Greg Kuhl, gestor del fondo Global Property Equities, analiza el concepto de ciclo de valor de los REIT 3.0 y cómo su excelente ciclo de crecimiento sostenible podría generar valor para los inversores.

  Aspectos destacados

  • Los REITs cotizados poseen una escala de mercado dominante, experiencia operativa y acceso continuo al capital que contribuyen al concepto de volante, creando valor y ayudando a generar atractivas rentabilidades a largo plazo para los inversores.
  • Identificar los REITs que ya están aprovechando el ciclo de valor, o que pueden hacerlo en un futuro próximo, es un aspecto clave para el éxito de un proceso de inversión.

En nuestro anterior artículo, «Invirtiendo en el futuro con REITs 3.0», hablábamos de cómo los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) han evolucionado hasta convertirse en una clase de activos muy importante en la actualidad y en el futuro. En este, presentamos el ciclo de valor de los REITS 3.0.

El concepto del «ciclo de valor» en los negocios fue popularizado por Jim Collins en su libro de 2001 «Girando la rueda: cómo impulsar tu empresa al éxito» y se basa en la idea de que una serie de pequeños pasos, más que un avance repentino, pueden acumularse para crear un impulso creciente y un ciclo virtuoso de crecimiento sostenible. La idea ha sido utilizada explícitamente por empresas e instituciones muy variada, tal vez la más destacada por Jeff Bezos cuando expuso la estrategia de crecimiento a largo plazo de Amazon a principios de la década de 2000.

El ciclo de valor de los REITs 3.0

REITs 3.0: volante de creación de valor

1Alexander Beath y Chris Flynn:  Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2% para los REITs cotizados frente al 7,5% para los bienes inmobiliarios no cotizados.

2Thomas Arnold, David Ling y Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, junio 2021, de próxima publicación en el Journal of Portfolio Management.

Armados con una escala de mercado dominante, una experiencia operativa líder en el sector y un acceso continuo al capital, creemos que los principales REITs cotizados pueden utilizar, y de hecho así lo hacen, el concepto de ciclo de valor para ayudar a generar rentabilidades convincentes que componen el valor a largo plazo para los accionistas. En nuestra opinión, muchos REITs que cotizan en bolsa están en condiciones únicas para aplicar este concepto de un modo que sería muy difícil de lograr en otras formas de propiedad inmobiliaria.

Las razones principales son dos:

En primer lugar, los REITs cotizados, como todas las empresas que cotizan en bolsa, están diseñados para ser vehículos perpetuos, es decir, para gestionar el capital durante un horizonte temporal ilimitado. Por tanto, tienen la capacidad y el incentivo económico para realizar inversiones hoy que pueden generar rentabilidades a largo plazo, que devenguen por igual a todos los accionistas. Por ejemplo, las inversiones en tecnologías utilizadas en el sector inmobiliario (también conocidas como PropTech) y su integración para apoyar la evolución gradual de la competencia operativa, o el desarrollo de una estructura corporativa capaz de soportar una escala de propiedad y gestión de activos muy superior a la actual. Un fondo inmobiliario privado tradicional con una duración predeterminada de quizá siete años, trascurridos los cuales los activos se venden y el capital se devuelve a los inversores (vehículo no perpetuo), puede carecer del horizonte temporal necesario para justificar o aplicar plenamente y beneficiarse de dichas inversiones.

Las principales compañías inmobiliarias comerciales están aprovechando una serie de plataformas y ofertas tecnológicas

REITs flywheel chart CRE Leaders Betting on Different Technology Platforms and Offerings

Fuente: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, junio de 2021.

En segundo lugar, el continuo acceso de los REITs cotizados al capital permanente que ofrecen los mercados de valores cotizados es muy favorable para el progreso gradual. La capacidad de captar capital como respuesta a oportunidades de inversión atractivas y de «igualar la financiación» de ese crecimiento es un factor crucial en el proceso del ciclo de valor. La «igualación de financiación» significa que un REIT es capaz de pagar una adquisición utilizando la misma combinación de deuda y capital ya presente en su estructura de capital. Esta capacidad de captar capital en cualquier momento como parte del proceso de «igualación de financiación» es una ventaja única para los REITs cotizados. Esta cadencia de inversión y captación de capital suele ser la contraria al modelo tradicional de fondo inmobiliario privado, en el que el capital se capta primero durante un periodo de compromiso discreto (a menudo de 12 a 18 meses) y después debe utilizarse en las oportunidades disponibles. El hecho de que los REITs cotizados no estén limitados por los periodos de compromiso y despliegue les permite ser verdaderamente oportunistas en la asignación de capital. Además, la bolsa puede actuar como una máquina de votación, lo que a menudo beneficia a los mejores operadores. Los REITs que cotizan en bolsa y que ejecutan con éxito los distintos elementos del volante pueden ver una mayor demanda de los inversores para comprar sus acciones, lo que suele traducirse en un aumento del precio de las acciones a lo largo del tiempo. A medida que aumenta el precio de las acciones de un REITs cotizado en bolsa, también lo hace su poder adquisitivo y las rentabilidades que puede generar de las inversiones con «igualación de financiación».

No todos los REITs que cotizan en bolsa están ejecutando el ciclo de valor REITs 3.0, pero, en nuestra opinión, los que lo hacen están bien situados para obtener un rendimiento superior a largo plazo. Identificar los REITs que ya están aprovechando este ciclo de valor o que pueden hacerlo en un futuro próximo es un aspecto clave para el éxito de un proceso de inversión.

En futuras publicaciones, analizaremos con más detalle algunos de los componentes clave que determinan el ciclo de valor de los REITs 3.0.