L'équipe de gestion dédiée aux actions foncières internationales montre comment le COVID-19 accélère l'importance des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans le secteur immobilier, et revient sur le soutien apporté par ce dernier dans la reprise mondiale.
Principaux points à retenir
- La crise du COVID-19 a mis en lumière la manière dont les sociétés foncières cotées en bourse mettent en œuvre les aspects « sociaux » - souvent difficilement quantifiables - au travers de diverses initiatives visant à aider les locataires, les employés et la communauté au sens large.
- Nous pensons que la qualité de la gestion - y compris la gouvernance - sera un facteur déterminant pour identifier les leaders du secteur à l'avenir.
- L'attention croissante portée aux facteurs environnementaux va selon nous encore s'accentuer, comme le montre l'intérêt accru des locataires et des investisseurs pour les bâtiments plus efficaces et durables.
Nous pensons que la compréhension et l'évaluation des aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) deviennent un élément clé de l'investissement dans les entreprises foncières cotées. Et bien que de nombreuses entreprises aient déclaré vouloir s'engager à appliquer les principes ESG, les actions sont plus probantes que les mots. À cet effet, la pandémie de COVID-19 nous a donné un aperçu unique de la manière dont les entreprises mettent en œuvre les aspects « sociaux », qui sont souvent plus difficilement quantifiables
Un rôle de premier plan
À notre avis, le secteur mondial des fonds immobilier (REIT) est en train de relever un véritable défi à cet égard, en mettant en place diverses initiatives pour soutenir les locataires, les employés et la communauté au sens large.
En voici quelques exemples :
- Unite Students est le plus grand propriétaire, gestionnaire et promoteur de résidences d'étudiants au Royaume-Uni, fournissant des logements à 76 000 étudiants. Dans une démarche proactive suite à l'apparition de la pandémie, Unite a été le premier bailleur à renoncer au loyer pour les étudiants qui étaient rentrés chez eux pour le semestre d'été. Si cette décision a entraîné un manque à gagner à court terme pour l'entreprise, elle a également renforcé les relations avec ses principales universités partenaires.
- Aux États-Unis, les campus des sciences de la vie détenus et exploités par Alexandria Real Estate Equities sont directement impliqués dans la lutte contre le COVID-19, plus de 80 des locataires ayant accepté de passer des tests, de suivre des traitements et de prendre des vaccins. La société est un leader ESG parmi les REIT américains et a publiquement fait part de ses objectifs de durabilité et de réduction des émissions de carbone. Elle a notamment indiqué que tout nouveau développement respecterait les normes « or » ou « platine » du Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). Alexandrie cherche à créer des environnements de campus durables, avec des lieux de travail agréables pour les principales entités des sciences de la vie et de la technologie en se concentrant sur les équipements de remise en forme et de nutrition saine, les espaces verts, la qualité de l'air intérieur et la lumière naturelle à l'intérieur de ses bâtiments. La société ne se comporte pas seulement en propriétaire, mais agit aussi en tant que partenaire, en intervenant comme fournisseur de capitaux et incubateur pour les entreprises biotechnologiques en phase de démarrage. Grâce à ce partenariat, Alexandrie peut mieux comprendre ses locataires et leurs besoins.
- Mirvac, un propriétaire australien avec un portefeuille immobilier diversifié, applique une stratégie de durabilité avec des objectifs clairs pour assurer des impacts environnementaux et sociaux positifs dans toutes ses activités. L'entreprise organise notamment des événements virtuels pour regrouper la communauté dans des résidences et des appartements et elle aide les petites entreprises en payant les fournisseurs dans un délai de cinq jours au lieu des 30 jours habituels. Mirvac a également pour objectif de ne plus jeter de déchets dans les décharges d'ici 2030, conformément à son engagement en faveur de la conservation des ressources naturelles.
- Avec la pandémie et l'application des politiques de confinement, le foyer a rarement été plus important. De nombreux REIT propriétaires d'appartements ont mis en œuvre des programmes d'aide aux personnes en difficulté pour soutenir les locataires, notamment au travers d’accords temporaires de report de loyer et de plans de paiement flexibles à court terme, ainsi que du gel des loyers. En Allemagne, le berlinois Deutsche Wohnen a réduit son dividende aux actionnaires pour financer un fonds de secours de 30 millions d'euros destiné à soutenir ses locataires et ses partenaires commerciaux suite à la pandémie. Face au débat global sur le contrôle potentiel des loyers à l'échelle mondiale, il faut espérer que les niveaux élevés de service et d'engagement en faveur du bien-être des locataires démontrés pendant la crise par certains propriétaires finiront par créer un débat plus équilibré sur le sujet.
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Le rôle de l'ESG dans l'investissement en REIT
Plus généralement, nous pensons depuis longtemps que la qualité de la gestion, y compris la gouvernance, est un facteur déterminant dans l'identification des leaders du secteur immobilier. Comme toujours, c'est en période de crise que les meilleurs et les pires exemples se manifestent. Le placement récent sous administration judiciaire d'Intu Properties, l'un des plus grands propriétaires de centres commerciaux du Royaume-Uni, témoigne du risque de mauvaises pratiques de gouvernance pour les actionnaires minoritaires (l'administration judiciaire est une forme de faillite dans le droit britannique). Dans ce cas, un actionnaire détenant un pouvoir de contrôle était apparemment prêt à accepter des niveaux d'endettement plus élevés pour l'entreprise par rapport à ses homologues, ce qui a finalement contribué à la chute d'Intu.
L'immobilier contribue à la « reprise verte ».
À l'avenir, nous pensons que l'attention croissante portée aux facteurs environnementaux va encore s'accentuer. On constate de plus en plus un intérêt accru de la part des locataires et des investisseurs pour les bâtiments plus efficaces et durables. Cette tendance devrait s'accélérer après la crise du COVID-19 car les entreprises accorderont une importance encore plus grande à la santé et au bien-être de leurs employés. En outre, comme de nombreux gouvernements cherchent à favoriser une « reprise verte » après la pandémie, les propriétaires immobiliers actifs qui investissent dans la création de bâtiments durables et l'amélioration des actifs existants pourraient s'avérer un pilier essentiel de l'effort de relance économique mondial.
