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L'immobilier commercial à la une des journaux : avantages des foncières cotées par rapport aux foncières non cotées dans un contexte de durcissement du crédit

Le gérant de portefeuille Greg Kuhl nous explique pourquoi certains secteurs de l'immobilier commercial sont susceptibles de connaître des difficultés dans les mois à venir ainsi que les avantages de l'immobilier coté par rapport à l'immobilier hors cote dans l'environnement actuel.

Greg Kuhl, CFA

Greg Kuhl, CFA

Gestionnaire de portefeuille


27 mars 2023
8 minutes de lecture

Principaux points à retenir :​

  • Les signes récents de tension au sein du système bancaire sont susceptibles d'entraîner un durcissement des conditions d'octroi de crédit, une réduction de la disponibilité du crédit et un élargissement des écarts de crédit.
  • Cette situation risque de peser sur le secteur de l'immobilier commercial étant donné qu'il est principalement détenu par des entités immobilières non cotées dont le financement dépend fortement des marchés de la dette.
  • L'immobilier coté semble bien positionné face au durcissement de l'octroi de crédits en raison d'un endettement généralement plus faible, d'un accès plus large au capital et d'une moindre exposition à l'immobilier de bureaux. En outre, les valorisations des entreprises cotées ont déjà été considérablement revues à la hausse par rapport aux valeurs communiquées avec un décalage par les entreprises non cotées.

Ces dernières semaines, nous avons observé l'impact de l'une des campagnes de durcissement les plus agressives jamais menées par la Réserve fédérale américaine (Fed), qui s'est manifestée par des signes de tension au sein du système bancaire. Jusqu'à présent, ces tensions se sont manifestées par les deuxième et troisième plus grandes faillites bancaires de l'histoire des États-Unis et par la fin du Crédit Suisse, une institution bancaire mondiale vieille de 165 ans. Il semblerait logique de conclure qu'à la suite de ces événements, nous pouvons nous attendre à une poursuite du durcissement des conditions au sein de l'ensemble du système financier, ce que certains indicateurs ont déjà démontré. À titre d'exemple, l'indice Bloomberg des conditions financières aux États-Unis(« Bloomberg US Financial Conditions Index ») a fait état de conditions financières légèrement plus souples que la moyenne le 8 mars (juste avant les faillites bancaires), mais la journée du 20 mars a indiqué des conditions environ 40 % plus strictes que la moyenne.1 On ne saura qu'a posteriori si ces faillites bancaires sont idiosyncrasiques (endémiques) ou si elles marquent la fin d'un cycle de crédit, mais notre équipe s'attend actuellement à une moindre disponibilité du crédit et à des spreads de crédit plus élevés à court et à moyen terme.

Quel sera l'impact de l'affaiblissement des marchés du crédit sur l'immobilier commercial ?

Environ 90 % de l'immobilier commercial est détenu par des sociétés privées et la plupart des propriétaires d'immobilier commercial non coté financent leurs biens en recourant principalement à l'endettement (le prêt moyen dans le secteur de l'immobilier commercial depuis 2011 étant d'environ 64 % du ratio « loan to value » (LTV ou rapport dette/valeur du patrimoine), LTV).2 C'est pourquoi le coût et la disponibilité du crédit sont des facteurs importants de la santé générale et des niveaux de valorisation du marché de l'immobilier commercial.

Dans les prochains mois, nous nous attendons à une augmentation du nombre de unes dans les journaux et du niveau général d'inquiétude concernant les tensions sur les marchés de l'immobilier commercial principalement en raison des mécanismes de transmission du marché de la dette suivants :

1) Les prêts existants dans le secteur de l'immobilier commercial pourraient ne pas être remboursés en raison de facteurs techniques ou opérationnels, ce qui pourrait entraîner l'interruption des paiements d'intérêts et la vente forcée d'actifs.

2) Les nouveaux prêts dans le secteur de l'immobilier commercial, y compris le refinancement des dettes arrivant à échéance, seront probablement souscrits sur la base de ratios LTV plus faibles, exigeant des coupons plus élevés et généralement moins disponibles, ce qui entraînera une réduction ou une élimination des fonds propres pour les emprunteurs qui se refinancent. Cette situation obligerait des nouvelles acquisitions à des prix inférieurs afin de permettre aux investisseurs en capital-investissement d'atteindre leurs objectifs de performance.

Des actifs similaires aux caractéristiques différentes

Après avoir défini le cadre dans lequel les marchés du crédit peuvent influer sur le marché de l'immobilier commercial, nous pensons qu'il est essentiel de souligner également certaines différences très importantes entre l'immobilier coté (Fonds de Placement Immobilier ou FPI) et l'immobilier non coté (FPI non cotés, capital-investissement) :

  • Un endettement relativement plus faible : l'immobilier coté recourt environ deux fois moins à l'endettement que l'immobilier hors cote, les sociétés d'investissement immobilier cotées étant actuellement capitalisées à environ 30 % du ratio LTV,3 par rapport à l'immobilier commercial non coté qui a emprunté à environ 64 % du ratio LTV au cours de ce cycle.Mesuré par le ratio dette/EBITDA (un indicateur que nous préférons parce qu'elle élimine toute la subjectivité de la valeur du patrimoine dans le ratio « loan-to-value »), l'endettement de l'immobilier coté est actuellement plus faible qu'il ne l'a jamais été (Illustration 1). Dans le même temps, la durée jusqu'à l'échéance de la dette de l'immobilier coté n'a jamais été aussi longue, avec une moyenne de sept ans. Avec un endettement global moins important et une exposition moindre au refinancement de la dette, les FPI cotés présentent généralement un risque relativement plus faible que l'immobilier non coté.

Illustration 1 : la solidité financière est désormais une caractéristique essentielle des FPI cotés

Dette/EBITDA des FPI américains, Échéance moyenne de la dette des FPI américains

Source : NAREIT, S&P Financial, analyse réalisée par Janus Henderson Investors, en date du troisième trimestre 2022. Données de Citi Research sur la dette à taux variable au 13 décembre 2022. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L'immobilier de bureaux ne représente qu'une faible proportion des FPI cotés : La terminologie « immobilier commercial » est trop large. L'immobilier résidentiel se compose d'au moins 16 types de biens différents, dont beaucoup présentent de solides fondamentaux qui devraient rester durables même en cas de ralentissement, comme cela a été le cas par le passé. Une exception notable à cette règle est le secteur des bureaux, en particulier les bureaux de faible qualité qui sont exposés à des obstacles importants. Trois ans après le début de la pandémie, le taux de présence au bureau aux États-Unis n'est plus que de 50 % par rapport à son niveau précédant l'apparition du COVID.4 Il s'agit d'un mauvais présage pour les taux d'occupation et le niveau des loyers futurs car les baux arrivent à échéance et les entreprises locataires de bureaux réévaluent leurs dépenses immobilières, en particulier si les baux arrivent à échéance dans un environnement économique plus fragile. Selon certaines estimations, la valeur des immeubles de bureaux est aujourd'hui inférieure de 25 à 30 % à ce qu'elle était avant la pandémie, la valeur des bureaux de classe B et C étant nettement moins élevée.5 Si ces estimations sont exactes, les prêts accordés au secteur de l'immobilier de bureau au cours des années précédentes à un ratio LTV supérieur à 60 % feront l'objet d'un examen approfondi ou risqueront de ne pas être remboursés. Le secteur des bureaux sera probablement plus difficile et plus coûteux à financer à l'avenir. Les prêts octroyés à ce secteur représentent environ 16 % des prêts bancaires accordés à l'immobilier commercial 6 ainsi qu'un pourcentage important de l'exposition à l'immobilier commercial détenu par des sociétés privées.

Toute crise éventuelle à venir dans l'immobilier commercial sera probablement fortement dominée par les bureaux, un secteur qui ne représente que 6 % de la capitalisation boursière des FPI américains. L'exposition aux bureaux peut être ajustée par les gestionnaires actifs d'immobilier coté qui sont en mesure de réagir à l'évolution des conditions du marché et d'en tirer parti.

Illustration 2 : le secteur des bureaux ne représente que 6 % de l'univers des FPI américains

Source : Janus Henderson Investors, FTSE, FPI américains = Indice FTSE Nareit All Equity REITs au 31 janvier 2023.

  • Accès élargi au capital : Lorsque les conditions du marché du crédit se durcissent, l'accès au capital devient plus important. Les propriétaires de biens immobiliers cotés et non cotés peuvent emprunter sur les marchés des prêts bancaires et des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS). Les foncières cotées peuvent également émettre des obligations cotées en bourse, la majorité des FPI cotés étant des emprunteurs de rang Investment Grade sur les marchés de la dette non garantie. À notre connaissance, aucun FPI non coté n'a accédé aux marchés de la dette non garantie sachant que ces derniers restent ouverts aux FPI cotés de grande qualité. Au cours des neuf jours de bourse qui ont suivi la faillite de la Silicon Valley Bank et jusqu'à la date de rédaction du présent article, deux FPI cotés, Extra Space Storage (EXR) et Prologis (PSA), ont accédé aux marchés de la dette non garantie pour un montant total de 1,7 milliard de dollars avec une échéance moyenne de 14 ans et un coupon pondéré de 5,16 %.7 Ces coupons sont nettement moins élevés qu'il y a quelques mois. Les FPI cotés peuvent également se procurer des capitaux par le biais d'offres publiques à un jour sur le marché boursier, tandis que les foncières cotées adoptent un processus de levée de fonds plus complexe ce qui le rend beaucoup plus lent. Dans le contexte actuel, le financement est généralement plus difficile étant donné que bon nombre des plus grands fonds immobiliers cotés sont actuellement « verrouillés » et limitent les rachats.8
  • Private valuation lag: As discussed in a previous post, public real estate markets have priced in the various headwinds associated with the Fed’s ongoing rate-hiking campaign, with US REITs having declined by 25% since the start of 2022.9 Private real estate, where managers self-report valuations, reported a 7.5% increase in value since the start of 2022.10 Public real estate is re-priced by public equity investors approximately 250 times per year, every day the stock market is open. In contrast, private real estate is repriced four to 12 times per year and managers have discretion over reported valuations.

Si les futures unes de journaux pourraient se concentrer sur la baisse des valeurs de l'immobilier et la « détresse » de l'immobilier commercial, les investisseurs doivent garder à l'esprit qu'étant donné que 90 % de l'immobilier commercial est détenu par des sociétés privées, la plupart de ces unes de journaux feront référence aux valeurs publiées par les gestionnaires privés. Il est également essentiel de se rappeler que l'immobilier coté a déjà été considérablement revalorisé en 2022 contrairement à l'immobilier non coté. Les valeurs publiés de l'immobilier non coté ont eu tendance à suivre les valeurs de l'immobilier coté avec un certain décalage : les marchés publics ont déjà vécu ce que l'immobilier non coté est susceptible de vivre.

Les FPI cotés sont bien positionnés face au durcissement des conditions de crédit

Le durcissement des marchés du crédit rend le paysage de l'investissement plus difficile. Ils tendent également à présenter des structures de capital plus risquées que ce qu'elles sont. Les foncières cotées opèrent généralement avec un endettement deux fois moins important que celui des foncières non cotées, elles sont peu exposées à de la dette aux échéances à court terme et elles ont accès à davantage de formes de dettes et de capitaux propres que les autres types de sociétés immobilières. Les entreprises cotées ont également déjà connu une grande partie de la « détresse » que celle nous pouvons entendre lorsque les foncières non cotées sont finalement contraintes de procéder à des dépréciations. Il y aura certainement plus de volatilité à l'avenir, mais les investisseurs dans l'immobilier coté devraient être rassurés par le fait que les FPI cotés en bourse semblent aussi bien positionnés qu'ils ne l'ont jamais été à l'aube d'une période de durcissement des conditions de crédit. Grâce à leur endettement généralement relativement faible et à leur accès plus large au capital, les FPI cotés peuvent se trouver en position de passer à l'offensive et de tirer parti des ventes d'actifs de foncières non cotées en difficulté. Toutes les formes de détention d'immobilier commercial ne sont pas égales  . Le moment est venu pour les FPI cotés de tirer parti de leurs nombreux avantages.

1 Bloomberg au 20 mars 2023. L'indice Bloomberg US Financial Conditions indique un z score de -1,3, ce qui équivaut à 40 % en dessous de la moyenne dans le cadre de la distribution normale utilisée par l'indice.

2 Note sur les FPI/l'immobilier commercial de Morgan Stanley Research datée du 16 mars 2023, données au 31 décembre 2022.

3 Green Street Advisors, données au 17 mars 2023, endettement net pondéré par la capitalisation boursière.

4 Baromètre Back to Work de Kastle.

5 Green Street Advisors, Indice des prix de l'immobilier commercial (« Commercial Property Price Index ») février 2023, Green Street 2023 Office Outlook.

6 BofA Securities au 23 mars 2023.

7 Bloomberg, Janus Henderson Investors au 20 mars 2023.

8 Barrons.com, « Blackstone Limits BREIT Withdrawals for Fourth Straight Month », 1er mars 2023.

9 Bloomberg, performances de l'Indice FTSE NAREIT Equity REITs en dollars américains, du 31 décembre 2021 au 20 mars 2023.

10 Performances de l'indice ODCE en dollars américains du 31 décembre 2021 aux données disponibles les plus récentes au 31 décembre 2022.

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Cycle de crédit : décrit le niveau d'accès au crédit ou au financement pour les ménages et les entreprises et comprend quatre phases : expansion, ralentissement, rétablissement et reprise.

Marge de crédit : le taux d'emprunt supérieur aux emprunts d'État sans risque exigé par les prêteurs pour accorder des prêts à des entités privées.

CMBS : les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont un type de titres à revenu fixe créés par les banques en regroupant un ensemble de prêts accordés au secteur de l'immobilier commercial, qui sont notés en fonction de leur risque puis commercialisés aux investisseurs.

Dette/EBITDA : le rapport entre la dette totale et le bénéfice avant intérêts sur prêts, impôts sur le revenu, dépréciation et amortissement (EBITDA). Plus la valeur de l'indicateur est élevée, plus le niveau d'endettement et le risque d'incapacité à remplir ses obligations financières par l'entreprise sont importants.

Sponsor en capital-investissement :  : assume la responsabilité de tous les aspects d'un projet d'immobilier commercial pour le compte des investisseurs en capital-investissement, y compris la réalisation d'un objectif de performance.

Notation Investment Grade : attribuée à une obligation ou à un portefeuille d'obligations/de titres de créance dont la notation de crédit est élevée et dont le risque de défaut de paiement est donc relativement faible.

Endettement: le niveau d'endettement d'un FPI. Le ratio d'endettement est mesuré par le rapport entre la dette et le total des actifs.

Ratio « loan to value » (LTV ou rapport dette/valeur du patrimoine) : calculé en divisant le montant du prêt immobilier par la valeur du bien. Utilisé par les prêteurs pour évaluer le niveau d'exposition au risque au moment de souscrire à un prêt/de contracter une dette.

Conditions financières accommodantes/tendues: les conditions financières reflètent le prix du risque au sein d'une économie. Des conditions financières accommodantes incitent à prendre plus de risques et augmentent la capacité de prêt tandis que des conditions tendues incitent moins à prendre plus de risques, ce qui réduit la capacité d'emprunt.

Marché du crédit tendu : lorsque la disponibilité des prêts est réduite et souvent associée à des conditions d'emprunt plus strictes.

Dette non garantie : dette qui n'est adossée à aucun actif ni garantie et qui présente donc un risque de défaillance plus élevé, ce qui se traduit par des taux d'intérêt plus élevés pour dédommager les prêteurs.

Volatilité : le taux et l'ampleur selon lesquels le cours d'un portefeuille, d'un titre ou d'un indice, évolue à la hausse ou à la baisse.

Indice Bloomberg Financial Conditions (BFICUS) fournit un indicateur statistique quotidien de la vigueur relative des marchés monétaires, des marchés obligataires et des marchés d'actions aux États-Unis, donnant une idée des conditions générales des marchés financiers et du crédit aux États-Unis.

L’indice FTSE Nareit Equity FPI inclut tous les FPI en actions qui ne sont pas désignées comme étant des FPI forestiers ou des FPI d’infrastructure. La série d’indices FTSE Nareit U.S. Real Estate est conçue pour proposer aux investisseurs une famille complète d’indices relatifs à la performance des FPI qui portent sur l’univers de l’immobilier commercial de l’économie américaine.

L'indice ODCE est un indice « core » pondéré en fonction de la capitalisation boursière qui comprend uniquement des fonds de stratégie « core » diversifiés non cotés à capital variable dont au moins 95 % des investissements sont réalisés sur les marchés américains.

Information importante

Les FPI ou Real Estate Investment Trusts, FPI en France investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe de biens immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les sociétés d’investissement immobilier cotées (FPI), peuvent être soumis à des risques supplémentaires, notamment des risques de taux d’intérêt, de gestion, fiscaux, économiques, environnementaux et de concentration.

Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.

 

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

 

La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.

 

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.

 

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Informations importantes :

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Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
    Specific risks
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
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  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
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  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
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  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Le Fonds peut encourir un niveau supérieur de coûts de transaction consécutivement à un investissement sur des marchés négociés moins activement ou moins développés par rapport à un fonds qui investit sur des marchés plus actifs / plus développés.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
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  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réaliser ses objectifs d’investissement. Cela peut générer un « effet de levier », qui peut amplifier les résultats d’un investissement, et les gains ou les pertes pour le Fonds peuvent être supérieurs au coût de l’instrument dérivé. Les instruments dérivés présentent également d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.