Aquí y ahora: oportunidades de crecimiento en el sector inmobiliario

Desde que se anunciase el 9 de noviembre la eficacia de la vacuna de Pfizer contra la Covid-19, el mercado de fondos inmobiliarios (REIT) ha registrado una considerable rotación hacia la categoría value, un movimiento que ha sido común a los mercados de renta variable más amplios. En concreto, el sector general REIT estadounidense se ha revalorizado desde ese día un 14%, pero los REIT de tipo value muestran una ganancia media del 52%, mientras que los de tipo growth experimentan un retroceso del 7%.¹ La rotación desde los sectores inmobiliarios growth que se han beneficiado directamente del Covid (industrial/logística, torres celulares, centros de datos, alquileres residenciales unifamiliares, almacenamiento) hacia los sectores value más damnificados por la pandemia (centros comerciales, megacomplejos, hoteles, oficinas, apartamentos en la costa) ha sido intensa, y se ha materializado en un lapso de tiempo muy corto.

Identificando ‘quality compounders’

A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.

Growth versus value – so much has changed in a year

Los REIT enfocados en sectores growth ofrecen potencial de rentabilidades compuestas a largo plazo altamente visibles, impulsadas por motores seculares permanentes y potentes, como el comercio electrónico, los datos móviles, el cloud computing, el 5G y el cambio demográfico. Las perspectivas de crecimiento de muchas compañías inmobiliarias expuestas a estas tendencias han mejorado, y parece que seguirán haciéndolo como resultado de la pandemia. No obstante, tras un discreto comportamiento reciente frente al sector general de los REIT, estas compañías han visto desvanecerse sus hasta ahora elevadas primas de valoración.

Fuente:  Evercore ISI Research, a 1 de marzo de 2021. La rentabilidad histórica no constituye una garantía de rentabilidad futura. Nota: El Valor Liquidativo (VL) por acción representa el valor de mercado privado estimado de los inmuebles propiedad del REIT. "Growth" incluye los sectores industrial, alquiler de viviendas unifamiliares, casas prefabricadas, almacenamiento y oficinas de ciencias de la vida. "Value" incluye centros comerciales, megacomplejos, oficinas tradicionales, sanidad, apartamentos en la costa y alojamiento para estudiantes.

El gráfico 2 muestra las expectativas de crecimiento de los beneficios previstos en los próximos dos años para las empresas growth frente a las value. Podemos ver que los movimientos de valoración recientes no son congruentes con las actuales expectativas del consenso dada la abrupta caída de las estimaciones para los sectores value, mientras que las relativas a los sectores growth han aumentado.

Fuente: clasificaciones de empresas de Janus Henderson Investors, Evercore ISI Research. Datos basados en las estimaciones de consenso para el FFO por acción previsto en los próximos 2 años hasta el 31 de marzo de 2021. Los "fondos de las operaciones" (FFO, por sus siglas en inglés) es un parámetro utilizado por los REIT para definir los flujos de efectivo procedentes de sus operaciones; es decir, es una medida de la rentabilidad operativa. El ratio FFO por acción es utilizado normalmente para evaluar un REIT en lugar del beneficio por acción (BPA) empleado para evaluar la renta variable general.

Las oportunidades de crecimiento abundan

Creemos que el mercado está otorgando una perspectiva más positiva a determinados tipos de inmuebles, que, más que de los fundamentales, dependen de la confianza y el impulso continuado en la recuperación económica. Asimismo, el mercado parece estar infravalorando el potencial de crecimiento a largo plazo de los REIT «mejores de su categoría», que tienen la capacidad de crecer, crear considerable valor para el accionista y ofrecer rentabilidades atractivas sobre los activos en los próximos años.

En resumen, creemos que este nivel de divergencia de valoración entre value y growth ha creado una interesante oportunidad; una ocasión poco frecuente para adquirir algunas de las compañías inmobiliarias cotizadas de mayor calidad, y que operan en sectores previsiblemente favorecidos por el cambio, a valoraciones atractivas.