JH Explorer en Belgique : de la bière, du chocolat et des entrepôts
Lors d'une récente visite d'entrepôts en Belgique, notre Gérant de portefeuille Nicolas Scherf a été convaincu de la vigueur de la demande et du potentiel de croissance des loyers dans le secteur de l'immobilier logistique.
4 minutes de lecture
Principaux points à retenir :
- Les marchés immobiliers du monde entier sont confrontés au durcissement des marchés du crédit et à l'impact de la hausse des rendements obligataires et immobiliers.
- Par rapport à d'autres types de biens immobiliers, la logistique continue de bénéficier d'une forte demande, alimentée par des facteurs tels que le commerce électronique, la délocalisation à proximité et les niveaux de stock croissants des entreprises destinés à faire face aux problèmes rencontrés sur la chaîne d'approvisionnement.
- L'équipe Global Property Equities constate toujours une demande généralisée d'entrepôts modernes, durables et bien situés dans un contexte marqué par une offre limitée sur le marché.
| La série JH Explorer suit nos équipes d'investissement à travers le monde et partage leurs recherches sur le terrain au niveau des pays et des entreprises. |
La plupart des gens associent la Belgique à la bière et au chocolat, mais probablement pas aux entrepôts. Récemment, nous avons pris un train Eurostar de bonne heure au départ de la station de train Londres St. Pancras pour un déplacement de deux jours afin de faire le point sur le marché belge de la logistique, un secteur qui comprend des entrepôts, des centres de distribution et d'autres bâtiments industriels dotés d'installations de stockage.
Le marché belge de la logistique ne nous est pas étranger puisqu'il abrite certaines entreprises logistiques cotées en bourse très intéressantes. La Belgique est un petit pays dont la population s'élève à environ 11,5 millions d'habitants, mais sa situation stratégique au cœur de l'Europe, sa proximité avec les ports les plus actifs d'Europe comme Anvers et Zeebruges (Belgique) et Rotterdam (Pays-Bas) ainsi que son infrastructure moderne lui permettent de proposer des capacités logistiques de premier plan à ses voisins de taille beaucoup plus grande, à l'image de la France et de l'Allemagne.
J'ai visité un centre de distribution Amazon destiné à ses livraisons sur le dernier kilomètre dans la banlieue d'Anvers, développé et détenu par le promoteur sur le marché de la logistique Montea. Photo prise par Nicolas Scherf.
Un optimisme prudent à l'égard de la logistique
Malgré l'actualité défavorable sur les secteurs bancaires européen et américain, qui a entraîné un durcissement des marchés du crédit (moindre disponibilité du crédit) et sur les marchés immobiliers du monde entier qui sont aux prises avec l'impact de la hausse des rendements obligataires et immobiliers, nos rencontres avec les entreprises locales ont suggéré que l'humeur sur le terrain était prudemment optimiste.
Par rapport à d'autres secteurs immobiliers, la logistique continue de bénéficier d'une forte demande de la part des locataires et donc d'une croissance des loyers. L'essor du commerce électronique reste un moteur à long terme pour le secteur de la logistique malgré une certaine normalisation après le boom des ventes en ligne durant la pandémie de COVID. Le taux de pénétration moyen du commerce électronique en Europe était de 15,4 % en 2022, selon le Centre for Retail Research, et il devrait atteindre environ 20 % d'ici à 2026, ce qui stimule encore davantage la demande de surfaces d'entrepôts logistiques.
Or le commerce électronique n'est pas le seul moteur de cette croissance. En effet, des tendances plus récentes telles que la délocalisation à proximité et l'augmentation des niveaux de stock des entreprises ayant des problèmes sur leur chaîne d'approvisionnement alimentent également le besoin d'entrepôts supplémentaires.
Croissance des loyeyrs du segment de la logistique sur le dernier kilomètre et recours accru à l'automatisation
Nous avons visité des entrepôts dans les régions de Bruxelles et d'Anvers en nous concentrant à la fois sur la logistique à grande échelle et sur la « logistique sur le dernier kilomètre », un sous-secteur qui se concentre sur la livraison des produits aux clients finaux. Dans ce cas, l'emplacement reste essentiel car la proximité du client final permet aux entreprises de livrer des marchandises dans des délais très courts. Il s'agit d'un segment spécifique du marché où nous observons la plus forte croissance des loyers car la demande croissante se trouver confrontée à une disponibilité limitée et car l'offre nouvelle reste restreinte.
Nous avons également visité quelques grands entrepôts desservant les ports maritimes qui sont principalement utilisés par des prestataires de services logistiques tiers pour répartir les grandes cargaisons en provenance de l'étranger qui sont ensuite stockées et livrées aux clients selon les besoins. Parmi ces cargaisons ont figuré notamment des articles de sport de l'un des plus grands fabricants mondiaux de vêtements de sport, des panneaux solaires et des machines et équipements, pour ne citer que quelques exemples.
Entrepôt entièrement automatisé à Genk appartenant à Intervest Offices & Warehouses. Photo prise par Nicolas Scherf.
Nous avons été impressionnés par le degré d'automatisation de certains actifs, les locataires ayant investi des sommes considérables pour équiper leurs entrepôts de systèmes entièrement automatisés et de robots capables de saisir et de stocker les marchandises. Ces locataires qui ont engagé de lourds investissements sont plus susceptibles de se maintenir sur ce secteur car le déplacement et la mise en place de l'équipement entraînent des coûts.
Considérer les panneaux solaires comme un « locataire »
La durabilité est un autre facteur clé qui distingue de plus en plus ces bâtiments, la demande des locataires restant fortement axée sur ceux qui sont les plus durables. Les grands toits plats des entrepôts sont idéaux pour l'installation de panneaux solaires qui peuvent contribuer à réduire considérablement l'empreinte carbone d'un entrepôt. L'électricité produite est de plus en plus utilisée pour recharger les véhicules électriques et/ou être revendue au réseau. Un prestataire logistique belge a identifié très tôt cette tendance en faisant des panneaux solaires son principal « locataire » qui lui procure une source de revenus importante.
La logistique reste une tendance de croissance séculaire et les fondamentaux du marché restent favorables aux propriétaires. Avec des taux de vacance faibles, une demande robuste et des obstacles à l'offre dus à des systèmes de planification restrictifs, nous pensons que le secteur de la logistique reste bien positionné. Notre visite a confirmé que les tendances sous-jacentes du marché restent porteuses et que les loyers des actifs modernes, bien situés et durables devraient bénéficier d'une évolution positive au fil du temps.
Rendement obligataire : niveau de revenu d'un titre généralement exprimé en pourcentage. Dans le cas d'une obligation, il s'agit du paiement du coupon divisé par le cours actuel de l'obligation. La baisse des rendements obligataires se traduit par une hausse des cours des obligations.
Rendement d'un bien immobilier: performance annuelle d'un investissement immobilier généralement exprimée en pourcentage de la valeur du capital.
Information importante
FPI ou Fonds de Placement Immobilier investir dans l'immobilier au moyen de la détention directe de biens immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Étant donné qu'ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.
Les titres immobiliers, y compris les Fonds de Placement Immobilier (FPI), peuvent être soumis à des risques supplémentaires, notamment les risques de taux d'intérêt, de gestion, fiscal, économique, environnemental et de concentration.
Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.
La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.
Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.
Communication Publicitaire.
Informations importantes :
Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.
- Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Specific risks
- Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réaliser ses objectifs d’investissement. Cela peut générer un « effet de levier », qui peut amplifier les résultats d’un investissement, et les gains ou les pertes pour le Fonds peuvent être supérieurs au coût de l’instrument dérivé. Les instruments dérivés présentent également d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Specific risks
4 minutes de lecture
Principaux points à retenir :
- Les marchés immobiliers du monde entier sont confrontés au durcissement des marchés du crédit et à l'impact de la hausse des rendements obligataires et immobiliers.
- Par rapport à d'autres types de biens immobiliers, la logistique continue de bénéficier d'une forte demande, alimentée par des facteurs tels que le commerce électronique, la délocalisation à proximité et les niveaux de stock croissants des entreprises destinés à faire face aux problèmes rencontrés sur la chaîne d'approvisionnement.
- L'équipe Global Property Equities constate toujours une demande généralisée d'entrepôts modernes, durables et bien situés dans un contexte marqué par une offre limitée sur le marché.