Guy Barnard, Tim Gibson et Greg Kuhl de l’équipe Global Property Equities évoquent l’impact du COVID-19 sur le secteur de l’investissement résidentiel tant du point de vue des propriétaires que des locataires, ainsi que les arguments du secteur sur le long terme.

Principaux points à retenir :

  • Jusqu’à présent, la collecte des loyers dans le domaine de l’immobilier résidentiel reste stable, ce qui témoigne de la viabilité de ce segment de marché même en temps de crise.
  • Malgré l’évolution probable, voire imprévisible, du contexte réglementaire, notre équipe espère que le haut niveau de service et d’engagement affiché en faveur des locataires pendant la crise va rééquilibrer les débats.
  • Le profil du secteur, déterminé en large partie par les besoins des locataires, le degré de fidélisation généralement élevé de ces derniers et l’apport des technologies aux plateformes opérationnelles sont autant d’arguments plaidant en faveur du secteur sur le long terme.

En raison de la propagation de la pandémie de COVID-19, les cours de bourse de nombreuses sociétés foncières spécialisées dans l’immobilier résidentiel, comme ceux des sociétés axées sur l’immobilier commercial, qui sont génératrices de revenu pour les investisseurs, ont reculé en raison des craintes pesant sur les paiements de loyers et les perspectives du marché de la location. Les mesures de confinement prises dans de nombreux pays ont des conséquences négatives sans précédent sur l’économie, mais les mesures massives de relance des États ont semble-t-il permis de financer les besoins de base de la majorité des populations les plus en difficulté. Aux États-Unis, les données tirées de l’enquête du National Multifamily Housing Council, qui assure un suivi des paiements des loyers, montrent que la collecte mensuelle des loyers résidentiels s'établissait à 95 % fin avril (contre près de 98 % fin avril 2019) et que les tendances de collecte semblent s’améliorer au vu des chiffres de début mai. Ces données semblent confirmer la viabilité du secteur résidentiel même en temps de crise. De même, en Allemagne, les sociétés foncières cotées ont constaté un impact très limité sur la collecte des loyers et pensent toujours que les loyers vont augmenter cette année, dans le sillage de la tendance de ces dernières années, notamment lors de la crise financière mondiale (cf. graphique suivant).

Loyers résidentiels allemands vs. volatilité du PIB

German residental resilience GDP vs rental growth

Source : Statistisches Bundesamt, OCDE, recherche de Morgan Stanley, au 31 mars 2020. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

De nombreux propriétaires d’immobilier résidentiel ont accepté de prendre des mesures de soutien en faveur des locataires. Il peut s’agir d’un report du loyer, d’un assouplissement des conditions de paiement à court terme ou encore d’une absence d’augmentation du montant. De plus, certaines entreprises ont choisi de répondre aux besoins des candidats à la location en passant par des solutions conviviales de présentation virtuelle et sans signature de contrat physique, ce qui facilite les relations à distance. Certaines données tendent à montrer que les taux d’occupation sont stables malgré les difficultés économiques actuelles. Plusieurs entreprises ont récemment fait état d'une augmentation du niveau de rétention (un nombre accru de locataires préférant renouveler leur bail plutôt que de déménager) et d’une amélioration des tendances relatives aux nouvelles locations après un ralentissement début avril.

Malgré notre optimisme à l’égard des perspectives des foncières résidentielles, il convient de surveiller de près l’environnement réglementaire. Depuis fin mars, de nombreux pays ont mis en place des moratoires empêchant les propriétaires d'expulser les locataires, même en cas de non-paiement. La durée de ce dispositif est encore incertaine. En outre, la disponibilité limitée des logements à prix modérés est devenue un problème dans de nombreuses villes du monde, et la crise actuelle souligne encore davantage l'importance de procurer des logements aux travailleurs clés, tels que les personnels soignants et les enseignants. Les autorités de certaines villes ont d’ailleurs décidé d’instaurer un système de contrôle des loyers pour limiter leur augmentation. Compte tenu de l’évolution probable, voire imprévisible, du contexte réglementaire, nous espérons que le niveau de service et d’engagement offerts pendant la crise aux locataires par des sociétés foncières particulièrement sérieuses vont rééquilibrer les débats.

Bien que nous ayons tous envie de passer plus de temps en dehors de nos domiciles, les investisseurs - eux- ont tout intérêt à « rester » dans l’immobilier résidentiel pour profiter de son profil, très axé sur les besoins des clients, du niveau globalement élevé de fidélisation des locataires et des nouvelles plateformes opérationnelles à forte consonance technologique.