Les gérants de portefeuilles actions du secteur immobilier Guy Barnard, Tim Gibson et Greg Kuhl discutent de l’impact des prévisions de hausse de l’inflation et des taux d’intérêt sur le marché de l’immobilier coté.

Principaux points à retenir :

  • Les anticipations du marché en matière d’inflation et de taux d’intérêt sont en hausse tandis que les économies entrent en phase de reprise après la pandémie de COVID-19.
  • Historiquement, il existe une corrélation positive entre la performance des valeurs immobilières et la hausse des prévisions d’inflation à long terme.
  • L’immobilier coté présente actuellement une valorisation attrayante et offre une croissance structurelle à long terme. Il a également été démontré qu’il garantissait une protection contre l’inflation.

L’inflation reste le thème du jour, sans doute pour de bonnes raisons. Après avoir connu une tendance baissière depuis 1980, passant de 15 % à environ 2 % au cours des dix dernières années selon les chiffres de l’OCDE, elle repart maintenant à la hausse.

Qu’est-ce que cela signifie pour les valeurs immobilières, et quelles sont les répercussions de la hausse des rendements obligataires ?

Un tournant décisif

Bank of America (BofA) a récemment déclaré que, selon elle, « l’inflation et les taux d’intérêt s’apprêtaient à amorcer un tournant décisif et que le cycle haussier, qui dure depuis 40 ans sur les marchés obligataires, était terminé ».1 Le point de vue de la banque d’investissement se fonde sur les mesures de soutien sans précédent prises par les gouvernements du monde entier, qui entraîneront vraisemblablement des tensions inflationnistes.

Il s’agit d’une déclaration choc, et seul le temps pourra dire si elle s’avère exacte. Mais nous avons assisté récemment à une hausse des prévisions inflationnistes, des taux d’intérêt et des rendements des bons du Trésor américain à 10 ans.

Les valeurs immobilières ont-elles été performantes ?

Intuitivement, on pourrait s’attendre à ce que la hausse des rendements obligataires soit aussi défavorable aux valeurs immobilières qu’aux obligations : en effet, la hausse des rendements est synonyme de baisse des prix, toutes choses étant égales par ailleurs. Mais en réalité, la situation est beaucoup plus nuancée. Les marchés actions (y compris l’immobilier coté) ont cette capacité à anticiper les évènements et, historiquement, la corrélation entre les rendements des bons du Trésor américain à 10 ans et les performances de l’immobilier coté est faible sur le long terme2. Récemment, les valeurs immobilières mondiales ont enregistré d’excellentes performances par rapport à l’ensemble des marchés actions, malgré la hausse du rendement des bons du Trésor américain à 10 ans3.

Heureusement, le lien entre les anticipations inflationnistes et les valeurs immobilières est un peu plus clair puisqu’il existe historiquement une corrélation positive entre les deux, c’est-à-dire que la hausse des attentes en matière d'inflation s'est accompagnée d'une hausse des actions immobilières. Ce lien s’est vérifié à long terme, soulignant le potentiel des valeurs immobilières à profiter de la hausse des anticipations inflationnistes.

Graphique 1 : Les valeurs immobilières offrent un potentiel de protection contre l’inflation

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Source : FactSet, Janus Henderson Investors, au 22 mars 2021. Variation en pourcentage de l’indice en glissement annuel (A/A) de mars 2004 à mars 2021, données hebdomadaires, en USD. Le point mort d’inflation est la différence entre le rendement d’une obligation nominale et d’une obligation indexée sur l’inflation de même échéance. Il est considéré comme une mesure plus fiable des anticipations inflationnistes. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Mais pourquoi l’immobilier s’est-il bien comporté en période de hausse de l’inflation, et la marée montante sera-t-elle capable de mettre tout le monde à flot ?

Nous faisant souvent référence au secteur immobilier comme au « bailleur de l’économie » dont les flux de revenus bénéficient d’une croissance économique positive. Un rebond de l’économie entraîne généralement une hausse des revenus locatifs et une augmentation de la valorisation des actifs immobiliers sous-jacents. Les contrats de location sont souvent liés à l’inflation par des augmentations annuelles ou sont réinitialisés à leur expiration, comme le montre le graphique 2.

Graphique 2 : Les contrats de location prévoient souvent des augmentations annuelles fixes ou indexées sur l’inflation

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Source : National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), US Department of Labor, CEIC, Refinitiv Datastream, estimations UBS au T1 2021. Le revenu net d’exploitation (RNE) mesure la rentabilité d’un bien immobilier générant des revenus avant frais financiers ou impôts. La croissance du RNE se calcule en additionnant la croissance des 4 RNE trimestriels (en glissement trimestriel), et l’IPC en additionnant la croissance des 4 IPC trimestriels (en glissement trimestriel).

Toutefois, il existe une distinction entre les différents secteurs de l’immobilier. Lorsqu’il s’agit de négociations de loyers, la hausse de l’inflation a tendance à avoir un effet positif plus important sur les secteurs qui possèdent un pouvoir de fixation des prix.

Industrial, warehouse, property, real estate, buildingL’accélération des tendances immobilières résultant de la COVID-19 [comme évoqué dans notre récent article] a eu un impact négatif sur certains secteurs tels que les centres commerciaux locaux et régionaux ou l’hôtellerie. Cependant, d’autres ont été soutenus par des facteurs extrêmement favorables, tels que le commerce en ligne, le cloud et l’évolution démographique. L’immobilier industriel, logistique et technologique (tours de téléphonie mobile, centres de données, etc.) comptent parmi ceux qui devraient le plus en bénéficier.

Nous ne connaissons ni l’orientation future ni l’ampleur exacte de l’inflation et des rendements, mais nous pensons qu’il est de plus en plus difficile de négliger une classe d’actifs qui présente actuellement une valorisation attrayante [voir l’article précédent], offre une croissance structurelle à long terme et est capable de fournir une protection efficace contre l’inflation.

Footnotes:

1BofA Global Research, The Case for Real Assets, 25 mars 2021.

2Source : FactSet, Janus Henderson Investors, au 22 mars 2021. Basé sur des données trimestrielles glissantes depuis 1990 pour les valeurs immobilières cotées (Indice FTSE EPRA NAREIT Developed) par rapport aux rendements des bons du Trésor américain à 10 ans. La corrélation mesure la force de la relation entre deux variables. Une corrélation faible indique une relation faible, c’est-à-dire que les deux variables évoluent dans des directions opposées, tandis qu’une corrélation élevée indique une relation forte, les deux variables évoluant dans la même direction.

3Source : Refinitiv Datastream, indice FTSE EPRA NAREIT Developed par rapport à l’indice MSCI World en USD, entre le 31 décembre 2020 et le 20 avril 2021. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Glossaire

L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed est conçu pour répliquer la performance des sociétés immobilières cotées et des sociétés foncières (REIT) à travers le monde.

OCDE : Organisation de coopération et de développement économiques.

Marché haussier : un cycle de marché au cours duquel les prix des actifs tels que les obligations ou les actions continuent d’augmenter.

Rendement obligataire : niveau de revenu généré par un titre, généralement exprimé en pourcentage. Le rendement d’une obligation est inversement corrélé à son prix. Lorsque les taux augmentent, le prix des obligations diminue, et lorsqu’ils diminuent, le prix des obligations augmente.