Il team Global Property Equities ripercorre il 2021 e discute le tendenze chiave che incidono sul settore immobiliare globale.

In sintesi:

  • L'inflazione potrebbe fornire uno scenario favorevole all'asset class, in particolare alle società che hanno potere di determinazione dei prezzi, canoni d'affitto resistenti all'inflazione e una struttura d'impresa, nonché bilanci solidi.
  • L'evoluzione dei REIT in imprese di dimensioni notevoli, con eccellenza operativa e accesso relativamente agevole al capitale consente loro di avvalersi del concetto di "volano", grazie al quale possono fornire un nuovo livello di crescita composta.

Il 2021 è stato un anno di ripresa e, in parte, di normalizzazione, sia per le economie globali sia per i mercati azionari. Tendenza che vale anche per le azioni immobiliari globali che, dopo aver perso circa il 9% nel 2020, stanno guadagnando quasi il 23% quest'anno, sovraperformando leggermente i mercati azionari in generale (+21% al 22 novembre 2021).1

"Tutto è cambiato, ma nulla è cambiato".

Guardando al futuro, mentre la pandemia porta tutti noi a chiederci come sarà la «nuova normalità», quando si tratta dei mercati immobiliari sottostanti la nostra visione di base è che nulla sia realmente cambiato. Questo può sembrare relativamente strano alla luce di ciò che abbiamo passato, ma il grafico sottostante illustra perfettamente gli alti e bassi di quest'ultimo periodo per quanto riguarda i vincitori e i vinti del settore immobiliare, prendendo ad esempio l'e-commerce:

Crescita dell'e-commerce (%): in rallentamento ma ancora positiva

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Fonte: US Census Bureau, vendite al dettaglio trimestrali negli Stati Uniti: vendite totali e e-commerce. La percentuale di crescita dell'e-commerce cambia rispetto allo stesso trimestre di un anno fa. Dati al 3° trimestre 2021.

La crescita trimestrale dell'e-commerce negli Stati Uniti è rallentata su base annua dal secondo trimestre del 2021 con la riapertura dei negozi al dettaglio fisici, ma sta comunque registrando un rialzo. La penetrazione complessiva dell'e-commerce rispecchia la linea di tendenza preesistente, se non una progressione. Il relativo impatto sulla domanda di spazi industriali/logistici da parte sia dei locatari che degli investitori è stato notevole ed è stato riassunto accuratamente dal CEO del US REIT (real estate investment trust) Prologis (uno dei principali operatori del settore immobiliare logistico globale) nella relazione sui risultati trimestrali recentemente pubblicata dalla società: "Attualmente, le condizioni operative dipendono dalle forze strutturali che guidano la domanda. Con le disponibilità ridotte a minimi senza precedenti, gli spazi nei nostri mercati sono in effetti esauriti".

In una situazione in cui la maggior parte dei benefici derivanti dall'attuale contesto si riversano sugli utili e sui dividendi futuri [in genere i REIT sono tenuti a pagare almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti], poiché i contratti di affitto sono marked-to-market [ossia valutati ai prezzi correnti di mercato] nel tempo, queste imprese presentano un potenziale di crescita con elevata affidabilità e visibilità, anche in un contesto macroeconomico più incerto.

A parte questo, altre tendenze di lungo periodo proseguono indisturbate e restano centrali nella nostra visione del settore immobiliare:

dati demografici: si confermano un importante fattore di sostegno, specialmente per alcune tipologie di soluzioni abitative pensate per la popolazione senior, che desidera una casa più piccola e uno stile di vita più dinamico.

digitalizzazione: resta un importante fattore trainante per i settori immobiliari incentrati sulla tecnologia, come le società di ripetitori, che stanno iniziando ora a beneficiare dell'implementazione della rete 5G.

sostenibilità: è un fattore che riveste un peso sempre maggiore nelle decisioni dei locatari. Per gli edifici più ecologici (fino ad ora principalmente nel segmento uffici) si richiedono più facilmente canoni d'affitto più elevati e si osserva un incremento delle locazioni.

Inflazione e settore immobiliare

Una domanda ricorrente per tutto il 2021 ha riguardato l'inflazione. Lasceremo le considerazioni macroeconomiche agli esperti. Tuttavia, vale la pena di ricordare che, in quanto asset reali, gli immobili resistono abbastanza bene all'inflazione (si veda il nostro precedente articolo (Inflazione e azioni immobiliari) In effetti, un tema costante quest'anno è stata la continua contrazione [diminuzione] dei rendimenti degli asset immobiliari a seguito dell'aumento di valore della maggior parte delle tipologie di immobili, spesso in anticipo rispetto alle aspettative del mercato.

Se l'inflazione può fornire uno scenario favorevole all'asset class, riteniamo che le società immobiliari meglio posizionate per trarne vantaggio abbiano spesso le seguenti caratteristiche:

Potere di determinazione dei prezzi: i proprietari devono possedere edifici che possono essere mantenuti vicino alla piena occupazione, per i quali possono adeguare le rate all'inflazione o applicare aumenti degli affitti maggiori e in mercati con una crescita degli affitti almeno pari al tasso di crescita dell'inflazione complessiva. Questo si riscontra in alcuni mercati/settori, ma non in tutti. In questo periodo, ad esempio, i proprietari di immobili residenziali statunitensi, le società globali del comparto logistico e gli operatori di stoccaggio stanno concludendo contratti di locazione a prezzi significativamente più alti degli attuali tassi di inflazione.

Canoni di locazione resistenti all'inflazione e struttura d'impresa – a parità di condizioni, i proprietari con contratti di locazione a scadenza più breve e attività a basso impiego di manodopera (per uso intensivo della tecnologia o per il tipo di immobile) possono ripercuotere gli aumenti di prezzo sui locatari e sostenere o incrementare i margini operativi. Pertanto, è opportuno evitare i locatori di tipologie di immobili per i quali vi sia un eccesso di offerta e i cui locatari faticano a ripercuotere gli aumenti salariali sui consumatori finali.

Bilanci solidi – la probabilità di un aumento dei tassi d'interesse e dei tassi di finanziamento potenzialmente a più lungo termine nel 2022 ci porta a concentrarci anche sul profilo debitorio delle società. In generale, non abbiamo motivo di preoccuparci, potendo contare su team di gestione proattivi che hanno allungato le scadenze del debito, diversificato le fonti di finanziamento e che ancora vedono nel rifinanziamento un'attività che genera profitti. Infatti, negli Stati Uniti, i REIT non hanno mai avuto bilanci così solidi come in questo momento, il che ne alimenta la capacità di incrementare le distribuzioni di dividendi, da un lato, e di "giocare in attacco" con acquisizioni e sviluppo, dall'altro. Attenzione alle anomalie però!

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Investire nel futuro con i REIT 3.0

Guardando oltre le prospettive di un anno, il mercato immobiliare quotato sta vivendo un'evoluzione impressionante. Nell'ultimo decennio, sia la composizione sia la qualità dell'universo di investimento sono cambiate in meglio e questo mercato ha acquisito rilevanza oggi e in prospettiva futura (REIT 3.0). Molti REIT sono diventati imprese di dimensioni notevoli, con eccellenza operativa e accesso relativamente agevole al capitale. Alcuni dei migliori operatori utilizzano il concetto di «volano», con l'obiettivo di fornire agli investitori un nuovo livello di crescita composta. Il modello "volano" si basa sull'idea che una serie accumulata di piccoli passi, anziché una svolta improvvisa, crea una dinamica crescente e un circolo virtuoso di crescita sostenibile. Cercare le società che creano valore reale è un servizio reso agli investitori ben oltre il 2022.

Conclusione

Il 2021 è stato un anno confortante perché il mondo è tornato in parte ad assumere le sue vecchie sembianze.

Senza dubbio ci saranno ancora dei rallentamenti lungo il tragitto, ma per quanto riguarda il settore immobiliare riteniamo che i fondamentali a lungo termine rimangano sostanzialmente invariati. In sostanza, abbiamo constatato che le aziende che riuscivano a incrementare i flussi di reddito prima del COVID riescono a farlo anche oggi, mentre quelle che prima del COVID faticavano, continuano a essere in difficoltà.

Le politiche accomodanti dei governi e delle banche centrali hanno dato all'economia globale il supporto necessario per rialzarsi e i proprietari immobiliari che operano in tale economia, se dispongono degli asset giusti, nella posizione giusta e si avvalgono del modello di business giusto, continueranno molto probabilmente a sovraperformare.

I riferimenti a singoli titoli non costituiscono un’offerta o un invito a emettere, vendere, sottoscrivere o acquistare tali titoli, che non devono essere considerati necessariamente redditizi.

Note:

1 Indice FTSE EPRA NAREIT Developed (settore immobiliare globale) vs indice MSCI World (azioni global), anno solare 2020 e da inizio anno al 22 novembre 2021. Rendimenti totali accumulati in USD. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri.

REIT (Real Estate Investment Trust): veicolo d'investimento che investe nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di partecipazione o ipoteche. Essendo quotati su una Borsa valori, in genere i REIT sono molto liquidi e si scambiano come normali azioni.

Rendimento immobiliare: reddito annuo da canone di locazione espresso in percentuale del valore totale dell'immobile.

Stato patrimoniale: documento contabile che rappresenta la situazione patrimoniale di una società; è un'istantanea dei conti della società che include l'attivo, il passivo e il patrimonio netto .

L'indice FTSE EPRA NAREIT Developed ha lo scopo di tracciare la performance delle società immobiliari quotate e dei REIT di tutto il mondo.

L'indice MSCI World rappresenta l'andamento delle large e delle mid-cap in 23 paesi dei mercati sviluppati.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi, compresi i rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.