La crisis de la cadena de suministro provoca una demanda insaciable de almacenes
La crisis de la cadena de suministro mundial está generando nuevos estímulos para el sector inmobiliario industrial, según el equipo de Renta Variable Inmobiliaria Global.
Aspectos destacados
- El mercado inmobiliario industrial de EE. UU. se está beneficiando de la crisis mundial de la cadena de suministro, que está llevando al sector inmobiliario industrial a un año récord en la actividad de alquileres.
- El paso de las cadenas de suministro «justo a tiempo» a «por si acaso» es una tendencia estructural de muchos años que está generando una mayor demanda de almacenes, acelerada por el auge estructural del comercio electrónico.
- Los costes de transporte y mano de obra están aumentando a mucha más velocidad y suponen un coste mucho mayor que los alquileres de los inmuebles comerciales. Esto significa que los propietarios disponen de un gran poder de fijación de precios, lo que es un buen augurio para el sector inmobiliario industrial.
El mercado inmobiliario industrial estadounidense va camino de cerrar un año récord en la actividad de alquileres. La absorción neta en lo que llevamos de 2021 (suma de metros cuadrados que se han ocupado físicamente, menos la suma de metros cuadrados que se han desocupado físicamente durante un periodo específico) alcanzó la apabullante cifra de 34 millones de m2 hasta septiembre, un 98% más que en el mismo periodo hace un año,1 y es ya la mayor registrada en un mismo año, cuando todavía queda otro trimestre para acabar 2021.
Prologis, el mayor propietario mundial de superficie de almacenamiento, afirmó en un reciente comunicado de resultados que a la compañía «no le queda prácticamente espacio disponible», con «la disponibilidad en unos niveles mínimos sin precedentes». Los resultados récord de Prologis se deben en parte a los problemas de la cadena de suministro en EE. UU. y en el resto del mundo, caracterizados por graves disrupciones que no parece que vayan a remitir en breve. Prologis está firmando ahora nuevos contratos de alquiler a tarifas un 28% superiores a las de los contratos anteriores.2
Aunque la crisis de la cadena de suministro puede ser la tormenta perfecta para muchos sectores económicos, los propietarios de inmuebles industriales han sido uno de los mayores beneficiarios. Vamos a explicar los motivos.
El cambio a existencias «por si acaso» provocado por la crisis de la cadena de suministro global
Las cadenas de suministro han vivido un proceso de globalización durante décadas, aprovechando las diferencias de costes entre países, pasando a un modelo «justo a tiempo». Desarrollado por Toyota a comienzos de la década de 1970 y popularizado por Dell en los noventa, el método de la cadena de suministro «justo a tiempo» es el proceso consistente en minimizar los niveles de existencias estáticas, sin mover los productos hasta justo antes de que se necesiten. Pero la pandemia puso en evidencia los riesgos de la cadena de suministro, dejando a las empresas con unas existencias mínimos disponibles, y los largos tiempos de entrega que impiden que los productos lleguen a los consumidores en un plazo aceptable y hacen que los comercios pierdan ventas potenciales. Estos problemas no han hecho más que empeorar en los últimos meses, con la conjunción de varias tendencias que han agravado aún más la actual crisis de la cadena de suministro.
Los principales puertos de EE. UU., incluidos los de Nueva York/Nueva Jersey, Los Ángeles y Long Beach, sufren graves retrasos en la llegada de los barcos. Según el grupo logístico líder mundial Kuehne+Nagel, a 15 de octubre de 2021, hay en todo el mundo más de 600 buques portacontenedores atascados fuera de los puertos, casi el doble que a principios de año. Y los problemas van mucho más allá de los puertos, puesto que las cadenas de suministro se ven afectadas por la escasez de trabajadores portuarios y conductores de camiones, así como una escalada de los precios del combustible.
Dado que la tasa de disponibilidad de inmuebles industriales de EE. UU. Marcó un mínimo histórico del 4,1% en el tercer trimestre de 2021,3 los ocupantes no han tenido más remedio que intentar superar la oferta de sus competidores por cualquier espacio de almacén que quede disponible. El paso de las cadenas de suministro «justo a tiempo» a «por si acaso» (contar con grandes volúmenes de existencias a mano) es una tendencia estructural de muchos años que apenas ha echado a andar. No obstante, de momento las empresas simplemente se apresuran para asegurarse el espacio antes de la próxima temporada festiva.
Los alquileres de los inmuebles comerciales constituyen solo una parte de los costes totales de la cadena de suministro
El impacto en los fundamentos del sector inmobiliario industrial ha sido muy fuerte, ya que los parámetros operativos han batido todos los récords históricos. El alquiler de inmuebles es el elemento más pequeño entre las principales categorías de costes de la cadena de suministro, ya que supone menos del 5% de los costes totales de suministro de los ocupantes.4 Un dato que palidece en comparación con los costes de transporte y de mano de obra, que suelen suponer el 55% y el 30%, respectivamente, pero que pueden dispararse en un entorno inflacionista. «Los costes de los inmuebles comerciales son solo un error de redondeo», según Adam Roth, director de logística global de NAI Hiffman.
Desglose habitual de los costes de la cadena de suministro
Fuente: Prologis Research, tercer trimestre de 2021.
Pese al continuo incremento récord de los alquileres, los costes de transporte y de mano de obra aumentan a un ritmo mucho más rápido. Prologis estima que por cada dólar gastado en alquiler, los usuarios de inmuebles logísticos gastan entre 5 y 7 dólares en mano de obra y 10 dólares en transporte. El coste relativamente bajo de los almacenes industriales de «misión crítica» pone de relieve la capacidad de fijación de precios subyacente que tienen los propietarios y de la que pueden seguir beneficiándose, a la vez que ayudan a compensar los costes crecientes en otros eslabones de la cadena de suministro.
También cabe destacar que la propiedad de bienes inmuebles no es una actividad que precise mucha mano de obra y, por tanto, además de beneficiarse normalmente de una gran capacidad de fijación de precios, los propietarios industriales tienden a estar bastante aislados de los crecientes costes laborales que afectan a sus inquilinos.
El gran desequilibrio entre la oferta y la demanda está elevando los alquileres de los almacenes
En la medida que los clientes tratan de conseguir contratos de alquiler en instalaciones situadas en los principales núcleos de población, también ha aumentado la disposición a pagar alquileres más elevados, lo que ha elevado el crecimiento de los alquileres hasta máximos históricos. El crecimiento de los alquileres en el mercado industrial de EE. UU. se situó en el 8,3% en el tercer trimestre5 y los alquileres en los mercados costeros con limitaciones de oferta han crecido mucho más. El alquiler medio de naves de categoría A en Nueva Jersey es un 24% más alto que hace un año. Las guerras de ofertas entre posibles inquilinos ahora son habituales. Un desequilibrio aparentemente irreparable entre la oferta y la demanda en mercados como el del sur de California hará probablemente que los alquileres sigan aumentando. Rexford, uno de los principales propietarios de inmuebles industriales de la región, ha anunciado recientemente que el valor de mercado de su cartera (la diferencia entre el alquiler en el lugar y el alquiler medio de mercado) se sitúa ahora en torno al 27%, lo que supone una importante oportunidad de crecimiento de los ingresos.
Antes de los problemas actuales de la cadena de suministro mundial provocadas por la pandemia, el sector inmobiliario industrial ya vivía una especie de resurgimiento, al reconocerse en general la importancia fundamental de una sólida capacidad de comercio electrónico, incluso por los comercios más anquilosados. La situación actual no ha hecho más que «echar leña al fuego». Esto es un buen presagio de que la demanda de inmuebles industriales seguirá siendo sólida.
Notas a pie de página:
Entre los inmuebles industriales se incluyen edificios utilizados para la fabricación, el procesamiento, el almacenamiento o el envío de productos.
1,3,5 «Cushman US Industrial Market Beat Q3 2021».
2 Informe de resultados del tercer trimestre de 2021 de Prologis.
4 Prologis: «Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains», octubre de 2021.
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