L’équipe Global Property Equities dresse le bilan de l’année 2021 et évoque les grandes tendances qui ont un impact sur le secteur immobilier à l’échelle mondiale.

À retenir :

  • L’inflation est susceptible de soutenir cette classe d'actifs car les sociétés qui disposent d'un pouvoir de fixation des prix, de structures commerciales et locatives résistantes à l'inflation et d'un bilan sain sont les mieux armées.
  • La transformation des REIT en entreprises caractérisées généralement par une envergure considérable, une excellence opérationnelle et un accès relativement aisé aux capitaux leur permet de se servir du « volant d'inertie » propre aux REIT pour amplifier leur effet de capitalisation.

2021 a été une année de reprise, avec un certain degré de normalisation, aussi bien pour les économies que pour les marchés actions à travers le monde. Cela est vrai également pour les foncières cotées internationales qui, après avoir cédé environ 9 % en 2020, sont en hausse de près de 23 % depuis le début de l'année (performance arrêtée au 22 novembre 2021), soit un peu mieux que les marchés actions dans leur ensemble (+21 %).1

« Tout a changé mais rien n'a changé. »

À l'avenir, même si la pandémie nous amène à nous demander à quoi la « nouvelle normalité » pourrait ressembler, nous considérons que rien n'a vraiment changé concernant les marchés immobiliers sous-jacents. Cela peut sembler quelque peu étrange compte tenu de la période que nous avons traversée mais le graphique ci-dessous montre clairement que nous sommes revenus au point de départ s'agissant des gagnants et des perdants dans le domaine de l'immobilier, comme en témoigne le commerce électronique :

E-commerce : la croissance (%) ralentit mais demeure positive

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Source : US Census Bureau, statistiques trimestrielles des ventes au détail aux États-Unis : total et e‐commerce. Variation en pourcentage du commerce électronique par rapport au même trimestre l'an dernier. Données relatives au T3 2021. as of Q32021.

La croissance trimestrielle du commerce électronique aux États-Unis en glissement annuel ralentit depuis le deuxième trimestre 2021 en raison de la réouverture des magasins physiques. Elle reste tout de même positive. Dans l'ensemble, la pénétration du commerce électronique est conforme à celle observée auparavant, voire légèrement supérieure. L'impact sur la demande de locaux industriels/logistiques émanant des locataires et des investisseurs est spectaculaire. D'ailleurs, le directeur général du REIT américain Prologis (l'un des leaders mondiaux dans le domaine des entrepôts logistiques) a dressé un constat très clair à l'occasion de la présentation des résultats du troisième trimestre : « Les conditions d'exploitation sont dictées par les forces structurelles de la demande. Les taux d'inoccupation sont historiquement bas et, concrètement, toutes les surfaces sur nos marchés ont trouvé preneur. »

L'environnement actuel a une incidence favorable sur les bénéfices et les dividendes futurs (en général, les REIT sont tenus de reverser à leurs actionnaires au moins 90 % de leur bénéfice imposable) car les contrats de location sont évalués sur la base des prix de marché actuels (principe du « mark-to-market ») au fil du temps. Par conséquent, le potentiel de croissance de ces entreprises est tout à fait fiable et offre une bonne visibilité, y compris lorsque la conjoncture macroéconomique est plus incertaine.

En dehors de cela, d'autres tendances de long terme perdurent et occupent une place centrale dans notre réflexion sur le secteur immobilier :

Démographie – elle reste particulièrement porteuse, en particulier pour divers segments immobiliers qui s’adressent aux seniors qui cherchent un logement plus petit et désirent mener une vie plus active.

Numérisation – elle reste un facteur porteur majeur pour les segments immobiliers qui s’adressent aux entreprises technologiques, et ce alors que le déploiement des réseaux 5G commence à peine à profiter aux exploitants de tours télécoms.

Durabilité – il s’agit d’un facteur de plus en plus important dans les décisions des locataires. Les bâtiments plus verts (notamment pour ce qui est des bureaux) sont les plus recherchés par des locataires prêts à s'acquitter d'un loyer plus élevé.

Inflation : l'heure des actifs « réels » aurait-elle sonné ?

L'inflation est un sujet qui a hanté les esprits tout au long de l'année 2021. Nous laisserons aux experts les considérations macroéconomiques. Toutefois, il convient de mentionner que, comme tout actif réel, l'immobilier résiste plutôt bien à l'inflation (cf. notre article précédent Inflation et foncières cotées – l’heure des actifs « réels » a sonné.) En effet, l'érosion du rendement des actifs immobiliers s'est poursuivie cette année car les prix de marché ont augmenté pour la plupart des segments immobiliers, et souvent plus que prévu par les participants au marché.

Même si l'inflation peut soutenir cette classe d'actifs, nous pensons que les foncières cotées les mieux armées pour en profiter présentent souvent les caractéristiques suivantes :

Pouvoir de fixation des prix – les propriétaires immobilier ont besoin de maximiser le taux d'occupation des biens qu'ils détiennent et de faire en sorte que les loyers augmentent au moins aussi vite que l’inflation. Cela est vrai dans certains marchés/secteur mais pas partout. Par exemple, aux États-Unis, les propriétaires d’immeubles résidentiels, les sociétés logistiques internationales et les exploitants d'entrepôts de stockage signent actuellement des contrats de bail qui prévoient des hausses de loyer nettement supérieures aux taux d'inflation actuels.

Des structures commerciales et locatives résistantes à l’inflation – Toutes choses étant égales par ailleurs, les propriétaires de biens immobiliers qui font l'objet de contrats de bail plus courts, les entreprises à faible intensité de main-d'œuvre (grâce à l'adoption d'un certain type de technologies ou de biens immobiliers) peuvent répercuter la hausse des prix à leurs locataires et conserver ainsi, voir accroître, leurs marges d'exploitation. Par conséquent, il semble judicieux d'éviter les propriétaires de biens immobiliers dont l'offre est excédentaire, ceux dont l'activité requiert une importante main-d'œuvre et ceux qui auront du mal à répercuter la hausse du coût du travail à leurs clients finaux.

Des bilans sains – La probabilité d'une hausse des taux d'intérêt, voir des taux de financement à plus long terme, en 2022 suppose également que l'on s'intéresse au profil de la dette des sociétés immobilières. Dans l'ensemble, nous ne sommes guère inquiets car les équipes dirigeantes ont étalé la dette sur une durée plus longue, diversifié leurs sources de financement et voient encore le refinancement comme une activité relutive. En effet, aux États-Unis, les REIT n'avaient jamais présenté un bilan aussi solide qu'à l'heure actuelle. Ils ont donc la capacité d'accroître leurs dividendes tout en jouant la carte de l’offensive en réalisant des acquisitions et des projets d'aménagement immobilier. Attention toutefois aux cas isolés !

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Investir dans l’avenir avec les REIT 3.0

À plus long terme, le marché de l'immobilier coté connaît une évolution spectaculaire. Lors de la dernière décennie, la composition et la qualité de l'univers d'investissement se sont améliorées, ce qui en fait un investissement pertinent pour aujourd'hui comme pour demain (REIT 3.0). De nombreux REIT sont devenus des entreprises caractérisées par une envergure considérable, une excellence opérationnelle et un accès relativement aisé aux capitaux. Quelques-uns des meilleurs exploitants se servent du concept du « volant d'inertie » pour amplifier l’effet de capitalisation procuré aux investisseurs. Le modèle du « volant d'inertie » repose sur l’idée qu’une succession de petits pas, plutôt qu’une avancée soudaine, peuvent se cumuler pour créer une dynamique de plus en plus forte et un cycle vertueux de croissance durable. Rechercher les entreprises qui créent véritablement de la valeur restera une stratégie payante pour les investisseurs bien au-delà de 2022.

Conclusion

2021 a été une année de soulagement qui a vu le monde renouer avec un semblant de normalité.

Il y aura sans aucun doute d'autres obstacles sur le chemin mais, s'agissant du marché immobilier, il nous semble que les fondamentaux à plus long terme restent largement inchangés. Pour dire les choses simplement, il semble que les entreprises qui étaient en mesure d'accroître leur chiffre d'affaires avant la crise du Covid-19 peuvent encore y parvenir aujourd'hui et que celles qui étaient à la peine avant la pandémie pourraient le rester.

Les politiques accommodantes des gouvernements et des banques centrales ont permis à l'économie mondiale de se rétablir et les propriétaires de cette économie, les sociétés immobilières qui disposent des bons actifs, situés au bon endroit et avec le bon modèle économique, sont celles qui ont le plus de chances de continuer à surperformer.

Toute référence à des valeurs spécifiques ne constitue pas et ne saurait être considérée comme une sollicitation d’émission, de vente, de souscription ou d’achat de ces valeurs et ne saurait être considérée comme un moyen de réaliser un profit.

Notes de bas de page :

1Comparaison entre les indices FTSE EPRA/NAREIT Developed (immobilier mondial) et MSCI World (actions internationales) sur l’année civile 2020 et entre le 1er janvier et le 22 novembre 2021. Performance totale cumulée en USD. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

REIT : Les Real Estate Investment Trusts investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe de biens immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créance hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les REIT sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Rendement immobilier : revenu locatif annuel exprimé en pourcentage de la valeur totale d'un bien immobilier.

Bilan : document qui donne une idée de la situation financière de l'entreprise ; il s'agit d'un instantané des comptes d'une entreprise, qui montre ses actifs, ses engagements et ses capitaux propres.

L’indice FTSE EPRA NAREIT Developed est conçu pour répliquer la performance des sociétés immobilières cotées (REIT) à travers le monde.

L’indice MSCI World représente la performance des grandes et moyennes capitalisations dans 23 pays développés.

Les titres immobiliers, y compris les sociétés d'investissement immobilier cotées (REIT), peuvent être soumis à des risques supplémentaires, notamment des risques de taux d'intérêt, de gestion, fiscaux économiques, environnementaux et de concentration.