Bonjour, Je suis Guy Barnard. Nous sommes le vendredi 27 mars, et je vous propose de faire le point sur ce qui s'est passé sur le marché de l'immobilier coté au cours des dernières semaines. Avant d'entrer dans le vif du sujet, je voudrais juste souligner que, pour une équipe mondiale, nous continuons à fonctionner de manière incroyablement efficace malgré les circonstances inhabituelles dans lesquelles nous nous trouvons, avec des pratiques de travail qui me contraignent à filmer cette vidéo dans la chambre de mon fils. En tant qu'équipe mondiale, nous avons des employés et gérants de portefeuille basés à Singapour, Londres et Chicago. Nous avons une présence véritablement mondiale, et nous continuons de pouvoir accéder à tous les systèmes dont nous avons besoin pour faire tourner efficacement les stratégies jour après jour, et utilisons les nombreux outils dont nous disposons pour communiquer et fonctionner au mieux en tant qu’équipe d'envergure internationale. Ainsi, nous continuons, malgré les circonstances inhabituelles, à nous concentrer sur la gestion des stratégies, et des portefeuilles, pour maximiser les performances de nos clients. Merci de votre soutien.
Au sujet des marchés immobiliers cotés, nous avons clairement souffert d’une baisse assez spectaculaire du prix des actions et des valorisations au cours du dernier mois. Au départ, nous avons vu les actions immobilières cotées en bourse comme un secteur plus défensif du marché des actions aux premiers stades de la correction. Mais la semaine dernière, nous avons été rattrapés par les inquiétudes sur la disponibilité de la dette et le manque de liquidité des marchés du crédit, ce qui a affecté les actions immobilières plus encore que le reste du marché actions. Et je pense que la bonne nouvelle pour nous à ce sujet est que les mesures prises à la fois par les banques centrales mais aussi par les gouvernements ont permis de « rebrancher les tuyaux » pour que le système financier fonctionne à nouveau. Nous assistons donc à une normalisation du marché obligataire - les spreads se sont élargis. Mais les entreprises de meilleure qualité sont de nouveau capables d’émettre des titres et nous avons vu plusieurs des entreprises en portefeuille en profiter cette semaine. Les marchés de capitaux fonctionnent désormais plus normalement et les phénomènes de réduction des risques et de recherche de liquidité observés la semaine dernière semblent également s’être apaisés. Comme vous le savez, nous avons constaté une moindre volatilité des actions cette semaine, ce qui, je pense, est un bon signe pour le marché immobilier et les retombées de la crise du coronavirus.
Nous savons naturellement que l'immobilier ne sera pas épargné par ce qui arrive aux économies mondiales. Mais je voudrais souligner que les biens immobiliers sont généralement adossés à des baux à long terme, généralement entre 5 et 7 ans, souvent avec des augmentations annuelles automatiques. Grâce à cela, vous connaissez vos revenus à l’avance. Ainsi, malgré l'impact du ralentissement, nous avons un flux de revenus beaucoup plus prévisible et solide que de nombreux autres secteurs du marché des actions. Cela dit, il y aura clairement des gagnants et perdants au sortir de la période actuelle et nous pensons que ce sont ces secteurs du marché immobilier qui donnaient déjà des signes de faiblesse auparavant qui sont susceptibles de craquer en premier. Et cela vaut en particulier d’après nous pour des domaines comme l'immobilier de détail, donc les centres commerciaux dont certains ont dû fermer. Et la demande des distributeurs de ne pas verser de loyer tant qu’ils ne peuvent ouvrir leur commerce se fait de plus en plus pressante, ce qui va avoir un impact très immédiat sur les revenus et probablement les dividendes et les valorisations des entreprises de ce secteur. De même, tout ce qui concerne le secteur hôtelier se trouve manifestement dans une situation dramatique en ce moment et cela va probablement continuer au cours des trimestres à venir. Je pense que la bonne nouvelle pour nous à ce sujet, c’est qu’il s’agit d’un segment du marché, le marché immobilier, au sujet duquel nous étions déjà très prudents, nous n'avons donc pas eu à modifier notre opinion. Nous y étions très peu exposés avant et nous ne pensons pas qu'il soit pertinent de s’y exposer aujourd'hui.
D’autre part, les secteurs du marché sur lesquels nous étions globalement plus positifs, les segments bénéficiant de conditions structurelles et technologiques porteuses, des domaines comme l'immobilier logistique - comme les plateformes de distribution utilisées pour les achats en ligne, sont des domaines qui sont susceptibles de subir une accélération des tendances structurelles qui étaient déjà à l'œuvre alors que nous sommes de plus en plus nombreux à utiliser l’e-commerce, notamment dans l'environnement actuel, pour faire venir toute sorte de choses jusqu’à chez nous. Nous restons donc très positifs sur ce segment du marché. Et il existe également beaucoup d’autres segments défensifs du marché immobilier que nous pouvons cibler, le logement résidentiel par exemple a fait l’objet de beaucoup de recherche de la part de l'équipe, et nous continuons de le considérer comme une source de revenus généralement très peu affectée même en période de récession. Nous sommes donc confiants dans les revenus et le profil de dividende de ces entreprises.
Dans l'ensemble, je pense donc que notre processus d’investissement n'a pas eu besoin d’être modifié. Nous avons un processus d'investissement très pragmatique. Nous essayons de limiter les risques macroéconomiques top-down que nous ne pouvons pas anticiper, et de nous concentrer sur le choix de titres bottom-up pour générer de l'alpha. Nous considérons que nous sommes bien positionnés pour face à ce contexte sur des entreprises bénéficiant des tendances structurelles que j’ai décrites précédemment. Et si l’on ajoute à cela le soin avec lequel nous avons choisi des entreprises en fonction de la qualité de leur bilan au cours des dernières années, cela explique de nouveau que nous n'ayons pas ressenti la nécessité de modifier les portefeuilles de manière significative, même avec la volatilité que nous avons constatée sur les marchés ces dernières semaines. Enfin, juste un point sur les valorisations, nous constatons des valorisations pour le moins extrêmes.
En début de semaine, nous étions environ 6 pour cent en-dessous des niveaux les plus bas que nous avons connus en termes de prix (valeur nette d'inventaire) et de multiples de revenus pendant la crise financière (mondiale)*. Ce sont des valorisations que nous n'avons pas vues depuis plus d'une décennie et je pense qu’elles reflètent bien évidemment l'incertitude dans laquelle nous vivons tous aujourd'hui. Et vous savez qu'il est difficile pour nous de savoir combien de temps ce confinement va durer et l’ampleur exacte du préjudice économique qui en découlera. Mais je dirais d’un point de vue international, nous commençons à voir en particulier ce qui se passe en Chine. En gros la vie « après le confinement ». Ainsi, en Chine par exemple, nous constatons que le volume des ventes résidentielles n'a cédé que 30 pour cent par rapport à l'année précédente, alors que l'économie commence à redémarrer. La demande latente signifie que le niveau de dépense par client lorsqu'ils seront autorisés à revenir dans les centres commerciaux est en fait beaucoup plus élevé qu'il ne l'était avant la crise. Donc je pense qu'il y a des raisons de croire qu’une fois la crise passée, le marché de l'immobilier continuera à fonctionner efficacement et nous continuerons à voir les segments du marché qui sont portés par certains de ces facteurs structurels que j’ai soulignés précédemment, continuer à générer de solides bénéfices et une bonne croissance des dividendes à l’avenir. Merci beaucoup pour votre attention
* Source : UBS, Refinitiv Datastream. Multiple de C/B et P/VC de l'immobilier mondial au 20 mars 2020. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
** Source : Wind, Citi Research. Ventes d'immobilier résidentiel dans 30 villes clés en Chine du début de l'année au 22 mars 2020.
