El equipo de renta variable inmobiliaria global destaca cómo la Covid-19 está acelerando la importancia de los factores medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) en los bienes inmobiliarios y la contribución del sector a la recuperación global.
Aspectos destacados
- La Covid‑19 ha evidenciado cómo las sociedades inmobiliarias cotizadas están determinando los aspectos «sociales» de las declaraciones ESG, a menudo más difíciles de cuantificar, a través de varias iniciativas para ayudar a inquilinos, empleados y la sociedad en general.
- En nuestra opinión, la calidad de los equipos directivos, incluido el gobierno corporativo, será un factor determinante para identificar a los líderes del sector a partir de ahora.
- Creemos que el creciente enfoque en los factores medioambientales cobrará aún más importancia, ya que los edificios más eficientes y sostenibles han empezado a registrar una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversores.
Creemos que entender y evaluar los criterios medioambientales, sociales y de gobierno corporativo (ESG) son factores cada vez más importantes para la inversión en bienes inmobiliarios cotizados. Y aunque muchas empresas tienen el compromiso declarado con los principios ESG, los hechos dicen más que las palabras. Para ello, la pandemia de covid‑19 nos ha ofrecido una perspectiva única sobre cómo las empresas aplican los aspectos «sociales», a menudo más difíciles de cuantificar, de las declaraciones ESG.
Pasar a la acción
En nuestra opinión, el sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) globales está pasando a la acción para afrontar este desafío global, al adoptar varias iniciativas para ayudar a inquilinos, empleados y la sociedad en general.
Estos son algunos ejemplos:
- Unite Students es el mayor propietario, gestor y promotor de alojamientos construidos específicamente para estudiantes en todo el Reino Unido, con viviendas para 76.000 estudiantes. Como medida proactiva tras la aparición de la pandemia, Unite fue el primer proveedor de su sector en renunciar a cobrar el alquiler a los estudiantes que habían vuelto a casa para el trimestre de verano. Aunque esta decisión tuvo un efecto en los beneficios a corto plazo de la compañía, ha logrado reforzar más las relaciones con los importantes socios universitarios de Unite.
- En EE. UU., los campus de ciencias de la vida propiedad y administrados por Alexandria Real Estate Equities están participando directamente en la lucha contra la covid‑19, con más de 80 inquilinos de Alexandria trabajando en test, tratamientos y vacunas. La compañía es uno de los REIT estadounidenses líderes en materia ESG y ha declarado públicamente sus objetivos de sostenibilidad y reducción de carbono, entre los que se incluye que todos los nuevos desarrollos cumplan los niveles oro o plata LEED (siglas en inglés de liderazgo en energía y diseño medioambiental). Alexandria trata de desarrollar entornos de campus sostenibles, con lugares de trabajo saludables para entidades líderes de ciencias de la vida y tecnología, enfocándose en servicios de alimentación saludable y ejercicio físico, zonas verdes, calidad del aire interior y luz natural dentro de sus edificios. La compañía no solo es propietaria, sino también un socio, ofreciendo capital y actuando como incubadora de empresas biotecnológicas en sus primeras etapas. Mediante esta alianza, Alexandria consigue conocer más a fondo a sus inquilinos y sus necesidades.
- Mirvac, propietario diversificado australiano, tiene una estrategia de sostenibilidad con objetivos claros para asegurarse unos efectos medioambientales y sociales positivos en todo su negocio. Entre las iniciativas de la empresa se incluyen eventos virtuales de conexión social celebrados en comunidades y apartamentos o ayudas a pequeños negocios a pagar a sus proveedores en cinco días, en lugar de los 30 días habituales. Mirvac tiene también el objetivo de enviar cero residuos a los vertederos para el año 2030, de acuerdo con su compromiso con la conservación de los recursos naturales.
- Con la pandemia y las medidas de confinamiento impuestas, nuestra casa nunca había sido tan importante como ahora. Es digno de admiración que muchos propietarios de pisos de REIT hayan establecido planes de ayuda ante las dificultades de sus inquilinos, como aplazamientos temporales en los alquileres y condiciones flexibles de pago a corto plazo, además de no aplicar subidas de alquileres. En Alemania, la empresa propietaria Deutsche Wohnen, que opera principalmente en Berlín, recortó el pago del dividendo a los accionistas para financiar un fondo de ayuda por el coronavirus por un importe de 30 millones de euros, en favor de sus inquilinos y socios empresariales. En el contexto del debate generalizado sobre los controles a los alquileres en todo el mundo, se espera que el alto grado de servicio y compromiso con el bienestar de los inquilinos mostrado durante la crisis por los propietarios profesionales dé lugar a un debate más equilibrado al respecto en el futuro.
Crédito: Getty Images.
El papel de los criterios ESG en la inversión en REIT
En general, pensamos desde hace mucho tiempo que la calidad de los equipos directivos, incluido el gobierno corporativo, es un factor clave para identificar a los líderes inmobiliarios. Como siempre, en es momentos de tensión cuando salen a la luz los mejores y peores ejemplos. El reciente desplome hasta la administración concursal de Intu Properties, uno de los mayores propietarios de centros comerciales del Reino Unido, evidencia el riesgo de las malas prácticas de gobierno corporativo para los accionistas minoritarios (la administración concursal es un tipo de insolvencia en virtud de la ley del Reino Unido). En este caso, un accionista mayoritario parecía dispuesto a aceptar mayores niveles de apalancamiento (deuda) para la compañía comparado con sus competidoras, lo que a la larga contribuyó a la caída de Intu.
La contribución del sector inmobiliario a la «recuperación verde»
De cara al futuro, esperamos que el creciente enfoque en los factores medioambientales cobre aún más importancia: cada vez resulta más evidente que los edificios más eficientes y sostenibles están registrando una mayor demanda por parte de los inquilinos e inversores. Parece que esta tendencia que va a acelerarse tras la covid‑19, ya que las empresas darán una mayor importancia a la salud y el bienestar de sus empleados. Además, dado que muchos gobiernos van a tratar de impulsar una «recuperación verde» tras la pandemia, la inversión por parte de los propietarios inmobiliarios activos en la construcción de edificios sostenibles y la mejora de los activos existentes puede ser un pilar fundamental de los esfuerzos globales de recuperación económica.
