L’équipe Global Property Equities tourne son attention sur le marché des bureaux et s’interroge notamment sur l’impact de l’essor du télétravail.

Principaux points à retenir :

  • L'impératif de distanciation sociale et l'aversion à la promiscuité sur le lieu de travail suggèrent que la surface de bureaux par salarié pourrait être amenée à augmenter.
  • L'impact négatif sur l'immobilier de bureaux sera probablement plus marqué pour les immeubles plus anciens et de moindre qualité, qui sont moins faciles à adapter à l'évolution des exigences des locataires.

En ce moment même, vous êtes peut-être en train de lire cet article depuis chez vous, profitant d’une pause dans votre travail. Comment ça se passe pour vous ?

La réponse est probablement mitigée. D'un côté, vous ne perdez plus votre temps dans le trajet entre votre domicile et votre lieu de travail et, pour certains, dans d’interminables réunions, et vous êtes peut-être moins distrait par vos collègues (mais davantage par vos enfants). Mais d'un autre côté, il se peut que votre temps de travail quotidien ait augmenté en réalité, que vous ne soyez pas aussi productif qu'avant et que vous communiquiez moins avec vos collègues, avec à la clé une accentuation du stress et de l'anxiété.

En effet, la question du bien-être des télétravailleurs est devenue une préoccupation majeure. Aux États-Unis, un sondage mené récemment par USA Today et LinkedIn a révélé que 51 % des répondants éprouvaient un sentiment de solitude à cause du télétravail. Ils sont 20 % à éprouver ce sentiment en permanence ou la plupart du temps. Deux tiers des professionnels des ressources humaines sondés par la Society for Human Resource Management, une organisation basée aux États-Unis, affirment que les employés ont le moral dans les chaussettes.

Quelle que soit votre expérience du télétravail, il apparaît que la plupart des employés de bureau peuvent, dans l’ensemble, travailler depuis leur domicile.

Quel sera l’impact de l’essor du télétravail sur le marché des bureaux ?

Dans un contexte de récession mondiale, les entreprises pourraient chercher à réduire leurs coûts, à commencer par les loyers des bureaux qu'elles occupent. Si les salariés peuvent continuer à travailler de manière aussi efficace à la maison qu'au bureau, il ne fait nul doute que certaines entreprises réexamineront leurs besoins de surfaces de bureaux. Cette thèse nous semble assez séduisante mais nous pensons que l'impact sur la demande de bureaux pourrait ne pas être aussi néfaste qu'il le semble au premier abord. Par conséquent, les comparaisons directes avec le segment sinistré de l'immobilier commercial ne nous semblent pas pertinentes.

Le télétravail n'est pas une idée nouvelle. Manifestement, certaines personnes dont le métier leur permet de travailler efficacement depuis leur domicile le faisaient déjà avant le Covid-19. Par conséquent, il doit y avoir une explication au fait que certaines personnes choisissent de ne pas télétravailler, même si elles en ont la possibilité.

Les êtres humains sont, par essence, des créatures sociales. Une étude de Nicolas Bloom, économiste à l’université de Stanford, a montré que la collaboration physique est nécessaire à la créativité et à l'innovation, qui sont davantage susceptibles de survenir lors de réunions en face-à-face dans le cadre desquelles de nouvelles idées émergent souvent. Selon lui, « [la situation actuelle] aura un impact catastrophique sur la productivité des entreprises. » ¹

Ce n'est pas seulement l'environnement propice à la création et à la collaboration qui compte : l'environnement physique a également son importance.

De nombreuses personnes ont un logement qui n'est pas adapté pour servir aussi de bureau. Travailler dans une chambre, dans un vestibule ou dans un garage avec un aspirateur ou des enfants en bruit de fond n'est pas si gênant à court terme mais l'effet de nouveauté pourrait bientôt retomber comme un soufflé. De nombreuses personnes se sont adaptées à la nouvelle norme en faisant avec les moyens du bord mais le télétravail à temps plein permet-il aux individus de faire leur travail aussi bien qu'auparavant, de s’épanouir et de maintenir un bon équilibre entre la vie professionnelle et la vie privée ?

Colleagues in the office working while wearing medical face mask during COVID-19

Source : Getty Images

À quels changements dans l'environnement de travail faut-il s'attendre ?

Ces dernières décennies, vous avez peut-être remarqué que les bureaux individuels devenaient plus petits à des fins de gains d'efficience. L'impératif de distanciation sociale et l'aversion à la promiscuité sur le lieu de travail suggèrent que la surface de bureaux par salarié pourrait être amenée à augmenter. À tout le moins, nous pensons que l'érosion constante de la surface de bureaux par employé est en passe d'être enrayée, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires de bureaux.

Cette évolution reste à confirmer mais nous pensons que l’impact négatif sera plus marqué pour les immeubles plus anciens et de moindre qualité qui sont moins à même d’accueillir davantage de groupes d'individus plus restreints tout en offrant un environnement de travail sain et adaptable. Tout à coup, le nombre d'ascenseurs par personne et la qualité des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation pourraient devenir des critères tout aussi importants que l'emplacement. Ce n'est pas « le début de la fin ».

Aussi difficile soit-il à prévoir, l'impact de la crise du Covid-19 sur le marché de l'immobilier de bureaux s'annonce globalement négatif dans les mois à venir.  La grande question est de savoir dans quelle mesure et pendant combien de temps. Le choix de modalités de travail optimales pour les employés est d'une importance cruciale non seulement pour les entreprises afin de maximiser la productivité, mais aussi pour attirer et retenir les meilleurs talents en faisant en sorte que les employés soient épanouis et impliqués. Les circonstances actuelles pourraient amener une pause temporaire concernant les fondamentaux de la location de bureaux mais, d'après nous, la concurrence des canapés et des tables de cuisine ne sonnera pas le glas de cette classe d'actifs avant un bon moment. La technologie s'est révélée être un puissant relais de changement. Cette expérimentation à grande échelle du télétravail montre qu'il est possible de travailler depuis son domicile mais, pour autant, est-ce que les individus souhaitent télétravailler indéfiniment ?

¹ Source : Stanford News, 30 mars 2020. Adam Gorlick : Le télétravail, une arme à double tranchant pour la productivité à l’ère du Covid-19.