Immobilier coté « Ne nous oubliez pas »

04/07/2019

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​​Malgré le caractère mitigé de l’actualité en Europe et dans le secteur immobilier ces derniers mois, Guy Barnard et Nicolas Scherf, co-gérants du fonds Pan European Property Equities, estiment que les fondamentaux des valeurs foncières européennes restent solides et que les adeptes de la gestion active peuvent encore identifier de bonnes opportunités d'investissement.

Compte tenu des statistiques macroéconomiques contrastées et des rares avancées politiques en Europe ces derniers mois, il n’est pas surprenant que de nombreux investisseurs aient délaissé les actions européennes. Au-delà du contexte macroéconomique marqué par un ralentissement de la croissance européenne et des incertitudes politiques, le segment des valeurs foncières doit composer avec des difficultés qui lui sont propres. Par exemple, l’immobilier de commerce est confronté à la montée en puissance des achats en ligne, le marché immobilier britannique reste pénalisé par les incertitudes liées au Brexit et, plus récemment, le Sénat de Berlin a pris des mesures populistes à l’encontre des propriétaires de biens immobiliers résidentiels et imposé un gel des loyers pendant cinq ans.

Une classe d’actifs toujours aussi attractive

Malgré ce contexte défavorable, le secteur de l’immobilier européen a offert des performances attractives aux investisseurs. L’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Total Return EUR a progressé de 8,7 % au premier semestre 2019 et enregistré un gain de 6,5 % par an sur la période de cinq prenant fin le 30 juin 2019.1 
 
1Source: Thomson Reuters Datastream. Au 30 juin 2019. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
 
Le secteur présente également un profil de plus en plus défensif. Son bêta et celui du fonds Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities par rapport au marché actions ont nettement diminué ces dernières années. Compte tenu des incertitudes actuelles, cette caractéristiquerenforce l’attractivité du secteur tout entier.
 
Le bêta des valeurs foncières européennes a diminué par rapport aux actions européennes
 





Source : Janus Henderson Investors, Factset Bêta du fonds et du secteur par rapport à l’indice MSCI Europe mai 2010 - mai 2019.
Fonds : Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund A2 EUR
Secteur : indice FTSE EPRA NAREIT Developed Europe.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
 
Une approche active créatrice de valeur ajoutée

En raison des forces structurelles et cycliques à l'œuvre, nous continuons à penser que les segments du secteur immobilier vont générer des performances très diverses. Cette tendance met en perspective l’importance de la gestion active. En appliquant une approche sélective et ciblée, nous sommes en mesure d’exploiter les conditions de marché actuelles et d’offrir une valeur ajoutée élevée à nos investisseurs.
 
En début d’année dernière, nous avions publié un article intitulé « boring can be rewarding », qui montrait qu’un environnement caractérisé par une croissance et des taux d'intérêt plus faibles serait favorable aux segments immobiliers capables de générer des revenus réguliers capitalisables sur la durée. Ces derniers mois, la Banque centrale européenne (BCE) et ses homologues ont pris des mesures allant dans le sens d’un nouvel assouplissement de la politique monétaire et le rendement des bunds allemands à 10 ans est retombé en territoire négatif. Dans ce contexte, nous nous demandons si les rendements immobiliers peuvent encore baisser.
 
La baisse des taux d’intérêt est certes généralement favorable aux actifs immobiliers. Mais compte tenu du ralentissement de la croissance économique et des évolutions structurelles, nous avons privilégié la viabilité des flux de revenus sous-jacents et la solidité des bilans des entreprises.
 
Quelle est la composition du fonds ?

Cela fait de nombreuses années que nous sommes prudents à l’égard de l’immobilier commercial et, comme le montre le graphique suivant, nous avons nettement réduit notre exposition à ce segment lors des cinq dernières années. Selon nous, la croissance du commerce en ligne et la faiblesse de la confiance des consommateurs en Europe vont continuer à exercer des pressions sur les loyers et la valeur des biens. Par conséquent, le fonds Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities est modestement exposé à ce segment. Ce positionnement devrait être maintenu un certain temps en raison de l’accélération de la diminution des valorisations et de la révision à la baisse des prévisions de bénéfices et de dividende par plusieurs entreprises du secteur.
 
Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund : répartition sectorielle historique
 

Source : Janus Henderson Investors Répartition de l’exposition sectorielle du fonds Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities du 31 décembre 2005 au 31 décembre 2018. À des fins d'illustration uniquement.
Remarque : la somme des différents segments et des liquidités peut ne pas être égale à 100 % en raison des arrondis. La catégorie « Autres » inclut les centres de donnée, les tours de téléphonie mobile et les logements étudiants.
 
Nous privilégions les villes, les segments et les entreprises qui sont capables de profiter des cycles haussiers cycliques et structurels ou de générer un revenu qui augmente régulièrement, même en cas de ralentissement de la croissance économique. Nous restons exposés aux marchés de l’immobilier de bureau allemand, espagnol, français et scandinaves dont la croissance locative des biens de bonne qualité devrait s’accélérer en raison de la faiblesse actuelle des taux de vacance. Au Royaume-Uni, l’issue du Brexit reste incertaine mais nous pensons que notre approche sélective et la priorité que nous accordons aux segments bénéficiant d'une forte croissance structurelle (comme la logistique, les logements étudiants et le stockage en libre-service) continueront à porter leur fruits.
 
Immobilier résidentiel à Berlin ‒ du profil « growth » au profil « value » ?
 
L’exposition la plus importante du fonds concerne toujours les appartements résidentiels locatifs, notamment sur le marché très encadré de l’Allemagne qui enregistre une croissance régulière depuis plusieurs années. Toutefois, le secteur a été soumis à de fortes pressions ces derniers temps après la décision inattendue du Sénat de Berlin d'imposer un gel des loyers des biens résidentiels pendant cinq ans (« Mietobergrenze », ou plafonnement des loyers). L’entrée en vigueur de cette proposition reste incertaine dans la mesure où la loi allemande sur les loyers est régie à un niveau fédéral et non national. Nous anticipons quoi qu’il en soit un ralentissement marqué de la croissance locative organique. Les actions foncières ont été très vite pénalisées par cette augmentation des risques et la valeur des portefeuilles de plusieurs sociétés spécialisées dans l’immobilier berlinois affichent désormais des décotes de 25 à 30 % par rapport aux derniers chiffres publiés.
 

Source: Getty Images

Nous pensons que le marché allemand de la location résidentielle présente encore un potentiel de valorisation et nous y avons maintenu notre exposition. Néanmoins, nous nous attendons à une évolution volatile de la situation à court terme. A plus long terme, ces mesures vont probablement entraîner une diminution des nouveaux programmes de construction sur un marché où l’offre est déjà insuffisante et, ironie du sort, pourraient se traduire par une augmentation de la valeur des biens.
 
S’affranchir de l’actualité

Pour résumer, même si le contexte reste difficile en Europe, l’immobilier coté est source de diversification, il peut réduire le niveau de risque global d'un portefeuille diversifié et peut générer des revenus élevés et plus prévisibles sur un marché où les investisseurs sont privés de rendement.
 
Nous serions donc tentés de dire aux investisseurs : « Ne nous oubliez pas »
 
 
 
Remarque : le bêta est une mesure de la corrélation d’un portefeuille (ou d'un titre ) avec le marché ou tout autre indice de référence. L’indice de référence a toujours un bêta de 1. Un portefeuille avec un bêta de 1 signifie que si le marché augmente de 10 %, le portefeuille devrait évoluer dans la même mesure. Un portefeuille avec un bêta supérieur à 1 devrait augmenter plus que le marché, mais dans la même direction. Un bêta de 0 signifie que les performances du portefeuille ne sont pas du tout liées aux performances du marché. Un bêta négatif signifie que l’investissement devrait évoluer dans la direction opposée à celle du marché.
 
 

Les opinions exprimées ici sont celles de l'auteur au moment de la publication du présent document et peuvent différer de celles d'autres collaborateurs/équipes de Janus Henderson Investors. Les références à des titres, fonds, secteurs et indices au sein du présent document ne sauraient être interprétées comme une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.

A des fins promotionnelles.


Informations importantes

Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Ce document est uniquement à l’usage des professionnels et n’est pas destiné au grand public.

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Henderson Management S.A. Tout investissement devra être effectué uniquement sur la base des informations contenues dans le prospectus du Fonds (y compris les informations contenues dans les documents annexes correspondants), qui contient les restrictions d’investissement. Ce document ne constitue qu’un résumé et nous recommandons aux investisseurs potentiels de lire le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur avant d’effectuer tout investissement. Une copie du prospectus du Fonds et du document d’informations clé pour l’investisseur peut être obtenue auprès de Henderson Global Investors Limited en sa qualité de Gestionnaire d’Investissement et de Distributeur.

Publié par Janus Henderson Investors. Janus Henderson Investors est le nom sous lequel les produits et services d'investissement sont fournis par Janus Capital International Limited (numéro d'enregistrement 3594615), Henderson Global Investors Limited (numéro d'enregistrement 906355), Henderson Investment Funds Limited (numéro d'enregistrement 2678531), AlphaGen Capital Limited (numéro d'enregistrement 962757), Henderson Equity Partners Limited (numéro d'enregistrement 2606646), (sociétés enregistrées en Angleterre et au Pays de Galles, chacune réglementée par la Financial Conduct Authority et dont le siège social est sis au 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE) et Henderson Management S.A. (numéro d'enregistrement B22848 sis au 2 Rue de Bitbourg, L-1273, Luxembourg et réglementée par la Commission de Surveillance du Secteur Financier).

Il est possible que cet appel soit enregistré pour notre protection mutuelle, pour des raisons réglémentaires ou afin d’améliorer notre qualité de service.

Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et des frais engagés lors de l’achat et de la cession de parts. La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine. Les hypothèses retenues en matière fiscale peuvent être modifiées si la législation change, et le montant de l’exonération fiscale (le cas échéant) dépendra de chaque cas individuel. Pour tout investissement effectué par le biais d’un intermédiaire, nous vous recommandons de contacter ce-dernier directement, les frais, performances et les termes et conditions dépendant de chaque cas individuel.

Aucune des informations contenues dans ce document ne constitue ni ne doit être interprétée comme une recommandation. Le présent document ne constitue pas une recommandation quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque. Il ne constitue pas un contrat quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque.

Le Fonds est un organisme de placements collectifs autorisé à des fins promotionnelles au Royaume-Uni. Nous attirons l’attention des investisseurs potentiels au Royaume-Uni sur le fait que toutes, ou la plupart, des protections offertes par la réglementation au Royaume-Uni ne s’appliquent pas à un investissement réalisé dans le Fonds et que ledit investissement ne donnera lieu à aucune compensation au titre du Système d’Indemnisation pour les Services Financiers du Royaume-Uni (United Kingdom Financial Services Compensation Scheme).

Le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur sont disponibles en anglais, français, allemand et italien. Les statuts, les rapports annuels et semi-annuels sont disponibles en anglais. Le document d'informations clé pour l'investisseur est également disponible en espagnol. Une copie de ces documents peut être obtenue gratuitement sur demande auprès des bureaux locaux de Janus Henderson Investors: 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AE pour les investisseurs anglais, suédois et scandinaves; Via Dante 14, 20121 Milan, Italie pour les investisseurs italiens et Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Pays-Bas pour les investisseurs hollandais; et l’Agent Payeur autrichien du Fonds, Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Vienne; l’Agent Payeur français du Fonds, BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, 75002 Paris; l’Agent d’Information allemand du Fonds, Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hambourg; le Prestataire de services financiers belge du Fonds, CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Bruxelles; le Représentant espagnol du Fonds, Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; le Représentant de Singapour du Fonds, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street, #34-03 / 04 CapitaGreen Singapore 048946; ou le Représentant suisse du Fonds, BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zurich qui est également l’Agent Payeur suisse. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, une filiale du partenariat de la société de portefeuille du Royaume-Uni RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, Tel: +852 2978 5656 est le Représentant du Fonds à Hong Kong.

Risques spécifiques

  • Les actions peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Ce fonds est uniquement destiné à être utilisé comme l'un des composants d'un portefeuille diversifié. Les investisseurs doivent évaluer avec soin la portion de leur portefeuille qu'ils souhaitent investir sur ce fonds.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle il négocie devient incapable ou refuse d’honorer ses obligations envers lui.
  • Votre investissement, ainsi que tout bénéfice en découlant, peut prendre ou perdre de la valeur en raison des fluctuations auxquelles les taux de change sont soumis.
  • Si le Fonds ou une catégorie d’actions donnée du Fonds cherche à réduire les risques (comme les fluctuations de change), les mesures prises à cet effet peuvent être inefficaces, inapplicables ou néfastes.
  • ​La valeur du Fonds peut baisser s’il est soumis à une exposition concentrée à un secteur fortement affecté par un événement négatif.
  • Tous les titres peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, ce qui augmente le risque de pertes.
  • ​Le Fonds peut investir dans des fonds d’investissement immobilier pouvant impliquer des risques différents de ceux associés à un investissement direct dans les actifs sous-jacents. Ces organismes peuvent accroître le risque en raison de facteurs tels que la restriction des retraits ou une régulation moins stricte. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.

Notation du risque

Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund

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Le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur sont disponibles en anglais, français, allemand et italien. Les statuts, les rapports annuels et semi-annuels sont disponibles en anglais. Le document d'informations clé pour l'investisseur est également disponible en espagnol. Une copie de ces documents peut être obtenue gratuitement sur demande auprès des bureaux locaux de Janus Henderson Investors: 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AE pour les investisseurs anglais, suédois et scandinaves; Via Dante 14, 20121 Milan, Italie pour les investisseurs italiens et Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Pays-Bas pour les investisseurs hollandais; et l’Agent Payeur autrichien du Fonds, Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Vienne; l’Agent Payeur français du Fonds, BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, 75002 Paris; l’Agent d’Information allemand du Fonds, Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hambourg; le Prestataire de services financiers belge du Fonds, CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Bruxelles; le Représentant espagnol du Fonds, Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; le Représentant de Singapour du Fonds, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street, #34-03 / 04 CapitaGreen Singapore 048946; ou le Représentant suisse du Fonds, BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zurich qui est également l’Agent Payeur suisse. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, une filiale du partenariat de la société de portefeuille du Royaume-Uni RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, Tel: +852 2978 5656 est le Représentant du Fonds à Hong Kong.

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  • ​La valeur du Fonds peut baisser s’il est soumis à une exposition concentrée à un secteur fortement affecté par un événement négatif.
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