Guy Barnard e Tim Gibson, Co-Heads di Janus Henderson’s Global Property Equities Team, analizzano la performance del settore nell'anno e discutono delle opportunità e dei rischi più importanti per gli investitori nel 2020.

Punti chiave:

  • Le azioni immobiliari quotate sono andate bene quest'anno, ma i rendimenti sono diversi a seconda delle città, dei paesi e dei settori, il che impone un approccio d'investimento attivo
  • Il maggiore rischio per il segmento in futuro è probabilmente la ripresa della crescita e delle aspettative inflazionistiche
  • Il team è sempre ottimista per i settori che giovano di spinte tecnologiche e demografiche, come data centre, ripetitori per cellulari, prefabbricati e alloggi per studenti

L'azionario immobiliare mondiale registra ottimi rendimenti da inizio 2019. Nel complesso, il settore ha tenuto il passo dell'azionario generale negli ultimi due anni (grafico 1), ma con un andamento meno traumatico per gli investitori, dati i ribassi più contenuti rispetto al mercato.1

Le medie però possono trarre in inganno e nel settore c'è un alto grado di dispersione, che riflette la differenza in termini di fondamentali immobiliari a seconda delle città, dei paesi e, soprattutto, dei settori. Ad esempio, i REIT di prefabbricati USA guadagnano oltre il 50% quest'anno, mentre i REIT di centri commerciali USA perdono il 17%2. Tali scostamenti costituiscono un quadro favorevole per noi, permettendo all'approccio di gestione attiva del team di fare davvero la differenza. Prevediamo che tale trend continui nel 2020, anche se la dispersione potrebbe ridursi un po'.

Grafico 1: performance relativa: azionario immobiliare mondiale versus azionario generale dal 2018

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Fonte: Bloomberg, Janus Henderson Investors. Azionario immobiliare mondiale (FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index) versus azionario generale (MSCI AC World Total Return Index), dati settimanali fino al 6 dicembre 2019, riscalato a 100 al 29 dicembre 2017. Le performance passate non costituiscono un'indicazione dei risultati futuri.

Il settore è troppo caro al momento?

Malgrado il rialzo di circa il 20% da inizio anno, il rendimento annualizzato sugli ultimi tre anni è dell'8%, e del 6% sugli ultimi cinque (di cui più della metà da dividendi)3, il che ci sembra coerente con il rendimento sottostante degli immobili detenuti dalle società in cui investiamo.

Confrontando le quotazioni dell'immobiliare quotato e non quotato (grafico 2), lo sconto sul valore patrimoniale netto (NAV) è sceso nell'anno e ora sembra in linea con il non quotato. Secondo noi, siamo assolutamente nella fascia del "valore equo", il che fa pensare che d'ora in poi i rendimenti verranno dal reddito e dalla crescita, piuttosto che da variazioni di valutazione nei prezzi.

Grafico 2: le società immobiliari di tutto il mondo negli ultimi anni sono state negoziate a sconto rispetto al NAV

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Fonte: UBS, Janus Henderson Investors. FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index, dati mensili da settembre 2003 a settembre 2019. Le performance passate non costituiscono un'indicazione dei risultati futuri.

Se guardiamo ai multipli sugli utili in USA, anche dopo il rendimento dei REIT da inizio anno di oltre il  25%,4 il multiplo oggi è ancora inferiore a quello dell'Indice S&P500 e simile a quello dell'indice sugli US REIT di cinque anni fa, per cui il settore non è da considerarsi caro (grafico 3).

Grafico 3: le quotazioni dei REIT sembrano corrette rispetto all'azionario generale

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Fonte: Capital One Research al 15 novembre 2019. Il P/FFO è simile al coefficiente price-to-earnings comunemente usato per valutare le azioni. Il coefficiente Price-to-fund from operations fornisce una valutazione più precisa delle azioni immobiliari, tenendo conto di fattori non monetari, come gli ammortamenti e le svalutazioni. Le performance passate non costituiscono un'indicazione dei risultati futuri.

Nuovo decennio, nuove opportunità

Il settore immobiliare, come molti altri, si sta evolvendo. Diversi fattori strutturali stanno ridisegnando il quadro. Le pressioni sull'immobiliare retail tradizionale ci ricordano che nessun settore è immune al cambiamento. Ci sono ancora opportunità in tutti i settori, ma serve una buona dose di realismo per prevedere i rendimenti futuri di settori in difficoltà, come il retail.

Siamo invece ottimisti riguardo a settori che giovano di spinte tecnologiche e demografiche. I settori industriale e logistico sono andati bene, ma crediamo che l'offerta limitata, insieme alla forte domanda dovuta alla crescita dell'e-commerce e ai distributori che devono essere competitivi sui servizi, probabilmente continuerà a far salire le quotazioni. Ci sono opportunità anche in settori specialistici come i  data centre, i ripetitori per cellulari, i giochi, i prefabbricati e gli alloggi per studenti.

Elemento di base

Per finire, non disponiamo di forti previsioni macro, dato che siamo nelle fasi finali del ciclo economico, ma è ragionevole aspettarsi periodi di volatilità e di ribassi. In tale quadro, i REIT stanno assolvendo al loro compito. Godono di scarsa correlazione a molte altre classi di attivi, basso beta5 nel mercato azionario e migliore resistenza nei periodi di ribasso.

Il maggior rischio per le azioni immobiliari per l'anno a venire è l'eventuale ripresa della crescita e delle aspettative inflazionistiche. Eventuali forti aumenti a breve dei rendimenti obbligazionari e rotazioni cicliche potrebbero far sottoperformare il settore.

Viste le prospettive incerte, crediamo che l'immobiliare giochi il ruolo di "elemento base" di  in un portafoglio diversificato, potendo ridurre i rischi e aumentare il rendimento. Perciò potrebbe aiutare chi di noi non ha una visibilità perfetta di quello che accadrà nell'anno a venire.

Le performance passate non costituiscono un'indicazione dei risultati futuri.

Note:

1Bloomberg al 30 settembre 2019. I settori fanno riferimento al FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index.

2 Bloomberg US Real Estate Index per gruppi al 12 dicembre 2019.

3Morningstar. Rendimenti del FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index al 30 novembre 2019.

4Nareit, FTSE Nareit US Real Estate Index, rendimenti da inizio anno all'11 dicembre 2019.

5Fonti: scarsa correlazione alle altre classi di attivi - European Public Real Estate Association (EPRA) al 30 settembre 2019; basso beta, confronto con il FTSE EPRA/Nareit Developed Total

Return Index versus MSCI World Index.