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L'immobilier coté est-il à un tournant ?

Tim Gibson, co-responsable des valeurs immobilières mondiales, répond aux questions clés sur le secteur et explique pourquoi le pessimisme actuel pourrait en fait constituer une opportunité intéressante pour les investisseurs cette année.

Tim Gibson

Tim Gibson

Co-responsable de la gestion Actions internationales immobilier coté


3 avril 2023
7 minutes de lecture

Principaux points à retenir :​

  • Il existe actuellement de profonds écarts de valorisation entre les valorisations prospectives des FPI cotés en bourse et les valorisations passées de l'immobilier non coté. Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) cotés en bourse ont accusé de lourdes pertes en 2022 et n'ont pas réussi à servir de couverture contre l'inflation dans un contexte marqué par une inflation élevée et croissante.
  • L'immobilier coté se négocie actuellement avec une décote de plus de 20 % par rapport à sa NAV, ce qui pourrait représenter un moment opportun pour investir. Historiquement, l'immobilier coté a surperformé l'immobilier hors cote à ces niveaux de valorisation.
  • Une approche active « bottom-up » de l'investissement immobilier permet d'identifier des sociétés de grande qualité qui profitent des facteurs de soutien offerts par les thèmes de croissance séculaire.

Dans le sillage de l'instabilité des marchés mondiaux observée l'année dernière, les obligations et les actions ont connu une année inhabituelle au cours de laquelle ces deux classes d'actifs ont lourdement chuté. Compte tenu de la persistance de la volatilité de marché, la résilience traditionnelle et les revenus stables offerts par l'immobilier coté pourraient attirer à nouveau les investisseurs vers cette classe d'actifs actuellement mal-aimée.

Après une année 2022 difficile, les Fonds de Placement Immobilier (FPI) se négocient à des décotes historiquement élevées alors que les investisseurs sont confrontés à une conjoncture économique cyclique difficile ainsi qu'à des changements structurels importants au sein des marchés immobiliers. Le travail hybride a également un impact sans précédent sur les marchés de l'immobilier de bureaux. En outre, les immeubles de bureaux constituent une cible privilégiée de la décarbonisation à l'échelle mondiale.

Pourquoi l'immobilier coté en bourse a-t-il enregistré de mauvaises performances alors que les marchés de l'immobilier hors cote ont résisté à l'environnement d'investissement difficile de l'année 2022 ?

En 2022, les performances des FPI cotés en bourse ont été très éloignées de celles de l'immobilier non coté. Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) se sont inscrits en baisse de plus de 20 % alors que l'immobilier non coté américain a progressé de 8 %.1 Les valorisations de l'immobilier hors cote sont souvent communiquées sur une base trimestrielle, reflétant ainsi les performances passées. En revanche, les valorisations prospectives de l'immobilier coté sont calculées quotidiennement et reflètent les conditions actuelles du marché. L'année dernière, les FPI se sont considérablement revalorisés compte tenu des hausses des taux d'intérêt et des craintes croissantes de récession.

Quel pourrait être l'impact d'une inflation modérée sur les Fonds de Placement Immobilier ?

Si l'immobilier coté a prouvé qu'il pouvait servir de couverture contre l'inflation à long terme, il n'a pas joué ce rôle en 2022. Toutefois, cela ne nous a pas surpris outre mesure étant donné que l'année dernière l'inflation a été élevée et en hausse. Nous tenons cependant à vous faire part d'une bonne nouvelle, à savoir que des données remontant aux années 1950 montrent que les FPI américains ont historiquement surperformé d'autres actifs tels que les actions au sens large, les bons du Trésor américain à 10 ans et les matières premières lors des périodes où l'inflation était élevée et baissière.2

Bien que nous soyons conscients des problèmes qui se posent sur les marchés des capitaux compte tenu de l'ampleur des hausses de taux d'intérêt que nous avons observées l'an dernier, nous pensons qu'il y a des raisons d'être optimistes.

En effet, eu égard au ralentissement de la croissance économique et de la difficulté naissante à identifier des entreprises à la croissance bénéficiaire positive, nous nous attendons à ce que la résistance des bénéfices des foncières cotées devienne une priorité. Selon les estimations du consensus de marché de Bloomberg, les bénéfices des FPI américains devraient augmenter de 5,1 % en 2023 alors que ceux de l'indice élargi S&P 500 devraient chuter de 6,4 %.3 Nous pensons que cette résistance des bénéfices est principalement attribuable non seulement à la structure des baux, qui sont souvent des contrats pluriannuels offrant une bonne visibilité sur les revenus locatifs, mais également à la solidité des bilans des sociétés gestionnaires de FPI qui se sont améliorés de manière spectaculaire depuis la crise financière mondiale. Les niveaux d'endettement des FPI cotés aux États-Unis se situent à des niveaux historiquement bas tandis que la durée moyenne de la dette jusqu'à son échéance est historiquement élevée, à plus de sept ans, sachant que la majorité de la dette étant financée à taux fixe.4

Un endettement plus faible, une forte proportion de dette à taux fixe ainsi qu'une durée d'endettement plus longue restent des caractéristiques essentielles à rechercher parmi les foncières cotées. De nombreuses sociétés immobilières non cotées ont profité de la récente période de financement bon marché pour accroître leurs emprunts afin de stimuler leurs bénéfices et leurs dividendes. Leurs niveaux élevés d'endettement et de dette à taux variable pourraient s'avérer extrêmement problématiques dans la période à venir.

Est-ce le bon moment pour envisager d'allouer des capitaux aux FPI ?

Il est important de prendre du recul et d'examiner les performances des marchés immobiliers cotés et non cotés sur une période plus longue. Alors que l'environnement incertain de l'année 2022 a entraîné un accès de faiblesse significatif des FPI américains et que l'immobilier hors cote a tout de même enregistré une performance positive, les premiers ont dégagé une performancee annualisée positive de 8 % sur 25 ans, soit un niveau très similaire aux marchés hors cote qui ont enregistré une performance de 9 % sur la même période.1

Les marchés immobiliers cotés et hors cote offrant des performances comparables sur le long terme, le fossé qui s'est creusé en termes de performances au cours de l'année écoulée est significatif et offre aux investisseurs une réelle opportunité. Les FPI se négocient actuellement avec une décote extrêmement élevée d'environ 25 % par rapport à leur NAV alors que l'immobilier non coté se négocie à parité avec sa NAV selon les données disponibles les plus récentes.5 Par ailleurs, depuis 1990 l'immobilier coté a toujours surperformé l'immobilier hors cote sur les trois années qui ont suivi sa décote de 20 % ou plus par rapport à sa NAV.

Des actifs similaires, des prix différents = opportunité

Source : Morningstar Direct, FPI cotés : indice FTSE Nareit All Equity REITs Total Return en USD, Immobilier non coté : NCREIF Fund ODCE, 1er janvier 1990 - 30 septembre 2022, données sur la décote par rapport à la NAV provenant de Green Street Advisors. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Enfin, l'un des principaux avantages de l'immobilier coté en bourse est sa liquidité. En revanche, certains fonds immobiliers non cotés sont aujourd'hui fermés et les investisseurs sont confrontés à des problèmes de rachat. Ces différences créent une opportunité évidente d'allocation en faveur de l'immobilier coté.

Après le bouleversement connu par l'immobilier commercial en raison de l'avènement du commerce électronique, les bureaux sont touchés par les modèles d'organisation du travail postérieurs à la pandémie. Les bureaux sont-ils le nouveau commerce de détail ? RE

Les FPI investis dans les bureaux représentent une part importante de l'univers de l'immobilier mondial, c'est-à-dire environ 14 % de l'indice FTSE EPRA Nareit Developed au 28 février 2023.

Aux États-Unis au quatrième trimestre 2022, le taux de vacance des bureaux était de 17,3 %.6 Les raisons de ce taux de vacance élevé des bureaux sont à la fois conjoncturelles et structurelles. Les employés ont été réticents à retourner au bureau et le taux d'occupation des bureaux est demeuré à environ 50 % de ses niveaux antérieurs à la pandémie de COVID.L'évolution vers le travail hybride après la pandémie de COVID-19 a eu un impact disproportionné sur les États-Unis en raison d'une préférence plus marquée pour le travail à distance. En outre, les États-Unis ont pâti de turbulences au sein de secteurs auparavant à forte croissance, à l'image du ralentissement du secteur technologique dominant. Enfin, l'offre future freinera également le marché des bureaux qui compte 25,2 millions de mètres carrés, soit 4,2 % du stock existant, de surfaces en phase de planification.8

L'immobilier spécialisé dans les sciences de la vie reste le seul segment bien orienté, avec des marchés tels que Boston, San Diego et la région de la baie de San Francisco qui continuent d'enregistrer une forte demande.

Les problèmes rencontrés par l'immobilier de bureaux ressemblent étrangement à ceux de l'immobilier commercial d'il y a quelques années. Alors que la plupart des segments du secteur de l'immobilier commercial ont apparemment touché leur point bas et ont rebondi, l'immobilier de bureaux doit encore passer par ce processus pluriannuel douloureux.

Quelle est la meilleure façon d'assurer la pérennité d'un portefeuille immobilier ?

L'immobilier est une classe d'actifs en constante évolution. Des technologies de plus en plus sophistiquées, une urbanisation rapide et des changements démographiques ont fondamentalement changé les comportements des consommateurs et modifié les besoins et les usages de l'immobilier. L'exposition à des segments qui exploitent des thèmes de croissance séculaire tels que l'évolution démographique, le commerce électronique et le développement durable est plus susceptible d'offrir des performances attrayantes à long terme que l'exposition à des segments en déclin séculaire.

Dans les prochaines années, il sera de plus en plus important de réduire le « gaz carbonique concrétisé » et le carbone opérationnel des bâtiments et de répondre à l'évolution des exigences en matière de santé et de bien-être des occupants. Il s'agit non seulement d'un choix judicieux sur le plan environnemental, mais également sur le plan financier. Les bâtiments respectant les normes écologiques peuvent être plus chers à la location et à la vente que ceux qui ne le sont pas.9 Une approche « bottom-up » active de l'investissement immobilier et dirigée par des experts de terrain sera essentielle pour identifier les sociétés immobilières de la plus haute qualité qui possèdent toutes les compétences nécessaires pour générer au sein d'un portefeuille immobilier des revenus réguliers et une appréciation du capital.

1 Bloomberg, NCREIF, Green Street, analyse Janus Henderson Investors, au 31 décembre 2022.  Les FPI mondiaux sont représentés par l'indice FTSE EPRA Nareit Developed -24% ; l'immobilier non coté est représenté par l'indice OCDE -8%, performances en USD pour l'année civile 2022.

2 Refinitiv Datastream, Haver Analytics, Kenneth French, Goldman Sachs Global Investment Research. Données depuis 1950.

3 FTSE Russell, Indices S&P Global, Bloomberg, analyse Janus Henderson Investors, au 21 février 2023. Rien ne garantit que les tendances passées se poursuivront ni que les prévisions se réaliseront.

4 NAREIT, S&P Financial, Citi Research, analyse Janus Henderson Investors, au troisième trimestre 2022.

5 UBS, indice FTSE EPRA Nareit Developed au 20 mars 2023. Indice OCDE au 30 septembre 2022.

6 CBRE au 4ème trimestre 2022.

7 Baromètre Kastle du retour à l'emploi (« Kastle Back to Work Barometer ») au 27 mars 2023.

8 CommercialEdge, National Office Report de mars 2023.

9 « JLL Global Research : How the "value of green" conversation is growing up », janvier 2022.

Les performances passées ne permettent pas de prédire les performances futures.

L’indice FTSE Nareit Equity REIT se compose de tous les FPI qui ne sont pas désignés comme étant des FPI investissant dans le bois ou les infrastructures. La série d'indices FTSE Nareit US Real Estate est conçue pour proposer aux investisseurs une gamme complète d’indices sur la performance des FPI qui couvre le secteur de l’immobilier commercial de l’économie américaine.

L'indice ODCE est un indice « core » pondéré en fonction de la capitalisation boursière qui comprend uniquement des fonds de stratégie « core » diversifiés non cotés à capital variable dont au moins 95 % des investissements sont réalisés sur les marchés américains.

Information importante

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les sociétés d’investissement immobilier cotées (FPI), peuvent être soumis à des risques supplémentaires, notamment des risques de taux d’intérêt, de gestion, fiscaux, économiques, environnementaux et de concentration.

Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.

 

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

 

La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.

 

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.

 

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Informations importantes :

Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
    Specific risks
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
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  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
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  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Le Fonds peut encourir un niveau supérieur de coûts de transaction consécutivement à un investissement sur des marchés négociés moins activement ou moins développés par rapport à un fonds qui investit sur des marchés plus actifs / plus développés.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Janus Henderson Capital Funds Plc est un OPCVM établi conformément à la législation irlandaise, avec une responsabilité séparée entre les fonds. Nous rappelons aux investisseurs qu'ils doivent uniquement baser leurs décisions d'investissement sur le Prospectus le plus récent qui contient les informations relatives aux frais, aux charges et aux risques, qui peut être obtenu auprès de tous les distributeurs et agents payeurs/agent de facilités il est important de bien en prendre connaissance. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement. Il est possible qu'un investissement dans le fonds ne convienne pas à l'ensemble des investisseurs et qu'il ne soit pas accessible à tous les investisseurs dans toutes les juridictions; il n'est pas disponible pour les personnes des Etats-Unis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de rendement peut varier et la valeur principale d'un investissement peut fluctuer en fonction de l'évolution des taux de change et du marché. Il est possible que la valeur des actions, lors de leur cession, soit supérieure ou inférieure à leur coût d'origine. Ce document n'est pas une sollicitation pour la vente d'actions et aucune des informations qu'il contient n'est destinée à être un conseil d'investissement. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur.
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  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réaliser ses objectifs d’investissement. Cela peut générer un « effet de levier », qui peut amplifier les résultats d’un investissement, et les gains ou les pertes pour le Fonds peuvent être supérieurs au coût de l’instrument dérivé. Les instruments dérivés présentent également d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
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  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.