El equipo de Renta Variable Inmobiliaria Global reflexiona sobre 2021 y explica las principales tendencias que afectan al sector inmobiliario global.

  Aspectos destacados

  • La inflación podría generar un entorno sólido para esta clase de activos, siendo las empresas mejor posicionadas aquellas con capacidad de fijación de precios, estructuras de negocio y alquileres resistentes a la inflación y unos sólidos balances.
  • La evolución de los REIT hacia negocios que suelen tener una excelente escala, experiencia operativa y un acceso relativamente fácil al capital les permite utilizar el «ciclo de valor» de los REIT para ayudar a ofrecer un nuevo nivel de crecimiento compuesto.

2021 ha sido un año de recuperación y cierta normalización para las economías como y las bolsas de todo el mundo. Y lo mismo puede decirse de los valores inmobiliarios globales, los cuales, tras caer alrededor de un 9% en 2020, han subido casi un 23% en lo que va de año, superando ligeramente a los mercados de renta variable en general, con un 21% (a 22 de noviembre de 2021).1

«Todo ha cambiado, pero nada ha cambiado».

De cara al futuro, aunque la pandemia nos lleva a preguntarnos cómo puede ser la «nueva normalidad», por lo que respecta a los mercados inmobiliarios subyacentes, creemos firmemente que en realidad no ha cambiado nada. Puede que esto parezca un poco raro después de todo lo que hemos vivido, pero el gráfico de abajo resume claramente el viaje de ida y vuelta que hemos realizado por lo que respecta a los ganadores y perdedores del sector inmobiliario, con el ejemplo del comercio electrónico:

Crecimiento del comercio electrónico (%): en desaceleración, pero todavía positivo

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., ventas minoristas trimestrales en EE. UU., totales y del comercio electrónico. Variación porcentual del crecimiento del comercio electrónico con respecto al mismo trimestre de hace un año. Datos al tercer trimestre de 2021.

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., ventas minoristas trimestrales en EE. UU., totales y delcomercio electrónico. Variación porcentual del crecimiento del comercio electrónico con respecto al mismo trimestre de hace un año. Datos al tercer trimestre de 2021.

El crecimiento trimestral del comercio electrónico en EE. UU. se ha ralentizado en términos interanuales desde el segundo trimestre de 2021, ya que las tiendas físicas han reabierto sus puertas, pero aun así, sigue registrando un crecimiento positivo. La penetración total del comercio electrónico está en sintonía con la tendencia anterior o incluso algo por delante. Esto ha tenido un impacto espectacular en la demanda de superficie industrial/logística por parte tanto de inquilinos como de inversores, como resumió claramente en sus recientes resultados del tercer trimestre el consejero delegado (CEO) del fondo de inversión inmobiliaria (REIT) estadounidense Prologis, uno de los líderes en inmobiliaria logística mundial: «Los factores estructurales que impulsan la demanda están determinando las condiciones operativas. Con las vacantes en niveles mínimos sin precedentes, la superficie en nuestros mercados prácticamente se ha agotado».

Puesto que el efecto favorable del entorno actual redunda en su mayor parte en los beneficios y dividendos futuros [normalmente, los REIT tienen la obligación de repartir a los accionistas al menos el 90% de sus ingresos imponibles], ya que los contratos de alquiler se ajustan al mercado [se valoran a los precios del mercado actual] a lo largo del tiempo, podemos tener un alto grado de confianza y visibilidad en el potencial de crecimiento de esos negocios, incluso en un contexto macroeconómico más incierto.

Aparte de esto, otras tendencias a largo plazo permanecen inalteradas y siguen siendo fundamentales para nuestro pensamiento en el sector inmobiliario:

La demografía continúa siendo un factor de impulso importante, sobre todo por diversos tipos de vivienda dirigidos a los grupos de mayor edad que buscan espacios más pequeños y disfrutar de un estilo de vida más activo.

La digitalización continúa siendo un gran factor de impulso centrado en los sectores inmobiliarios, con el despliegue del 5G que apenas empieza a beneficiar ahora a las compañías de torres de telecomunicaciones.

La sostenibilidad es un aspecto cada vez más determinante en las decisiones de los inquilinos. Los edificios más verdes (sobre todo oficinas hasta ahora) tienen más probabilidades de obtener una prima de alquiler y registran una mayor aceptación.

Inflación: ¿es hora de ser realistas?

Una pregunta persistente a lo largo de todo de 2021 ha sido sobre la inflación. Dejaremos las consideraciones macroeconómicas a los expertos, aunque vale la pena mencionar que, como activos reales, los bienes inmobiliarios resisten bastante bien la inflación (véase nuestra anterior publicación, Inflación y acciones inmobiliarias: es hora de ser realistas). En efecto, un tema constante de este año ha sido que los rendimientos han seguido comprimiéndose [cayendo] a medida que los valores han aumentado en la mayoría de los tipos de inmuebles y, en muchos cosas, ante las expectativas del mercado.

Aunque la inflación puede ofrecer un entorno sólido para la clase de activos, creemos que las compañías inmobiliarias mejor posicionadas para beneficiarse a menudo tienen las siguientes características:

Poder de fijación de precios: los propietarios han de tener edificios que ronden la plena ocupación, en los que puedan exigir subidas de alquileres conforme a la inflación o aún mayores y en los que los alquileres del mercado crezcan al menos al mismo ritmo que la inflación en general. Esto es así en algunos mercados y sectores, pero no en todos. Los propietarios residenciales estadounidenses, las empresas de logística globales y los operadores de almacenes, por ejemplo, están firmando contratos muy superiores a las tasas de inflación actuales.

Estructura de negocio y alquiler resistente a la inflación: en igualdad de condiciones, los propietarios con plazos de alquiler más cortos y negocios con menor necesidad de mano de obra (por la adopción de tecnología o por el tipo de inmueble) pueden repercutir las subidas de precios a los inquilinos y mantener o incrementar los márgenes de explotación. Por tanto, resulta lógico evitar los propietarios de tipos de inmuebles con exceso de oferta cuyo negocio requiera mucha mano de obra y a cuyos inquilinos les cueste repercutir las subidas de costes laborales a los clientes finales.

Balances sólidos: ante la probabilidad de que los tipos de interés y posiblemente los tipos financieros a largo plazo suban en 2022, también tendremos que enfocarnos en el perfil de deuda de las empresas. En general, no hay muchas cosas que nos preocupen, pues los equipos de gestión proactivos han aumentado los vencimientos de la deuda, diversificado las fuentes de financiación y siguen considerando la refinanciación una actividad beneficiosa. En efecto, en EE. UU., los balances de los REIT nunca han sido tan sólidos como ahora, lo que favorece la capacidad de repartir más dividendos, a la vez que «jugar a la ofensiva» mediante adquisiciones y desarrollo. Sin embargo, ¡tengan cuidado con las excepciones!

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Invirtiendo en el futuro con REITs 3.0

Si miramos más allá de las perspectivas de cara a un solo año, el mercado inmobiliario cotizado está experimentando una evolución increíble. En la última década, tanto la composición como la calidad del universo de inversión ha cambiado a mejor, lo que la convierte en inversión relevante tanto ahora como en el futuro (REITs 3.0). Muchos REIT se han convertido en negocios con una escala formidable, excelencia operativa y un acceso relativamente fácil al capital, y algunos de los mejores operadores utilizan el concepto del «ciclo de valor», lo que trata de ofrecer a los inversores un nuevo nivel de crecimiento compuesto. El ciclo de valor se basa en la idea de que una serie de pequeños pasos, más que un avance repentino, pueden acumularse para crear un impulso creciente y un ciclo virtuoso de crecimiento sostenible. Tratar de encontrar empresas que generen valor real seguirá favoreciendo a los inversores más allá de 2022.

Conclusión

El año 2021 ha supuesto un gran alivio, ya que el mundo ha vuelto a parecerse en cierto modo a como era antes. Sin duda habrá más baches por el camino, pero desde el punto de vista inmobiliario, creemos que los fundamentos a largo plazo siguen prácticamente intactos. Dicho de otro modo, hemos visto muestras de que las empresas que podían incrementar los flujos de ingresos antes de la aparición de la covid-19 todavía pueden seguir haciéndolo actualmente, mientras que aquellas a las que les resultaba difícil antes de la covid-19 siguen teniendo problemas.

Las políticas flexibles adoptadas por los gobiernos y los bancos centrales han dado a la economía global el apoyo necesario para reponerse y, como propietarios de inmuebles de esa economía, las empresas inmobiliarias con los activos adecuados, en los lugares adecuados y con los modelos de negocio adecuados tienen más probabilidades de seguir despuntando.

 

Las referencias a títulos específicos no constituyen ni forman parte de oferta o petición algunas para la emisión, venta, suscripción o compra, ni debe suponerse que son rentables.

Notas a pie de página:

1Índice FTSE EPRA NAREIT Developed (bienes inmobiliarios globales) frente al índice MSCI World (renta variable global), año natural 2020 y año 2021 hasta el 22 de noviembre. Rentabilidades totales acumuladas en USD.

REIT: los fondos de inversión inmobiliaria invierten en bienes inmobiliarios, mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Rendimiento inmobiliario: ingresos de alquileres anuales expresados como porcentaje del valor inmobiliario total.

 Balance: ofrece una idea de la situación financiera de una compañía; es una instantánea de las cuentas de una empresa, al incluir sus activos, pasivos y el capital accionarial.

El índice FTSE EPRA NAREIT Developed se ha diseñado para replicar la rentabilidad de las sociedades inmobiliarias cotizadas y REIT de todo el mundo.

El índice MSCI World refleja una representación de los valores de gran y mediana capitalización de 23 países de los mercados desarrollados.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los de las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT) pueden comportar riesgos adicionales, tales como riesgo de tipos de interés, de gestión, fiscal, económico, medioambiental y de concentración.