Impact du télétravail sur le marché des bureaux
Bonjour, je m’appelle Tim Gibson, de l’équipe Global Property Equities de Janus Henderson Investors. Dans cette courte vidéo, j’aimerais répondre à l’une des questions fondamentales que nous posent les investisseurs présents sur les marchés des bureaux et qui porte sur l’impact, pour eux, du télétravail. Je sais que beaucoup d’entre vous regardent probablement cette vidéo depuis chez eux. En effet, ce qui a commencé comme une courte période d’essai s’est transformé en quelque chose de plus important pour notre quotidien, à mesure que nous avons dû combiner domicile et lieu de travail. L’impact global sur le marché des bureaux, selon nous, sera sans aucun doute négatif. Reste à savoir jusqu’à quel point il sera négatif. Dans un souci d’équilibre de la discussion et pour jouer un peu à l’avocat du diable, on pourrait se demander quels sont les arguments en faveur d’un retour du marché des bureaux à quelque chose qui ressemble à la normalité. Or, après avoir échangé avec les fonds de placement immobilier (REIT) spécialisés dans les bureaux au cours des derniers mois, il s’avère que ces derniers n’ont, pour l’heure, pas constaté d’évolution significative de la demande. Au contraire, ils mettent en avant un argument clé en faveur du marché des bureaux, à savoir la distanciation sociale qui pourrait même amener les entreprises à avoir besoin de plus d’espace de bureaux.
Les bureaux ont toujours une utilité
Tout d’abord, l’un des enseignements de cette expérience du télétravail est que cela peut fonctionner. Le concept a clairement fait ses preuves. Ainsi, la question désormais, n’est plus de savoir si l’on peut travailler à domicile, mais si l’on veut travailler à domicile. Certains y ont certainement pris goût. Un sondage Gallup a indiqué récemment que trois Américains sur cinq continueraient à travailler à domicile s’ils y étaient autorisés. Mais se posent alors de nouvelles questions, notamment sur la façon de faire naître les idées nouvelles ou de favoriser la collaboration en matière d’innovation. Comment encadrer et faire éclore de nouveaux talents ? Malgré tous les avantages d’une conférence sur Zoom, il reste bien difficile de répondre à de tels besoins et de comprendre les cultures d’entreprise lorsque l’on est à des endroits différents, et la réalité, c’est que ces besoins ne peuvent être satisfaits qu’en face à face. En revanche, il existe des fonctions pour lesquelles il n’est pas nécessaire d’être au bureau, ou en tous cas moins qu’auparavant. Toutefois, certaines personnes télétravaillent dans des conditions qui sont loin d’être idéales et se retrouvent parfois dans une chambre aménagée en bureau de fortune, sur la table de la cuisine ou dans un couloir, ce qui n’est pas la situation ou la solution la plus adaptée et nous n’avons pas encore évoqué le stress lié aux enfants, aux chiens ou à l’attente de la prochaine livraison Amazon. En fin de compte, ce n’est donc pas pour rien que beaucoup d’entre nous travaillons dans des bureaux.
La flexibilité devient essentielle pour les propriétaires de bureaux
Mais quels sont certains des impacts que le travail à domicile pourrait avoir sur le marché des bureaux, le marché sous-jacent des bureaux lui-même ? Je pense que les entreprises vont devoir s’adapter, elles vont devoir faire preuve de plus de flexibilité, sans doute en permettant aux gens de télétravailler, mais aussi dans leur démarche de recrutement et de fidélisation des nouveaux talents. De même, je pense que les propriétaires devront adapter leur offre. Une fois encore, il s’agit de faire preuve de plus de flexibilité pour répondre aux besoins des locataires et je pense que cela entraînera une scission sur le marché entre les nouveaux bâtiments et les constructions plus anciennes. Dans les nouveaux bâtiments, les exigences relatives à la densification vont jouer un rôle important à l’avenir, notamment en termes du nombre de personnes pouvant évoluer dans un bâtiment, ou du point de vue des ascenseurs, des services ou des équipements. Mais il reste à savoir combien de temps ces considérations garderont leur importance. En définitive, comme je l’ai évoqué plus haut, je pense que les considérations humaines sont importantes. Un sondage réalisé récemment par LinkedIn et USA Today a fait ressortir que 50 % des personnes interrogées ont également déclaré se sentir seules par moments. Par conséquent, au-delà de l’autorisation de télétravailler, la question qui va se poser est de savoir si le télétravail est possible. Les gens souhaitent-ils réellement télétravailler ? Les bureaux sont donc probablement plus que la somme des parties. Ce sont des lieux où les gens se réunissent pour travailler ensemble à la résolution de problèmes, à la création d’entreprises, de cultures, etc. Pour conclure, je pense que le retour au bureau se fera dans un cadre et dans des conditions bien différents de ce que nous connaissions auparavant. En outre, on peut raisonnablement penser que moins de personnes retourneront au bureau, mais nous ne savons évidemment pas combien ni dans quelle proportion. Certains choisiront donc de télétravailler et cela leur conviendra. Mais bon nombre de personnes retourneront également au bureau, parce que le fait de travailler avec des collègues, avec des amis, dépasse le cadre strict de l’emploi en lui-même.
