Que réserve 2017 pour les actions immobilières internationales ?

02/12/2016

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Guy Barnard, co-directeur de l'équipe de gestion actions immobilières internationales, présente ses perspectives pour l'année 2017. L'équipe adopte une approche équilibrée sur le secteur immobilier et continuera d'investir sur les marchés et les secteurs affichant de solides caractéristiques de croissance et les sociétés disposant d'actifs et d'équipe de direction de qualité.

Quels enseignements avez-vous tiré de 2016 ?

L'un des principaux enseignements que nous avons tiré de 2016 est que les sondages ne sont pas très utiles et que le fait d’investir en fonction de la situation macro-économique ne fait pas partie de notre domaine d'expertise, ce qui explique notre décision de les minimiser. Nous avions anticipé la poursuite du débat sur une éventuelle hausse des taux par la Réserve fédérale américaine et son impact sur le sentiment envers les titres immobiliers internationaux. La forte incidence des retombées politiques et les fluctuations du marché des devises et des obligations qui s'en sont suivies nous ont toutefois pris de court. L'année a donc été divisée en deux périodes distinctes pour les titres immobiliers, la solide performance du premier semestre s'étant détériorée au cours du second trimestre ce qui a conduit le secteur à avoir une performance neutre sur l'année (en dollars US, au moment où nous écrivons ce rapport).  La situation a peu évoluée, jusqu'à présent, dans le monde de l'immobilier ce qui n'est pas le cas autour de nous.
Quels sont les principaux thèmes qui influenceront les marchés sur lesquels vous investissez en 2017 ?
D'un point de vue "top-down", situation politique à part, l'inversion progressive des années de politique monétaire accommodante devrait conduire les marchés à entrer dans une période difficile de normalisation, en supposant que cela survienne en 2017. La capacité des politiques budgétaires plus souples à générer une croissance significative permettra de déterminer si la rotation actuelle du marché des actions, des titres à fort rendement défensifs (obligations et actions à fort rendement, dont l'immobilier) vers les secteurs plus cycliques du marché, se poursuit.
D'un point de vue "bottom-up", les rendements des obligations internationales restent inférieurs à ceux enregistrés en début d'année et la demande structurelle de revenu se maintient. Dans un tel environnement, la demande de biens immobiliers reste solide et les allocations d'actifs sur le secteur ont augmenté. Nous nous attendons à ce que certains marchés enregistrent un léger ralentissement mais les fondamentaux restent solides sur la plupart des régions. Les dynamiques de la demande et de l'offre locale dicteront, comme toujours sur le secteur de l'immobilier, la performance des actifs à long terme, indépendamment de la situation macro-économique internationale.
Quelles sont vos positions à plus forte conviction à l'approche de cette nouvelle année ?
Nous mettons généralement l'accent sur les sociétés opérant sur des marchés et des secteurs présentant de solides caractéristiques de croissance, même dans un environnement de faible croissance. Ceci nous a conduit à privilégier des secteurs tels que la logistique, qui bénéficie de la croissance du commerce en ligne, les centres commerciaux de qualité ainsi que les secteurs spécialisés de niche tels que les centres de données. La volatilité récente du marché fut également une source d'opportunités, les cessions systématiques occultant la solidité des fondamentaux de l'immobilier, en particulier sur  les fiducies de placement immobilier australiennes et espagnoles et sur les propriétaires de biens résidentiels en Allemagne.
Nous sommes convaincus que bon nombre de sociétés sur lesquelles nous investissons sont, au vu de leurs valorisations actuelles, sous-valorisées en se basant sur la valeur intrinsèque de l'immobilier détenu et de la qualité des équipes de direction qui les gèrent. Le marché peut ignorer cet élément pendant un certain temps mais nous nous attendons à ce que cette valeur entraine, à un moment ou un autre, une hausse du cours des titres.
A quoi les investisseurs doivent-il s'attendre, à l'avenir, de la part de votre catégorie d'actif et de votre(vos) portefeuille(s) ?
Nos perspectives restent équilibrées pour le secteur. La performance à court terme continue d'être influencée par le marché des obligations et les perspectives de reprise de l'inflation mais nous estimons que la demande des investisseurs pour l'immobilier physique, un actif réel offrant un flux de revenus attractif et croissant, restera solide. L'écart actuel entre le rendement de l'immobilier et des obligations reste supérieur aux moyennes historiques et nous n'avons pas encore vu, sur les marchés immobiliers, les excédents qui indiquent, traditionnellement, qu'une correction importante est sur le point d'avoir lieu. Nous sommes toutefois vers la fin du cycle immobilier et les rendements basés sur les revenus devraient être plus modestes à l'avenir.
Nous continuerons d'exploiter nos atouts au cours de l'année à venir, en réduisant les risques macro-économiques et en mettant l'accent sur la sélection fondamentale "bottom-up" des titres pour générer des rendements par l'intermédiaire d'un portefeuille concentré et à forte conviction. La croissance se ralentit sur l'ensemble du marché et nous mettrons donc plus l'accent sur les actifs et les équipes de direction de qualité. La valeur de ces éléments bénéficie, selon notre expérience, à l'investisseur patient.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

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