Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores del fondo Global Property Equities, explican cómo las ideas equivocadas de los inversores están generando oportunidades atractivas y por qué un enfoque activo y selectivo podría ser el más gratificante. 

Aspectos destacados:

  • La covid-19 ha acentuado aún más las evoluciones y perspectivas dispares de los diferentes sectores y ubicaciones de los bienes inmobiliarios, enfocarse en la suma de las partes podría ser más adecuado que considerar los bienes inmobiliarios como una clase de activos homogénea.
  • Un enfoque diferenciado de firme convicción puede ser fundamental para avanzar entre las oportunidades y riesgos del sector inmobiliario en 2021.

La clase de activos de los bienes inmobiliarios cotizados estuvo en el lado equivocado de las perspectivas de los inversores durante gran parte de 2020, por su rentabilidad muy inferior a la de las acciones globales1. Sin embargo, a pesar de la aparente incertidumbre, hemos visto que los flujos de caja (mediante el cobro de alquileres) de muchos tipos de bienes inmobiliarios con contratos de alquiler de larga duración siguen siendo sólidos2. Esto ha hecho que los flujos de ingresos de las acciones inmobiliarios globales, en su mayoría de gran calidad, parecen infravalorados comparado con otras clases de activos importantes, como las acciones y los bonos en general (véase el gráfico).

De cara a 2021, el hecho de que varias vacunas muy eficaces contra la covid-19 estén a punto de distribuirse (a fecha del presente) podría mejorar las perspectivas de los inversores sobre los bienes inmobiliarios cotizados, eliminando algunos de los peores resultados de los diferentes escenarios futuros posibles. A su vez, esperamos que las valoraciones de los bienes inmobiliarios cotizados «vuelvan a la normalidad», junto con las vidas de quienes viven en ellos.

Diferencial de rentabilidad histórico de los valores inmobiliarios globales

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Fuente:                índice FTSE EPRA/NAREIT Global Developed (fondos de inversión inmobiliaria global = REIT), índice MSCI World Index (acciones globales), Bloomberg GT10 Govt (bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años), Moody’s Bond Indices Corporate BAA (bonos investment grade de EE. UU.), a 30 de noviembre de 2020. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura.

Nota: la rentabilidad del dividendo es el dividendo expresado como porcentaje del precio de la acción actual. Diferencial de rentabilidad del dividendo = diferencia entre la rentabilidad del dividendo para los REIT y las clases de activos mostradas. La rentabilidad del dividendo no está garantizada.

La suma de las partes

Cuando hablamos del «mercado» y de la «clase de activos», hay que tener en cuenta que estamos recurriendo a expresiones breves y útiles para designar conceptos generales. Un análisis más en profundidad de las partes que componen el todo resulta más adecuado. La clase de activos de los bienes inmobiliarios cotizados se compone de cientos de empresas con clientes de activos físicos de muchos tipos de inmuebles en todo el mundo. Cada una de estas variables tiene sus propias características de oferta y demanda, algunas de las cuales son mucho más favorables para los propietarios que otras.

Antes, durante y después de la pandemia, hay varias tendencias importantes a largo plazo que probablemente perdurarán y, en nuestra opinión, pueden servir para identificar sectores inmobiliarios y ubicaciones que probablemente generarán las mayores rentabilidades. Como ejemplos concretos, podemos citar la demografía, la digitalización, la sostenibilidad y la creciente adopción de estilos de vida cómodos. Es muy probable que la confluencia de estos factores siga beneficiando a las empresas inmobiliarias cotizadas propietarias de almacenes logísticos, torres de telecomunicaciones, centros de datos, viviendas adaptadas para los baby boomers y los millennials, así como varios tipos de bienes inmobiliarios de experiencias.

Sin embargo, es probable que, para los propietarios de locales comerciales físicos y edificios de oficinas básicos, que constituyen una parte importante del mercado cotizado inmobiliario, la competencia sea cada vez más feroz y que su capacidad de fijación de precios de alquileres disminuya. Antes de la pandemia, el mundo inmobiliario se dividía entre quienes tenían y los que no y, en cualquier caso, 2020 ha logrado separar aún más las perspectivas futuras de estos dos grupos.

Gestión activa, porque ser activos importa

Aunque, por definición, las ponderaciones de un índice reflejan lo que ha funcionado en el pasado, las posiciones de una cartera gestionada de forma activa con éxito deben reflejar lo que funcionará en el futuro. En una clase de activos compuesta por ganadores y perdedores, con unas perspectivas de futuro sumamente diferentes, creemos que un enfoque diferenciado de firme convicción es fundamental para lograr rentabilidades inmobiliarias atractivas.

Ahora que 2020 llega a su fin y el mundo está a punto de volver a la normalidad, hay algunas oportunidades en segmentos del mercado inmobiliario cotizado que pueden considerarse «baratas, aunque no quebradas». Estos valores se han visto duramente castigadas por la bolsa y podrían seguir ofreciendo una evolución razonable hasta un crecimiento sostenible. Deseamos seguir aprovechando esas oportunidades allí donde las encontramos. Sin embargo, creemos que, con el tiempo, para ganar habrá que apostar por empresas inmobiliarias bien gestionadas y con precios atractivos, con tipos de inmuebles y de regiones geográficas en crecimiento.

1 REIT globales (índice FTSE EPRA/NAREIT Developed) frente a acciones globales (índice MSCI World), rentabilidades totales en dólares, del 31 de diciembre de 2019 al 30 de noviembre de 2020. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura.              

2 Fuente: Janus Henderson Investors, documentos de la empresa y comentario, tercer trimestre de 2020. De acuerdo con los cobros de alquileres de los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) estadounidenses de abril a julio de 2020. Excluye locales comerciales; solo se incluyen los inmuebles con contratos de alquiler.

Bien inmobiliario de experiencia: uso de tecnología de vanguardia y datos para producir una experiencia de compra plenamente personalizada más memorable.

Firme convicción: enfoque de inversión centrado en un pequeño número de valores que pueden comportarse mejor.

El FTSE EPRA/NAREIT Developed es un índice ponderado por capitalización de mercado, ajustado por flotación libre, diseñado para reflejar la rentabilidad de las empresas inmobiliarias cotizadas de los países desarrollados de todo el mundo. A los componentes del índice se les aplica un filtro de liquidez, tamaño e ingresos.