Xin Yan Low, Guy Barnard et Tim Gibson de l’équipe Actions foncière mondiales, reviennent sur l’impact de l’épidémie de coronavirus et son influence sur l’évolution du secteur immobilier.

Principaux points à retenir :

  • Les valeurs foncières font preuve de résistance et surperforment l’ensemble des actions depuis l’apparition du virus
  • Les marchés et les secteurs liés à la distribution et au tourisme ont logiquement été les plus affectés
  • L’une des conséquences indirectes du virus a été l’augmentation de la demande pour les espaces de travail flexibles et une connectivité accrue

En infectant plus de 75 000 personnes dans le monde (à l’heure où nous écrivons), le virus Covid-19 a provoqué une quasi-paralysie de la Chine et d’autres pays asiatiques. Même si nous ne savons pas comment la situation va évoluer, nous constatons déjà des perturbations importantes sur la demande des entreprises et des consommateurs mais aussi sur les chaînes d'approvisionnement mondiales.

Ce n’est qu’avec le temps que nous aurons une meilleure idée des conséquences indirectes. Au-delà de la gravité du virus, il convient surtout de s’intéresser à sa durée de vie, car c’est elle qui aura l’impact le plus marqué sur l’économie mondiale.

Quel est l’impact actuel sur le secteur immobilier ?

L’aversion au risque a augmenté sur les marchés actions à la mi-janvier, l’épidémie du virus Covid-19 ayant refroidi tout espoir d’une reprise de la croissance économique mondiale. Grâce à leur profil défensif, les actions du secteur immobilier surperforment l’ensemble des marchés actions ainsi que les bourses asiatiques depuis l’apparition du virus*. Au cœur de la tempête, les marchés actions asiatiques sont restés à la traîne de leurs homologues, en particulier celui de Hong Kong, qui a subi de plein fouet le mouvement de correction.

Ce sont les marchés et les secteurs liés à la distribution et au tourisme qui ont été les plus durement touchés. Les graphiques ci-dessous témoignent de l’importance de la Chine pour ses voisins asiatiques dans les domaines du commerce et du tourisme :

Asie-Pacifique : liens commerciaux et touristiques avec la Chine en 2019

graph one

Source : Source : FMI, base de données Comtrade des Nations Unies, base de données TiVA de l’OCDE et l’OMC et CEIC, au 31 décembre 2019. Les revenus touristiques correspondent à la somme des 4 trimestres clos en septembre 2019 pour tous les pays à l’exception de la Thaïlande (juin 2019) et de la Malaisie (décembre 2018).       

Asie-Pacifique : arrivées des touristes en provenance de Chine en 2019

graph two

Source : Source : Nomura au 31 décembre 2019. Remarque : les données de l’Australie correspondent à la somme des 4 trimestres clos en septembre 2019 ; les données de l’Inde correspondent à 2018.

Les hôtels dont une grande partie de l’activité est liée aux voyageurs chinois et/ou aux voyages d’affaires ont subi une baisse marquée du taux d'occupation et des futures réservations. Dans les pays où le virus s'est propagé localement, les habitants sont restés chez eux et ont évité les endroits bondés, ce qui a entraîné une réduction de la fréquentation des centres commerciaux. Quant aux distributeurs de produits de luxe, ils ont connu une baisse significative de leurs ventes. Certains propriétaires ont été contraints de supporter en partie la perte de revenus de location et ont proposé des remises diverses sur les loyers.

Une demande accrue en espaces de travail flexibles et en connectivité

Au-delà de l'impact direct manifeste sur l'hôtellerie et le commerce de détail, le secteur de l'immobilier pourrait aussi subir des implications à moyen ou long terme. Dans toute l'Asie, l'épidémie de coronavirus a conduit de nombreuses entreprises à mettre en œuvre des solutions diverses de travail à distance, ce qui témoigne de la viabilité des espaces de travail flexibles et pourrait changer la façon dont les entreprises anticipent leurs besoins en espace de bureau physique. L'augmentation des achats en ligne et des besoins en connectivité provoquée par la sédentarité des habitants et le travail à domicile soutient également la demande en infrastructures, telles que les espaces logistiques et les centres de données.

Positionné pour le présent et pour l’avenir

En cherchant à exploiter les ruptures engendrées par les progrès technologiques et les évolutions démographiques, nos portefeuilles sont positionnés sur des secteurs qui, selon nous, bénéficient de tendances structurelles positives. Ils surpondèrent notamment les secteurs logistique/industriel, en faisant preuve d'une grande sélectivité envers les propriétaires d'immobilier commercial et de bureau et en investissant sur des segments de niche « non-stratégiques » tels que les centres de données, les tours de télécommunications et les logements préfabriqués. Bien que nous conservions une certaine neutralité afin de mieux gérer le risque pays, la sous-pondération la plus importante concerne Hong Kong dont les fondamentaux se sont fragilisés. Les manifestations « pro-démocratie » qui se sont succédé dans la ville pendant une grande partie du second semestre 2019 ont pesé sur le sentiment des entreprises et des consommateurs, et l'apparition du virus a aggravé la situation en prolongeant l’accès de faiblesse de la plupart des secteurs immobiliers.

Conclusion

Il faudra du temps pour connaître précisément l’impact du virus Covid-19 sur l’économie mondiale et le secteur immobilier. Les mesures que sont susceptibles de prendre les États et les banques centrales vont maintenir les incertitudes et la volatilité.

L'épidémie du Covid-19 a des conséquences indirectes sur l'immobilier en amplifiant les tendances provoquées par les progrès technologiques et les nouveaux modes de vie, qui modifient la demande et l'utilisation des biens immobiliers. Compte tenu des nombreuses incertitudes à l'horizon, intégrer des valeurs foncières dans un portefeuille diversifié pourrait se révéler bénéfique. En effet, historiquement, cette classe d'actifs présente une faible corrélation aux actions et aux obligations, ainsi qu'un bêta modéré par rapport à l’ensemble des marchés actions**.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

*Source : Refinitiv Datastream. Indice FTSE EPRA NAREIT Pure Asia Total Return (valeurs foncières asiatiques), indice FTSE World Asia Pacific Total Return (actions asiatiques), indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return (REIT mondiaux), indice MSCI World Total Return (actions mondiales) en USD, du 31 décembre 2019 au 18 février 2020.

Cette valeur indique le nombre d’enregistrements ou de révisions.

L’application met à jour cette valeur après chaque révision.

** Source :  EPRA, bulletin statistique mensuel au 31 décembre 2019. Comparaison de la corrélation des performances totales par rapport aux actions et aux obligations mondiales. Factset ; bêta de l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index par rapport à celui de l'indice MSCI World de décembre 2010 à décembre 2019.