Selon l'équipe Global Property Equities, la crise mondiale qui touche les chaînes d'approvisionnement constitue un nouveau facteur favorable pour l'immobilier industriel.

Principaux points à retenir :

  • Le marché américain de l'immobilier industriel bénéficie de la crise des chaînes d'approvisionnement mondiales, la location de bâtiments industriels enregistrant cette année des chiffres record d’activité.
  • Le passage de chaînes d'approvisionnement « juste à temps » (just-in-time) vers des modèles « au cas où » (just-in-case) constitue une tendance structurelle pluriannuelle qui crée une demande accrue pour des entrepôts, demande amplifiée par l'essor structurel du commerce électronique.
  • Les coûts de transport et de main-d'œuvre augmentent à un rythme beaucoup plus rapide et représentent une proportion bien plus élevée que les loyers versés pour les actifs immobiliers commerciaux. Cela signifie que les propriétaires ont un pouvoir important de fixation des prix, ce qui est de bon augure pour l'immobilier industriel.

L'activité de location dans l'immobilier industriel américain est en passe de connaître une année record. Depuis le début de l'année 2021, l'absorption nette (somme des surfaces qui ont été physiquement occupées, moins la somme des surfaces qui sont devenues physiquement vacantes au cours d'une période donnée) a atteint le chiffre étonnant de 34 millions de mètres carrés à fin septembre, soit une augmentation de 98 % par rapport à la même période de l'année précédente1.  Il s’agit déjà du chiffre le plus élevé jamais enregistré sur une seule année, et ce avant même le dernier trimestre de 2021.

Prologis, le plus grand propriétaire d'entrepôts au monde, a déclaré dans un récent communiqué de presse que la société était désormais « effectivement à court d'espace » et que « les taux d'inoccupation n'avaient jamais été aussi bas ». Les résultats record de Prologis sont en partie alimentés par les problèmes rencontrés par les chaînes d'approvisionnement aux États-Unis et dans le monde entier, caractérisés par de graves perturbations qui ne semblent pas devoir s'atténuer de sitôt. Prologis signe désormais de nouveaux baux à des tarifs supérieurs de 28 % à ses précédents contrats.2

Si les difficultés que subissent les chaînes d'approvisionnement pourraient avoir des effets dévastateurs sur de nombreux secteurs de l'économie, les propriétaires d’actifs immobiliers industriels font cependant partie des grands bénéficiaires. Nous en donnons ici les raisons.

An aerial view of Industrial Units on the outskirts of Redditch, Worcestershire, UK

Passage à une gestion des stocks « au cas où » causé par la crise mondiale des chaînes d'approvisionnement

Depuis des décennies, les chaînes d'approvisionnement se mondialisent, tirent parti des différentiels de coûts entre les pays, et évoluent vers un modèle « juste à temps ». Développée par Toyota au début des années 1970 et popularisée par Dell dans les années 1990, la méthode de la chaîne d'approvisionnement « juste à temps » consiste à minimiser les niveaux de stocks statiques en déplaçant les marchandises juste avant leur livraison attendue. Mais la pandémie a mis en évidence les risques liés à ces flux tendus : les entreprises ne disposent plus que d’un stock minimal disponible et les délais d'approvisionnement deviennent trop longs pour que les produits parviennent aux clients finaux dans un délai acceptable, provoquant des pertes de ventes potentielles pour les distributeurs. Ces problèmes n'ont fait que s'aggraver au cours des derniers mois, plusieurs tendances se combinant pour rendre encore plus aiguë la crise actuelle des chaînes d'approvisionnement.

Les principaux ports américains, notamment ceux de New York/New Jersey, Los Angeles et Long Beach, connaissent d'importants retards dans l'arrivée des navires. À l'échelle mondiale, et selon le groupe international de logistique Kuehne+Nagel, plus de 600 porte-conteneurs étaient au 15 octobre 2021 bloqués à l'extérieur des ports, soit près du double par rapport au début d'année. Et les problèmes ne se limitent pas aux seuls ports, les chaînes d'approvisionnement souffrant de la pénurie de travailleurs portuaires et de chauffeurs routiers, ainsi que de l'escalade des prix du carburant.

Le taux de vacance dans l'immobilier industriel américain ayant atteint un niveau record de faiblesse à 4,1 % au troisième trimestre 20213, les occupants n'ont eu d'autre choix que d'essayer de surenchérir sur leurs concurrents pour disposer de tout nouvel espace d'entrepôt disponible. Le passage de chaînes d'approvisionnement « juste à temps » à un modèle « au cas où » (maintien de stocks importants) est une tendance structurelle pluriannuelle qui n'en est encore qu'à ses débuts. Pour l'instant, les entreprises s'efforcent simplement de sécuriser l’obtention de locaux disponibles avant la prochaine période de vacances.

Les loyers des actifs immobiliers commerciaux ne représentent qu'une fraction des coûts totaux des chaînes d'approvisionnement

L'impact sur les fondamentaux de l'immobilier industriel a été significatif, les mesures d'exploitation battant tous les records historiques. Les loyers sont la plus petite composante des principales catégories de coûts des chaînes logistiques, représentant moins de 5 % des coûts totaux d'approvisionnement d'un occupant.4 Ce chiffre apparait dérisoire par rapport aux frais de transport et de main-d'œuvre, qui représentent en moyenne respectivement 55 % et 30 % des coûts totaux, mais qui peuvent considérablement augmenter dans un environnement inflationniste. « Les coûts de l'immobilier commercial ne représentent qu'une erreur d'arrondi », selon Adam Roth, directeur de la logistique mondiale chez NAI Hiffman.

Distribution habituelle des coûts dans une chaîne d'approvisionnement

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Source : Prologis Research, troisième trimestre 2021.

Malgré la croissance record des loyers, les coûts de transport et de main-d'œuvre augmentent à un rythme beaucoup plus rapide. Prologis estime que pour chaque dollar dépensé en loyer, les utilisateurs de biens immobiliers logistiques doivent payer 5 à 7 dollars de main-d'œuvre et 10 dollars de transport. Le coût relativement faible de l'espace « critique » d'entrepôt met en évidence le pouvoir sous-jacent de fixation des prix que les propriétaires détiennent et dont ils peuvent continuer à bénéficier. Cela leur permet de compenser les charges qui s’accumulent à d’autres endroits de la chaîne d'approvisionnement.

Il convient également de souligner que la détention de biens immobiliers n'est pas une activité à forte intensité de main-d'œuvre. Par conséquent, les propriétaires d’actifs industriels, outre le fait qu'ils bénéficient généralement d'un important pouvoir de fixation des prix, ont tendance à être largement protégés de la hausse des coûts de la main-d'œuvre qui pénalise leurs locataires.

L’important déséquilibre entre l'offre et la demande fait grimper les loyers des entrepôts

Comme les clients s'efforcent d'obtenir des baux pour des sites situés dans les grandes agglomérations, les occupants sont davantage disposés à payer des loyers plus élevés, ce qui a poussé la croissance des taux de location à des niveaux record. La croissance des loyers sur le marché industriel américain a atteint 8,3 % au troisième trimestre5, et les loyers proches du littoral (où l'offre est limitée) ont augmenté bien davantage. Les loyers moyens pour les espaces de classe A dans le New Jersey sont ainsi 24 % plus élevés qu'il y a douze mois. Il est désormais fréquent de voir les locataires potentiels se livrer à une véritable guerre d'enchères. Un déséquilibre apparemment insoluble entre l'offre et la demande sur des marchés comme celui de Californie du Sud risque de propulser les loyers encore plus haut. Rexford, l'un des principaux propriétaires industriels de la région, a récemment annoncé que la valeur de marché de son portefeuille (écart entre ses loyers moyens en vigueur et ceux du marché) s'élevait désormais à environ 27 %, ce qui représente une opportunité significative de croissance de ses revenus.

Avant les perturbations des chaînes d'approvisionnement mondiales induites par la pandémie, l'immobilier industriel connaissait déjà une sorte de renaissance, l'importance d'une solide capacité de commerce électronique étant devenue un prérequis largement partagé, même par les distributeurs les plus modestes. La situation actuelle n'a fait qu’alimenter la tendance. Cela est de très bon augure pour la poursuite d'une demande saine d’actifs immobiliers industriels.

 

Notes de bas de page :

L'immobilier industriel comprend les bâtiments utilisés pour la fabrication, la transformation, le stockage ou l'expédition de produits.

1,3,5 Cushman US Industrial Market Beat, T3 2021.

2 Publication de résultats de Prologis pour le 3e trimestre 2021.

4 Prologis : Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains, octobre 2021.