Greg Kuhl y Danny Greenberger, gestores de carteras, analizan las ventajas competitivas que ofrece la escala en el sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT).

Aspectos destacados:

  • Las ventajas de la escala, desde las ventajas informativas, las inversiones tecnológicas y las relaciones con los inquilinos, constituyen una excelente propuesta de valor para los inversores en REIT.
  • Las relaciones duraderas con los agentes de inversión locales y la inteligencia de mercado superior permiten que los REIT con escala obtengan mejores oportunidades de inversión para satisfacer las necesidades de los inquilinos.
  • Los REIT estadounidenses son los más desarrollados; sin embargo, muchas empresas REIT líderes no estadounidenses también están concentrando adquisiciones e impulsando la tecnología en sus plataformas operativas para crear valor para sus grupos de interés.

En publicaciones anteriores, hablamos sobre cómo la composición y la calidad de los bienes inmobiliarios cotizados han cambiado a mejor en la última década, lo que los convierte en una inversión relevante tanto ahora como en el futuro (REIT 3.0). Hoy analizamos los numerosos beneficios de la escala, que ofrece ventajas competitivas para algunas firmas de REIT líderes.

En la actualidad hay 28 fondos de inversión inmobiliaria (REIT) estadounidenses incluidos en el índice S&P 500, comparado con 15 REIT en 20121, lo que refleja la profundidad y la evolución de los REIT cotizados que exhiben escala. La escala de las inversiones inmobiliarias, derivado de las ventajas informativas, las inversiones tecnológicas y las relaciones con los inquilinos y los intermediarios, merece ser analizada por su propuesta de valor para los propietarios, los inversores y los inquilinos de los REIT.

Las características estructurales inherentes a los REIT ―la administración responsable a largo plazo por parte de equipos de gestión dedicados, junto con un acceso relativamente fácil al capital― han permitido a algunas empresas del sector lograr una escala formidable, a la vez que invierten a largo plazo para mejorar la experiencia de los inquilinos y aumentar la productividad de los empleados. Al estar bien posicionados para ofrecer valor a los empleados, los inquilinos y los accionistas mediante estas posiciones de escala, los REIT han aumentado su ventaja competitiva en los submercados locales, lo que puede dar lugar a que los REIT se conviertan en adquirentes y promotores favoritos de activos inmobiliarios.

Ventajas de escala típicas de los REIT en los distintos tipos de propiedades

ejemplos destacados de REIT cotizados con escala

Fuente: Janus Henderson Investors, a 2 de febrero de 2022.

Ventaja incentivada por la rentabilidad

Los ejecutivos de los REIT cotizados dependen de los consejos de administración de los accionistas y son remunerados por crear valor para los accionistas tanto a corto como a largo plazo. Los equipos de gestión de los REIT también suelen tener una participación significativa en sus negocios, lo que incentiva las decisiones estratégicas a largo plazo para generar una escala de mercado local y capacidades operativas líderes.  Los REIT se diferencian así de los vehículos inmobiliarios no cotizados (p. ej., los REIT no cotizados y los fondos de capital variable) en los que las inversiones son dirigidas por asesores de inversión que no son empleados de los fondos en los que despliegan el capital; en su lugar, estos gestores son «recicladores de capital en serie» que invierten cuando se obtiene el capital y venden durante los ciclos de captación de fondos. Como empresas de funcionamiento perpetuo con capital permanente (gestionado por un periodo ilimitado), algunos REIT han construido metódicamente posiciones de escala concentrando el capital en tipos de inmuebles y regiones geográficas específicos.

Son ejemplos destacados de REIT cotizados con escala, entre otros:

  • El mayor arrendador de almacenes, que controla unos 93 millones de metros cuadrados en todo el mundo
  • Un REIT de alquiler de viviendas unifamiliares con más de 80.000 viviendas y una concentración de casi 12.000 viviendas en una misma área metropolitana
  • Una plataforma global de centros de datos que opera más de 230 de estos centros en los cinco continentes para más de 10.000 clientes, con más de 400.000 interconexiones
  • La mayor empresa de autoalmacenamiento, con un total de más de 2.200 inmuebles, con 213 y 130 centros en Los Ángeles y San Francisco, respectivamente

Ventaja informativa

Poseer una escala de propiedades proporciona una ventaja informativa evidente. Aquellos con una cartera más amplia dentro de un submercado tendrán acceso a la mayor cantidad de datos e información especializada sobre factores como el tráfico de inquilinos, la economía de los alquileres y la oferta, lo que implica estar mejor informados acerca de los riesgos y las oportunidades que los propietarios con posiciones más limitadas. Una mejor información puede Warehouse

traducirse en una mayor rentabilidad de los activos, ya que los equipos de gestión están más preparados para tomar decisiones de inversión oportunas. Por ejemplo, pueden responder rápidamente a las cambiantes condiciones del mercado ajustando los precios del alquiler solicitados o incrementando o reduciendo la exposición a determinados mercados. Puesto que los REIT suelen mantener relaciones duraderas con los agentes de inversión locales y una inteligencia de mercado superior, los que tienen escala tienen más probabilidades de contar con una plataforma envidiable para buscar oportunidades de inversión que respondan a las necesidades específicas de los inquilinos.

Ventaja de la especialización inmobiliaria y geográfica

A medida que la clase de activos REIT evoluciona, la orientación a largo plazo de los REIT ha llevado a algunas empresas líderes del sector a concentrar los activos en tipos de propiedad y submercados específicos (el denominado <em>clustering</em> o agrupación), promoviendo ventajas operativas y competitivas y posiciones dominantes en el mercado local. El <em>clustering</em> permite a los agentes del alquiler y a los técnicos de mantenimiento operar y prestar servicios a activos dentro de un submercado que tienen requisitos similares. Por ejemplo, los técnicos a menudo pueden reparar equipos o atender solicitudes de mantenimiento en más de un activo dentro de un submercado, lo que ofrece a los REIT un aumento de la productividad para apoyar potencialmente mayores márgenes de beneficio.

Ventaja tecnológica

Como suelen ser propietarios-operadores bien capitalizados, muchos REIT también han invertido en tecnología para optimizar el rendimiento operativo de sus activos. En el ámbito residencial, las plataformas de «viviendas inteligentes» proporcionan un control digital de la entrada y de los suministros, lo que supone un ahorro de costes para los residentes, además de hacer posible una visita autoguiada a futuros residentes.  Además, el uso de bots de chat automatizados ha permitido a los inquilinos registrar las solicitudes de servicio de manera más eficiente, lo que ha propiciado unos tiempos de respuesta más rápidos por parte del personal de mantenimiento. Estas herramientas tecnológicas a menudo han dado lugar a un aumento de la satisfacción de los inquilinos y de la productividad de los empleados.

Excelentes perspectivas de crecimiento

Comparados con los mercados inmobiliarios de otros países, el sector de los REIT de EE. UU. tiene el historial más largo y es el más maduro y progresivo, lo que ha permitido una mayor absorción de inmuebles estadounidenses bajo la propiedad de REIT, ya que con el paso del tiempo los activos deberían fluir naturalmente hacia las empresas con mayor productividad.

Aunque el marco de los REIT está menos consolidado fuera de EE. UU., muchas empresas REIT líderes no estadounidenses también están adoptando una estrategia similar de concentración de adquisiciones e impulsando la tecnología en sus plataformas operativas para crear valor para sus grupos de interés. Esta complementariedad de escala y perspicacia operativa que vemos en los REIT pone de manifiesto las formidables perspectivas de crecimiento del sector de cara al futuro.

Bienes inmobiliarios cotizados por país

bienes inmobiliarios cotizados por país

Fuente: EPRA, UBS, análisis de Janus Henderson Investors, a 31 de octubre de 2021.

Conclusión

2021 fue un año de rentabilidades extraordinarias para los REIT: el índice FTSE EPRA NAREIT Developed en USD obtuvo más de un 27% de rentabilidad total, comparado con el 22% de la renta variable mundial.2  Con la preocupación de los inversores por la inflación y las perspectivas de tipos de interés más altos, es posible que los REIT no repitan las rentabilidades ejemplares del año pasado, dado que la rentabilidad histórica no debe considerarse una indicación de los resultados futuros, pero seguimos animados por el enfoque del sector en la sofisticación operativa y la armonización para impulsar el valor a largo plazo.

1Fuente: NAREIT REITWatch, enero de 2022.

2 Fuente: Refinitiv Datastream. Índice FTSE EPRA NAREIT Developed frente a índice MSCI World, rentabilidades totales acumuladas en dólares estadounidenses, del 31 de diciembre de 2020 al 31 de diciembre de 2021. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. 

El índice FTSE EPRA NAREIT Developed se ha diseñado para replicar la rentabilidad de las sociedades inmobiliarias cotizadas y REIT de todo el mundo.

El índice MSCI World refleja una representación de los valores de gran y mediana capitalización de 23 mercados desarrollados.

El índice S&P 500® refleja la rentabilidad de las acciones estadounidenses de gran capitalización y representa la rentabilidad del mercado general de renta variable de EE. UU.

Inmuebles comerciales: propiedades utilizadas únicamente con fines de negocio (no residenciales).

Fondo de capital variable: inversión colectiva que aumenta o disminuye en función de la demanda de los inversores. Cuando un inversor compra/invierte en el fondo se crean nuevas participaciones, mientras que cuando un inversor vende sus participaciones, estas se cancelan. El precio de las participaciones viene determinado por el valor liquidativo (VL) de la cartera subyacente; el VL variará en función de la rentabilidad de la cartera, además de las entradas y salidas de inversores..

REIT: los fondos de inversión inmobiliaria invierten en bienes inmobiliarios, mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los de las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT) pueden comportar riesgos adicionales, tales como riesgo de tipos de interés, de gestión, fiscal, económico, medioambiental y de concentración.