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Para inversores particulares en España
Agosto 2020
Investment Viewpoints Coronavirus Perspectiva general medioambiental, social y de gobierno corporativo (ESG) Renta variable inmobiliaria

Los factores ESG en tiempos de pandemia: acertar con los REIT

  • Tim Gibson
    Tim Gibson
    Co-Head of Global Property Equities | Portfolio Manager
  • Greg Kuhl, CFA
    Greg Kuhl, CFA
    Portfolio Manager
  • Guy Barnard, CFA
    Guy Barnard, CFA
    Co-Head of Global Property Equities | Portfolio Manager

El equipo de renta variable inmobiliaria global destaca cómo la Covid-19 está acelerando la importancia de los factores medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) en los bienes inmobiliarios y la contribución del sector a la recuperación global.

  Aspectos destacados

  • La Covid‑19 ha evidenciado cómo las sociedades inmobiliarias cotizadas están determinando los aspectos «sociales» de las declaraciones ESG, a menudo más difíciles de cuantificar, a través de varias iniciativas para ayudar a inquilinos, empleados y la sociedad en general.
  • En nuestra opinión, la calidad de los equipos directivos, incluido el gobierno corporativo, será un factor determinante para identificar a los líderes del sector a partir de ahora.
  • Creemos que el creciente enfoque en los factores medioambientales cobrará aún más importancia, ya que los edificios más eficientes y sostenibles han empezado a registrar una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversores.

Creemos que entender y evaluar los criterios medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) son factores cada vez más importantes para la inversión en bienes inmobiliarios cotizados. Y aunque muchas empresas tienen el compromiso declarado con los principios ESG, los hechos dicen más que las palabras. Para ello, la pandemia de covid‑19 nos ha ofrecido una perspectiva única sobre cómo las empresas aplican los aspectos «sociales», a menudo más difíciles de cuantificar, de las declaraciones ESG.

Pasar a la acción

En nuestra opinión, el sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) globales está pasando a la acción para afrontar este desafío global, al adoptar varias iniciativas para ayudar a inquilinos, empleados y la sociedad en general.

Estos son algunos ejemplos:

  • Unite Students es el mayor propietario, gestor y promotor de alojamientos construidos específicamente para estudiantes en todo el Reino Unido, con viviendas para 76.000 estudiantes. Como medida proactiva tras la aparición de la pandemia, Unite fue el primer proveedor de su sector en renunciar a cobrar el alquiler a los estudiantes que habían vuelto a casa para el trimestre de verano. Aunque esta decisión tuvo un efecto en los beneficios a corto plazo de la compañía, ha logrado reforzar más las relaciones con los importantes socios universitarios de Unite.
  • En EE. UU., los campus de ciencias de la vida propiedad y administrados por Alexandria Real Estate Equities están participando directamente en la lucha contra la covid‑19, con más de 80 inquilinos de Alexandria trabajando en test, tratamientos y vacunas. La compañía es uno de los REIT estadounidenses líderes en materia ESG y ha declarado públicamente sus objetivos de sostenibilidad y reducción de carbono, entre los que se incluye que todos los nuevos desarrollos cumplan los niveles oro o plata LEED (siglas en inglés de liderazgo en energía y diseño medioambiental). Alexandria trata de desarrollar entornos de campus sostenibles, con lugares de trabajo saludables para entidades líderes de ciencias de la vida y tecnología, enfocándose en servicios de alimentación saludable y ejercicio físico, zonas verdes, calidad del aire interior y luz natural dentro de sus edificios. La compañía no solo es propietaria, sino también un socio, ofreciendo capital y actuando como incubadora de empresas biotecnológicas en sus primeras etapas. Mediante esta alianza, Alexandria consigue conocer más a fondo a sus inquilinos y sus necesidades.
  • Mirvac, propietario diversificado australiano, tiene una estrategia de sostenibilidad con objetivos claros para asegurarse unos efectos medioambientales y sociales positivos en todo su negocio. Entre las iniciativas de la empresa se incluyen eventos virtuales de conexión social celebrados en comunidades y apartamentos o ayudas a pequeños negocios a pagar a sus proveedores en cinco días, en lugar de los 30 días habituales. Mirvac tiene también el objetivo de enviar cero residuos a los vertederos para el año 2030, de acuerdo con su compromiso con la conservación de los recursos naturales.
  • Con la pandemia y las medidas de confinamiento impuestas, nuestra casa nunca había sido tan importante como ahora. Es digno de admiración que muchos propietarios de pisos de REIT hayan establecido planes de ayuda ante las dificultades de sus inquilinos, como aplazamientos temporales en los alquileres y condiciones flexibles de pago a corto plazo, además de no aplicar subidas de alquileres. En Alemania, la empresa propietaria Deutsche Wohnen, que opera principalmente en Berlín, recortó el pago del dividendo a los accionistas para financiar un fondo de ayuda por el coronavirus por un importe de 30 millones de euros, en favor de sus inquilinos y socios empresariales. En el contexto del debate generalizado sobre los controles a los alquileres en todo el mundo, se espera que el alto grado de servicio y compromiso con el bienestar de los inquilinos mostrado durante la crisis por los propietarios profesionales dé lugar a un debate más equilibrado al respecto en el futuro.
Solar panel and an office building, Kyoto, Japan, energy efficient, green building

Crédito: Getty Images.

El papel de los criterios ESG en la inversión en REIT

En general, pensamos desde hace mucho tiempo que la calidad de los equipos directivos, incluido el gobierno corporativo, es un factor clave para identificar a los líderes inmobiliarios. Como siempre, en es momentos de tensión cuando salen a la luz los mejores y peores ejemplos. El reciente desplome hasta la administración concursal de Intu Properties, uno de los mayores propietarios de centros comerciales del Reino Unido, evidencia el riesgo de las malas prácticas de gobierno corporativo para los accionistas minoritarios (la administración concursal es un tipo de insolvencia en virtud de la ley del Reino Unido). En este caso, un accionista mayoritario parecía dispuesto a aceptar mayores niveles de apalancamiento (deuda) para la compañía comparado con sus competidoras, lo que a la larga contribuyó a la caída de Intu.

La contribución del sector inmobiliario a la «recuperación verde»

De cara al futuro, esperamos que el creciente enfoque en los factores medioambientales cobre aún más importancia: cada vez resulta más evidente que los edificios más eficientes y sostenibles están registrando una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversores. Parece que esta tendencia que va a acelerarse tras la covid‑19, ya que las empresas darán una mayor importancia a la salud y el bienestar de sus empleados. Además, dado que muchos gobiernos van a tratar de impulsar una «recuperación verde» tras la pandemia, la inversión por parte de los propietarios inmobiliarios activos en la construcción de edificios sostenibles y la mejora de los activos existentes puede ser un pilar fundamental de los esfuerzos globales de recuperación económica.

Este documento recoge las opiniones expresadas por el autor en el momento de su publicación y podrían ser diferentes de las de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Cualquier instrumento, fondo, sector e índice citados en este artículo no constituyen ni forman parte de ninguna oferta o solicitud para comprar o vender alguno de ellos.

 

La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.

 

La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.

 

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Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.

Horizon Global Property Equities Fund
El fondo Janus Henderson Horizon Fund (en lo sucesivo, el “Fondo”) es una SICAV luxemburguesa constituida el 30 de mayo de 1985, gestionado por Henderson Fund Management S.A. Henderson Management SA puede decidir dar por finalizados los acuerdos de comercialización de este organismo de inversión colectiva atendiendo a lo dispuesto en la regulación pertinente. Esta es una comunicación con fines de promoción comercial. Antes de tomar cualquier decisión de inversión definitiva, consulte el folleto del OICVM y el documento de datos fundamentales para el inversor.
    Specific risks
  • Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
  • El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
  • Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
  • El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
  • El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
  • Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté "cubierto"), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
  • Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
  • Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
  • Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
  • El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesto o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
  • Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Horizon Pan European Property Equities Fund
El fondo Janus Henderson Horizon Fund (en lo sucesivo, el “Fondo”) es una SICAV luxemburguesa constituida el 30 de mayo de 1985, gestionado por Henderson Fund Management S.A. Henderson Management SA puede decidir dar por finalizados los acuerdos de comercialización de este organismo de inversión colectiva atendiendo a lo dispuesto en la regulación pertinente. Esta es una comunicación con fines de promoción comercial. Antes de tomar cualquier decisión de inversión definitiva, consulte el folleto del OICVM y el documento de datos fundamentales para el inversor.
    Specific risks
  • Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
  • Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
  • El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
  • Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
  • El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
  • El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
  • Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté "cubierto"), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
  • Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
  • Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
  • Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
  • El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesto o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
  • Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Horizon Asia-Pacific Property Income Fund
El fondo Janus Henderson Horizon Fund (en lo sucesivo, el “Fondo”) es una SICAV luxemburguesa constituida el 30 de mayo de 1985, gestionado por Henderson Fund Management S.A. Henderson Management SA puede decidir dar por finalizados los acuerdos de comercialización de este organismo de inversión colectiva atendiendo a lo dispuesto en la regulación pertinente. Esta es una comunicación con fines de promoción comercial. Antes de tomar cualquier decisión de inversión definitiva, consulte el folleto del OICVM y el documento de datos fundamentales para el inversor.
    Specific risks
  • Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
  • Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
  • El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
  • Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
  • El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
  • El Fondo podrá utilizar derivados con el fin de reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
  • Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté "cubierto"), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
  • Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
  • Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
  • El Fondo puede incurrir en un mayor nivel de costes de transacción como resultado de la inversión en mercados menos activos o menos desarrollados en comparación con un fondo que invierte en mercados más activos/desarrollados.
  • Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
  • El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesto o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
  • Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.

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Janus Henderson SICAV
Los subfondos mencionados anteriormente están autorizados para ser comercializados al público en España y pertenecen a Gartmore SICAV, que está registrado ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (en adelante, la "CNMV") con el número 259.

 

Janus Capital Funds plc
Los subfondos mencionados anteriormente están autorizados para ser comercializados al público en España y pertenecen a Janus Capital Funds plc que está registrado ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (en adelante the "CNMV") con el número 265.

 

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