Greg Kuhl, gestore del portafoglio Global Property Equities illustra il concetto del volano REIT 3.0 e come il suo circolo virtuoso di crescita sostenibile possa generare valore per gli investitori.

In sintesi:

  • I più importanti REIT quotati vantano presenza dominante sul mercato, eccellenza operativa e accesso costante al capitale. Una combinazione, esemplificata dal concetto di volano, che crea valore e contribuisce a generare interessanti rendimenti a lungo termine per gli investitori.
  • L'identificazione di REIT che sfruttano già il volano, o possono farlo nell'immediato futuro, è un aspetto fondamentale di un processo d'investimento di successo.

In un nostro precedente articolo, "Investire nel futuro con i REIT 3.0" abbiamo spiegato come i fondi di investimento immobiliare (REIT) si siano evoluti diventando un'asset class di primo piano sia oggi che per il futuro. In questo articolo presentiamo il circolo virtuoso con cui i REIT 3.0 creano valore.

Il concetto di "effetto volano" in economia è stato reso popolare da Jim Collins nel suo libro del 2001 "Good to Great" e si basa sull'idea che una dinamica crescente e un circolo virtuoso di crescita sostenibile si generino grazie a piccoli passi graduali, piuttosto che per effetto di una svolta improvvisa. L'idea è stata esplicitamente utilizzata da una vasta gamma di aziende e istituzioni e il caso probabilmente più celebre è quello di Jeff Bezos, che se ne servì per delineare la strategia di crescita a lungo termine di Amazon nei primi anni 2000.

REIT 3.0: volano di creazione di valore

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Fonte

1 Alexander Beath and Chris Flynn: Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2% dei REIT quotati rispetto al 7,5% degli immobili non quotati.

2 Thomas Arnold, David Ling, and Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, June 2021, disponibile a breve nel Journal of Portfolio Management.

Riteniamo che i più importanti REIT quotati, grazie a presenza dominante sul mercato, eccellenza operativa di prim'ordine nel settore e accesso costante al capitale, possano utilizzare - e utilizzino - il concetto di volano per promuovere la generazione di rendimenti interessanti che accrescano il valore per gli azionisti a lungo termine. A nostro avviso, numerosi REIT quotati in borsa sono in una posizione ideale per implementare questo concetto in un modo molto difficilmente attuabile con altre forme di proprietà immobiliare.

Alla base di ciò vi sono due motivi principali:

Primo: i REIT quotati, come tutte le società quotate in borsa, sono concepiti per essere veicoli perpetui, vale a dire per gestire il capitale su un orizzonte temporale illimitato. Hanno pertanto l'incentivo economico e la capacità di effettuare oggi investimenti in grado di generare rendimenti a lungo termine, che maturano in ugual misura per tutti gli azionisti. Alcuni esempi in proposito includono gli investimenti in tecnologie utilizzate nel settore immobiliare (altrimenti definite PropTech) e la loro integrazione a sostegno dell'evoluzione graduale della competenza operativa, o dello sviluppo di una struttura aziendale in grado di supportare un livello di proprietà e gestione degli asset ampiamente al di là di quello al momento esistente. Un fondo immobiliare privato tradizionale con una durata prestabilita di circa sette anni, trascorsi i quali gli asset sono venduti e il capitale viene restituito agli investitori (veicolo non perpetuo), probabilmente non ha l'orizzonte temporale adatto a giustificare o attuare e beneficiare appieno di tali investimenti.

Le principali società di immobili commerciali si avvalgono di una serie di offerte e piattaforme tecnologiche

REITs flywheel chart
CRE Leaders Betting on Different Technology Platforms and Offerings

Fonte: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, giugno 2021.

Secondo: l'accesso continuo dei REIT al capitale permanente fornito dai mercati azionari contribuisce in misura elevata al processo graduale e progressivo esemplificato dal concetto di volano. La capacità di raccogliere capitale a fronte di opportunità d'investimento interessanti e di finanziare questa crescita mediante "match funding" è un elemento fondamentale del processo del volano. «Match funding» significa che un REIT è in grado di pagare un'acquisizione utilizzando la stessa combinazione di debito e patrimonio netto già presente nella propria struttura di capitale. Questa capacità di raccogliere capitale in qualsiasi momento nell'ambito del processo di "match funding" è un vantaggio esclusivo per i REIT quotati. Tale combinazione di investimento e raccolta di capitale è spesso l'opposto del tradizionale modello di fondo immobiliare privato, in cui il capitale è raccolto inizialmente nel corso di un periodo di impegno stabilito (di solito 12-18 mesi) e deve poi essere investito nelle opportunità disponibili. Il fatto di non essere vincolati da periodi di impegno e di investimento prestabiliti consente ai REIT quotati di adottare un approccio veramente opportunistico all'allocazione del capitale. Il mercato azionario può a sua volta agire come macchina elettorale, che spesso premia gli operatori migliori. I REIT quotati che utilizzano con successo i vari elementi del volano possono riscontrare una maggiore domanda di acquisto delle loro azioni da parte degli investitori, con un conseguente aumento dei corsi azionari nel tempo. A mano a mano che il mercato fa salire il corso azionario di un REIT quotato, aumenta anche il potere d'acquisto di tale REIT e i rendimenti che esso può generare da investimenti attuati mediante «match funding».

Non tutti i REIT quotati utilizzano il volano REIT 3.0, ma a nostro giudizio quelli che lo fanno sono posizionati in maniera ideale per generare sovraperformance a lungo termine. L'identificazione dei REIT che sfruttano già il volano, o possono farlo nell'immediato futuro, è un aspetto fondamentale di un processo d'investimento di successo.

Nei prossimi post analizzeremo in modo più dettagliato alcuni dei componenti fondamentali del meccanismo del volano REIT 3.0.