Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores del fondo Global Property Equities, analizan el impacto de las expectativas sobre el aumento de la inflación y los tipos de interés en las acciones inmobiliarias cotizadas.

  Key takeaways:

  • Las expectativas del mercado sobre la inflación y los tipos de interés están aumentando, a medida que las economías empiezan a recuperarse tras la covid-19.
  • Históricamente, ha existido una relación positiva entre las rentabilidades de las acciones inmobiliarias y las expectativas de aumento de inflación a largo plazo.
  • Actualmente, las acciones inmobiliarias cotizadas presentan valoraciones atractivas, ofrecen crecimiento estructural y secular, y han demostrado ofrecer protección frente a la inflación.

La inflación sigue siendo el tema del día y probablemente por buenos motivos. Tras seguir una tendencia a la baja desde 1980, cayendo del 15% a alrededor del 2% en la última década según los datos de la OCDE, ahora está subiendo..

¿Qué significa esto para las acciones inmobiliarias y qué consecuencias tiene para la subida de los rendimientos de los bonos?

Punto de inflexión

El Bank of America (BofA) señaló recientemente su «convicción de que ha llegado un punto de inflexión tanto para la inflación como para los tipos de interés y que el ciclo alcista de 40 años del mercado de los bonos se ha acabado».1 La opinión del banco de inversión se basa en las políticas de apoyo sin precedentes de los gobiernos en todo el mundo, que probablemente provocarán presiones inflacionistas.

Es una afirmación que llama la atención y, aunque solo el tiempo dirá si es correcta, hemos asistido a un reciente repunte de las expectativas de inflación y los tipos de interés, así como los rendimientos (de los bonos) del Tesoro de EE. UU. a 10 años.

¿Cómo se han comportado las acciones inmobiliarias?

La intuición nos lleva a pensar que la subida de los rendimientos de los bonos es tan negativa para las acciones inmobiliarias como para los propios bonos: al fin y al cabo, la subida de los rendimientos provoca una caída de los precios, manteniéndose igual el resto de variables. Sin embargo, la realidad tiene muchos más matices. Por su naturaleza, los mercados de renta variable (incluidas las acciones inmobiliarias cotizadas) miran al futuro e, históricamente, ha habido poca correlación entre los rendimientos del Tesoro de EE. UU. a 10 años y las rentabilidades de las acciones inmobiliarias a largo plazo.2 Recientemente hemos visto que las acciones inmobiliarias globales se han comportado bien frente a las acciones en general, a pesar de la subida de los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años.3

"Afortunadamente, la relación entre las expectativas de inflación y las acciones inmobiliarias resulta algo más clara, al haber tradicionalmente una correlación positiva: cuando las expectativas de inflación han aumentado, también lo han hecho las acciones inmobiliarias. Esta relación se ha mantenido a largo plazo, lo cual subraya el potencial de que las acciones inmobiliarias se beneficien de las expectativas de aumento de la inflación".

Gráfico 1. Las acciones inmobiliarias ofrecen potencial de protección frente a la inflación

REITs versus CPI

Fuente: FactSet, Janus Henderson Investors, a 22 de marzo de 2021. Variación porcentual interanual del índice, de marzo de 2004 a marzo de 2021, datos semanales, en USD. La inflación de equilibrio es la diferencia entre el rendimiento de un bono nominal y un bono ligado a la inflación del mismo vencimiento, y se considera un indicador más fiable de las expectativas de inflación.  La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura.

Sin embargo ¿por qué se han comportado bien los valores inmobiliarios cuando la inflación está subiendo? ¿No flotan todos los barcos cuando la marea sube?

A menudo nos referimos al sector inmobiliario como los «propietarios de la economía», cuyos flujos de ingresos se benefician del crecimiento positivo. Una recuperación económica provoca normalmente un aumento de los ingresos por alquileres y eleva el valor de los activos inmobiliarios subyacentes. Los contratos de alquileres a menudo están ligados a la inflación, con subidas anuales, o se reajustan cuando vencen, como podemos ver en el gráfico 2.

Gráfico 2. Los contratos de alquileres suelen tener subidas anuales fijas o ligadas a la inflación

REITs NOI vs CPI

Fuente: Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversiones Inmobiliarias (NCREIF), Departamento de Trabajo de EE. UU., CEIC, Refinitiv Datastream, UBS, estimaciones, primer trimestre de 2021. Los ingresos netos de explotación miden los beneficios antes de costes de financiación o impuestos de un bien inmobiliario que genera ingresos. Crecimiento de los ingresos netos de explotación calculado sumando el crecimiento de cuatro trimestres; IPC (índice de precios al consumo, inflación) calculado sumando el crecimiento de cuatro trimestres.

Sin embargo, hay diferencias entre sectores inmobiliarios. A la hora de negociar el alquiler, el aumento de la inflación tiende a tener un mayor efecto positivo en sectores que tienen capacidad de fijación de precios.

Industrial, warehouse, property, real estate, building

The acceleration in real estate trends as a result of COVID-19 has seen certain sectors negatively impacted such as shopping centres, regional malls and hotels. However, others have been uplifted by strong secular tailwinds, such as e-commerce, cloud computing and changing demographics. Industrial, logistics and real estate tech (eg. cell towers, data centres) are among the sectors that are likely to benefit the most.

We do not know the exact direction or magnitude that inflation and yields will take, but believe it is becoming increasingly difficult to overlook an asset class that currently has an attractive valuation, offering structural and secular growth and is capable of providing effective protection from inflation.

 

Notas a pie de página:

1BofA Global Research, The Case for Real Assets, 25 de marzo de 2021.

2Source: FactSet, Janus Henderson Investors, as at 22 March 2021. Based on rolling quarterly data since 1990 for listed property equities (FTSE EPRA NAREIT Developed Index) versus 10-year US Treasury yields. Correlation measures the strength of a relationship between two variables. A low correlation suggests a weak relationship, ie. both variables move in opposite directions while a high correlation suggest a strong relationship with both variables moving in the same direction.

3Fuente: Refinitiv Datastream, índice FTSE EPRA NAREIT Developed frente al índice MSCI World, en USD, del 31 de diciembre de 2020 al 20 de abril de 2021. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura.

Glosario:

Ciclo alcista de mercado: situación del mercado en la que los precios de los activos, como bonos o acciones, siguen subiendo.

Rendimiento del bono: el nivel de ingresos de un valor, expresado normalmente como tipo porcentual. La rentabilidad de un bono tiene una relación inversa con su precio. Cuando los rendimientos suben, los precios de los bonos bajan y cuando los rendimientos bajan, los precios de los bonos suben.

El índice FTSE EPRA NAREIT Developed está diseñado para reflejar la rentabilidad de las empresas inmobiliarias y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de todo el mundo.

OCDE: Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos.