ACTIONS SPÉCIALISÉES

Immobilier mondial : des flux de trésorerie durables plus importants que jamais

Les gérants de portefeuilles Guy Barnard, Tim Gibson et Greg Kuhl soulignent l'importance du pouvoir de fixation des prix comme facteur de différenciation clé parmi les sociétés immobilières dans un contexte incertain.

Principaux points à retenir :

  • L’immobilier diffère de nombreux autres investissements dans la mesure où la majorité des revenus proviennent de baux contractuels, qui sont sources d'une visibilité accrue.
  • Sur les marchés où la demande dépasse l’offre, les propriétaires sont plus susceptibles de bénéficier d'un taux d'occupation élevé et d’exiger des loyers plus importants sur les baux arrivant à échéance – c’est ce qu’on appelle le « pouvoir de fixation des prix ».
  • Nous pensons qu'un pouvoir de fixation durable des prix est un facteur de différenciation clé, en particulier en période d’incertitude macroéconomique.

Principaux points à retenir :

  • L’immobilier diffère de nombreux autres investissements dans la mesure où la majorité des revenus proviennent de baux contractuels, qui sont sources d'une visibilité accrue.
  • Sur les marchés où la demande dépasse l’offre, les propriétaires sont plus susceptibles de bénéficier d'un taux d'occupation élevé et d’exiger des loyers plus importants sur les baux arrivant à échéance – c’est ce qu’on appelle le « pouvoir de fixation des prix ».
  • Nous pensons qu'un pouvoir de fixation durable des prix est un facteur de différenciation clé, en particulier en période d’incertitude macroéconomique.

La valeur des actifs générant des revenus, qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements, d’un traitement contre le cancer, d’un service de diffusion vidéo en continu ou des paiements de coupons d’une obligation d’entreprise, peut être calculée comme la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs susceptibles d'être générés par l’actif. Le concept mathématique de « valeur actuelle » est au cœur de toute activité financière ou d'investissement.

L’importance de la valeur actuelle

Deux données clés permettent d'évaluer la valeur actuelle des flux de trésorerie : le « taux d'actualisation » et l'estimation des flux de trésorerie futurs de l'actif.

Sans rentrer dans les détails techniques, le taux d’actualisation est le taux de rendement annuel ajusté du risque attendu d’un investissement. Les taux d’actualisation sont généralement constitués à partir d’un taux « sans risque », par exemple, le rendement en vigueur d'un bon du Trésor américain à 10 ans. Les investisseurs doivent donc être rémunérés si un investissement génère des flux de trésorerie plus incertains que ceux des bons du Trésor américain. Le risque supplémentaire pris dans l'espoir d'une performance plus élevée donne droit à un taux d'actualisation plus élevé lors du calcul de la valeur actuelle.

Dans la modélisation financière, les flux de trésorerie futurs sont divisés par un taux d’actualisation approprié pour estimer leur valeur actuelle. Pour tenir compte des rendements composés, les flux de trésorerie futurs doivent être actualisés annuellement, de sorte qu’un flux de trésorerie 10 ans dans le futur vaut moins en valeur actuelle aujourd’hui que le même flux de trésorerie une année dans le futur. Suite à cette logique, nous pouvons commencer à comprendre comment une hausse des taux d'intérêt devrait, en théorie, aboutir à une moindre valeur actuelle pour tous les actifs financiers. En pratique, il existe une multitude de facteurs qui peuvent influencer le retour sur investissement. L'un des facteurs importants est les taux d'intérêt ; la soudaine hausse des taux d'intérêt cette année (où nous avons constaté que le rendement des bons du Trésor américain à 1,5 ans a doublé de 3,0 % à 2022 % au début de l'année jusqu'à fin mai) a eu un impact significatif sur les économies et les marchés, car les emprunts sont devenus plus onéreux pour les particuliers et les entreprises. Cet impact se reflète dans les rendements négatifs depuis le début de l’année produits par les marchés actions et obligataires à l’échelle mondiale.

Le degré de certitude des revenus est rassurant

Bien que les taux d’intérêt soient l’un des principaux déterminants de la valeur actuelle des actifs immobiliers, il n'est pas inutile de discuter de l’autre facteur principal – l'estimation des flux de trésorerie futurs. L'immobilier se démarque largement des autres types d'investissements. Comme l'essentiel des revenus provient de baux contractuels, les investisseurs les connaissent   » avec un degré élevé de certitude. C'est ce dont a témoigné la relative régularité de la croissance des bénéfices des sociétés d'investissement immobilières (FPI) américaines par rapport à l’indice S&P 500® au cours de ces dernières années relativement tumultueuses (Graphique 1).

En tant qu’investisseurs immobiliers, nous n’avons pas pour habitude de faire des estimations de la capacité de production, des ventes de lots ou de la possibilité pour un concurrent de proposer un nouveau type de service / de prestation qui modifie rapidement la demande et remet en cause le statu quo. Au lieu de cela, nous cherchons à déterminer si un propriétaire sera en mesure de récupérer le loyer dû et à quelle demande d'espace disponible pourrait ressembler à l'avenir .

Graphique 1 : La croissance des bénéfices des FPI a été plus régulière que celle des actions

Pouvoir de fixation des prix 1

Source : Janus Henderson Investors, FTSE Russell, S&P Global Indices, Bloomberg au 27 mai 2022. E = chiffres attendus/prévus. Les performances passées ne sont pas des indicateurs fiables des performances futures.

Important material differences between Equities and REITs:
Equity securities are subject to risks including market risk. Returns will fluctuate in response to issuer, political and economic developments. Real estate securities, including Real Estate Investment Trusts (REITs) may be subject to additional risks, including interest rate, management, tax, economic, environmental and concentration risks. Real estate securities, including Real Estate Investment Trusts (REITs), are sensitive to changes in real estate values and rental income, property taxes, interest rates, tax and regulatory requirements, supply and demand, and the management skill and creditworthiness of the company. Additionally REITs could fail to qualify for certain tax-benefits or registration exemptions which could produce adverse economic consequences.

Définition du pouvoir de fixation des prix dans le secteur immobilier

Dans un contexte de hausse des taux et de pression sur la valeur des actifs financiers, les investisseurs doivent essayer d'éviter le « double fouet » qui pourrait découler de la réduction des estimations des flux de trésorerie futurs en raison d'un ralentissement de l'environnement macroéconomique, en plus de la hausse des taux. À notre avis, les investisseurs immobiliers devraient se concentrer sur l’identification et la compréhension des types de propriétés et des marchés géographiques où l’équilibre entre l’offre et la demande est favorable aux propriétaires. Dans les marchés où la demande dépasse l’offre, les propriétaires sont plus susceptibles de bénéficier de la pleine occupation, d'imposer des loyers plus élevés sur les baux arrivant à expiration maintenant et potentiellement à l’avenir. Nous appelons cela le « pouvoir de fixation des prix » et pensons que l'identification des propriétaires possède cet avantage est essentielle pour l'investissement immobilier.

Le pouvoir de fixation des prix est encore plus crucial en période d'incertitude macroéconomique, comme aujourd'hui. Les propriétaires disposant d'actifs bénéficiant de moteurs de demande à long terme et/ou faisant face à une sous-offre structurelle, telle que les secteurs industriel, de l'immobilier des sciences de la vie (espace de travail), de l'immobilier résidentiel spécialisé et de l'immobilier technologique, sont plus susceptibles d'être bien positionnés pour une croissance à long terme.

La puissance des flux de trésorerie durables

Le Graphique 2 fournit un exemple concret du pouvoir de fixation des prix selon les types de biens immobiliers. Nous vous présentons ici les valeurs locatives de divers FPI cotés aux États-Unis, représentant les principaux types d'actifs immobiliers au 1er trimestre 2002, période à laquelle les fondamentaux de l'immobilier étaient jugés globalement solides. À des fins de comparaison, nous avons également inclus des données relatives aux valeurs locatives sur l’ensemble de l’année 2020, période marquée par une dégradation prononcée des fondamentaux de la demande.

Aucun indicateur n'est parfait mais, selon nous, la capacité à maintenir ou à augmenter les valeurs locatives pendant le contexte difficile de 2020, et à assurer une croissance soutenue des loyers deux ans plus tard, témoigne clairement d'un pouvoir de fixation des prix à la fois solide et durable.

Graphique 2 : Pouvoir de fixation des prix : certains actifs immobiliers bénéficient d'une bonne croissance des loyers dans des environnements macroéconomiques favorables et défavorables

Pouvoir de fixation des prix 2

Source: Janus Henderson Investors as at 20 May 2022, various company quarterly earnings reports as at Q1 2022, Q4 2020. YoY = year-over-year. FY = fiscal year. Past performance does not predict future returns.

La volatilité des marchés financiers observée depuis le début de l’année souligne un niveau accru d’incertitude, dans un contexte difficile de hausse des taux, de pressions inflationnistes et de ralentissement de la croissance. À l’aube du second semestre de l’année, il sera de plus en plus important d’identifier les propriétaires ayant un bon pouvoir de fixation des prix compte tenu des incertitudes persistantes suscitées par la conjoncture macroéconomique. Selon nous, les propriétaires ayant cet avantage et présents sur des segments du marché immobilier où il est possible de répercuter plus facilement l'inflation sur les locataires via des hausse de loyers seront davantage en mesure de générer un revenu réel positif.

Plus d'informations sur ces sujets

Les opinions exprimées ici sont celles de l'auteur au moment de la publication du présent document et peuvent différer de celles d'autres collaborateurs/équipes de Janus Henderson Investors. Les références à des titres, fonds, secteurs et indices au sein du présent document ne sauraient être interprétées comme une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente.

 

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

 

La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.

 

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.

 

Communication Publicitaire.

 Glossaire

 

 

 

 

 

Informations importantes

Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
    Specific risks
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.