinsen anpassen oder das Engagement in bestimmten Märkten erhöhen oder reduzieren. Da REITs in der Regel langfristige Beziehungen zu lokalen Anlagemaklern und einen besseren Marktüberblick haben, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass große REITs über eine gute Plattform verfügen, um Anlagechancen zu finden und den spezifischen Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden.

Vorteil der Spezialisierung auf Immobilienarten und Regionen

Mit der Entwicklung der Anlageklasse von REITs hat die langfristige Ausrichtung von REITs dazu geführt, dass einige führende Gesellschaften des Sektors die Anlagen auf spezifische Immobilienarten und Teilmärkte (auch Clusterbildung genannt) konzentrieren und damit Betriebs- und Wettbewerbsvorteile sowie eine dominierende Position im lokalen Markt sichern. Durch die Clusterbildung können Vermietungsagenten und Wartungstechniker in einem Teilmarkt für Immobilien tätig werden, die ähnliche Anforderungen stellen. So zum Beispiel können Techniker Geräte in verschiedenen Immobilien eines Teilmarkts instand setzen oder warten. Damit können REITs ihre Produktivität steigern und möglicherweise eine höhere Gewinnmarge erzielen.

Technologischer Vorteil

Als tendenziell kapitalstarke Eigentümer und Betreiber investieren viele REITs auch in Technologie, um die operative Leistung ihrer Anlagen zu optimieren. Bei den Wohnimmobilien bietet die Heimautomatisierung eine digitale Steuerung und Überwachung des Betriebs. Dies führt zu einer Kostenersparnis für die Bewohner und und ermöglicht es künftigen Bewohnern, sich selbst umzuschauen.  Der Einsatz automatisierter Chatbots ermöglicht es Mietern, Serviceanfragen effizienter anzumelden, was die Reaktionszeit des Wartungspersonals verkürzt. Diese technischen Werkzeuge zusammen führen oft zu einer höheren Zufriedenheit bei den Mietern und zu einer höheren Produktivität bei den Mitarbeitern.

Starke Wachstumsaussichten

Im Vergleich zu den Immobilienmärkten in anderen Ländern besteht der REIT-Sektor in den USA am längsten, ist der ausgereifteste und fortschrittlichste. Daher ist ein höherer Anteil der US-Immobilien im Besitz von REITs, da Vermögenswerte im Laufe der Zeit automatisch zu den Unternehmen mit der höchsten Produktivität fließen.

Auch wenn REITs außerhalb der USA weniger etabliert sind, haben viele führende REIT-Gesellschaften außerhalb der USA eine ähnliche Strategie entwickelt und konzentrieren ebenfalls Akquisitionen und setzen Technologie in ihren Betriebsplattformen ein, um Mehrwert für ihre Stakeholder zu schaffen. Das bei den REITs allgemein beobachtete Ergänzungspotenzial und der Geschäftssinn stehen für hervorragende Wachstumsaussichten in der Zukunft.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften nach Land

Börsennotierte Immobiliengesellschaften nach Land

Quelle: EPRA, UBS, Janus Henderson Investors, Stand der Analyse: 31. Oktober 2021.

Fazit

2021 war für REITs ein Jahr herausragender Renditen, wobei der FTSE EPRA NAREIT Developed Index in USD eine Gesamtrendite von über 27 % verzeichnete. Im Vergleich dazu stieg die Rendite globaler Aktien um 22 %.2 Angesichts der Inflationssorgen der Anleger und der Aussichten auf höhere Zinsen erreichen REITs möglicherweise die beispiellosen Renditen im letzten Jahr nicht mehr, da in der Vergangenheit erzielte Ergebnisse keine Garantie für die künftige Wertentwicklung darstellen. Wir sind jedoch nach wir vor zuversichtlich, dass der Sektor durch seine Konzentration auf operative Optimierung und Anpassung langfristig eine Wertsteigerung erzielt.

1 Quelle: NAREIT REITWatch, Januar 2022.

2 Quelle: Refinitiv Datastream. FTSE EPRA NAREIT Developed Index im Vergleich zum MSCI World Index, kumulierte Gesamtrenditen in US-Dollar, 31. Dezember 2020 bis 31. Dezember 2021. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. 

Der FTSE EPRA NAREIT Developed Index stellt die Wertentwicklung von Immobilienunternehmen und REITs weltweit dar.

Der MSCI World Index erfasst Large- und Mid-Cap-Unternehmen aus 23 Industrieländern.

Der S&P 500® Index spiegelt die Wertentwicklung US-amerikanischer Standardaktien wider und repräsentiert die Entwicklung des breiten US-Aktienmarkts.

Gewerbeimmobilien: Immobilien, die ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden (keine Wohnimmobilien).

Offener Fonds: eine gemeinsame Anlage, die je nach der Nachfrage der Anleger wächst oder schrumpft. Neue Anteile werden ausgegeben, wenn ein Anleger sich in den Fonds einkauft/in den Fonds investiert, und Anteile werden gelöscht, wenn ein Anleger seine Anlage verkauft. Der Preis der Anteile bestimmt sich nach dem Nettoinventarwert (NIW) des zugrunde liegenden Portfolios; der Nettoinventarwert ändert sich je nach der Wertentwicklung des Portfolios und den Zu- oder Abflüssen der Anleger..

REIT: Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien, indem sie direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienaktien oder Hypotheken halten. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs) können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.