Presentazione del volano REIT 3.0
Greg Kuhl, gestore del portafoglio Global Property Equities illustra il concetto del volano REIT 3.0 e come il suo circolo virtuoso di crescita sostenibile possa generare valore per gli investitori.
In sintesi
- I più importanti REIT quotati vantano presenza dominante sul mercato, eccellenza operativa e accesso costante al capitale la cui combinazione, esemplificata dal concetto di volano, crea valore e contribuisce a generare interessanti rendimenti a lungo termine per gli investitori.
- L'identificazione di REIT che sfruttano già il volano, o possono farlo nell'immediato futuro, è un aspetto fondamentale di un processo d'investimento di successo.
In un nostro precedente articolo, "Investire nel futuro con i REIT 3.0" abbiamo spiegato come i fondi di investimento immobiliare (REIT) si siano evoluti diventando un'asset class di primo piano sia oggi che per il futuro. In questo articolo presentiamo il circolo virtuoso con cui i REIT 3.0 creano valore.
Il concetto di "effetto volano" in economia è stato reso popolare da Jim Collins nel suo libro del 2001 "Good to Great" e si basa sull'idea che una dinamica crescente e un ciclo virtuoso di crescita sostenibile si generino grazie a piccoli passi graduali, piuttosto che per effetto di una svolta improvvisa.L'idea è stata esplicitamente utilizzata da una vasta gamma di aziende e istituzioni e il caso probabilmente più celebre è quello di Jeff Bezos, che se ne servì per delineare la strategia di crescita a lungo termine di Amazon nei primi anni 2000.
REIT 3.0: volano di creazione di valore
1 Alexander Beath and Chris Flynn: Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2% dei REIT quotati rispetto al 7,5% degli immobili non quotati.
2 Thomas Arnold, David Ling, and Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, June 2021, disponibile a breve nel Journal of Portfolio Management.
Riteniamo che i più importanti REIT quotati, grazie a presenza dominante sul mercato, eccellenza operativa di prim'ordine nel settore e accesso costante al capitale, possano utilizzare - e utilizzino - il concetto di volano per promuovere la generazione di rendimenti interessanti che accrescano il valore per gli azionisti a lungo termine. A nostro avviso, numerosi REIT quotati in borsa sono in una posizione ideale per implementare questo concetto in un modo molto difficilmente attuabile con altre forme di proprietà immobiliare.
Alla base di ciò vi sono due motivi principali:
Primo: i REIT quotati, come tutte le società quotate in borsa, sono concepiti per essere veicoli perpetui, vale a dire per gestire il capitale su un orizzonte temporale illimitato. Hanno pertanto l'incentivo economico e la capacità di effettuare oggi investimenti in grado di generare rendimenti a lungo termine, che maturano in ugual misura per tutti gli azionisti. Alcuni esempi in proposito includono gli investimenti in tecnologie utilizzate nel settore immobiliare (altrimenti definite PropTech) e la loro integrazione a sostegno dell'evoluzione graduale della competenza operativa, o dello sviluppo di una struttura aziendale in grado di supportare un livello di proprietà e gestione degli asset ampiamente al di là di quello al momento esistente. Un fondo immobiliare privato tradizionale con una durata prestabilita di circa sette anni, trascorsi i quali gli asset sono venduti e il capitale viene restituito agli investitori (veicolo non perpetuo), probabilmente non ha l'orizzonte temporale adatto a giustificare o attuare e beneficiare appieno di tali investimenti.
Le principali società di immobili commerciali si avvalgono di una serie di offerte e piattaforme tecnologiche
Fonte: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, giugno 2021.
Secondo: l'accesso continuo dei REIT al capitale permanente fornito dai mercati azionari contribuisce in misura elevata al processo graduale e progressivo esemplificato dal concetto di volano. La capacità di raccogliere capitale a fronte di opportunità d'investimento interessanti e di finanziare questa crescita mediante "match funding" è un elemento fondamentale del processo del volano. «Match funding» significa che un REIT è in grado di pagare un'acquisizione utilizzando la stessa combinazione di debito e patrimonio netto già presente nella propria struttura di capitale. Questa capacità di raccogliere capitale in qualsiasi momento nell'ambito del processo di "match funding" è un vantaggio esclusivo per i REIT quotati. Tale combinazione di investimento e raccolta di capitale è spesso l'opposto del tradizionale modello di fondo immobiliare privato, in cui il capitale è raccolto inizialmente nel corso di un periodo di impegno stabilito (di solito 12-18 mesi) e deve poi essere investito nelle opportunità disponibili. Il fatto di non essere vincolati da periodi di impegno e di investimento prestabiliti consente ai REIT quotati di adottare un approccio veramente opportunistico all'allocazione del capitale. Il mercato azionario può a sua volta agire come macchina elettorale, che spesso premia gli operatori migliori. I REIT quotati che utilizzano con successo i vari elementi del volano possono riscontrare una maggiore domanda di acquisto delle loro azioni da parte degli investitori, con un conseguente aumento dei corsi azionari nel tempo. A mano a mano che il mercato fa salire il corso azionario di un REIT quotato, aumenta anche il potere d'acquisto di tale REIT e i rendimenti che esso può generare da investimenti attuati mediante «match funding».
Non tutti i REIT quotati utilizzano il volano REIT 3.0, ma a nostro giudizio quelli che lo fanno sono posizionati in maniera ideale per generare sovraperformance a lungo termine. L'identificazione dei REIT che sfruttano già il volano, o possono farlo nell'immediato futuro, è un aspetto fondamentale di un processo d'investimento di successo.
Nei prossimi post analizzeremo in modo più dettagliato alcuni dei componenti fondamentali del meccanismo del volano REIT 3.0.
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Informazioni importanti
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- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo, o l’investitore detenga azioni/quote in un’altra valuta (a meno che non siano “coperte”, ossia mitigate dall’assunzione di una posizione di compensazione in un titolo correlato), il valore dell’investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Quando il Fondo, o una classe di azioni/quote, cerca di mitigare le oscillazioni dei tassi di cambio di una valuta rispetto alla valuta di base (copertura), la strategia di copertura stessa può avere un impatto positivo o negativo sul valore del Fondo a causa delle differenze nei tassi di interesse a breve termine tra le valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Un Fondo che presenta un’esposizione elevata a un determinato paese o regione geografica comporta un livello maggiore di rischio rispetto a un Fondo più diversificato.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo, o l’investitore detenga azioni/quote in un’altra valuta (a meno che non siano “coperte”, ossia mitigate dall’assunzione di una posizione di compensazione in un titolo correlato), il valore dell’investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Quando il Fondo, o una classe di azioni/quote, cerca di mitigare le oscillazioni dei tassi di cambio di una valuta rispetto alla valuta di base (copertura), la strategia di copertura stessa può avere un impatto positivo o negativo sul valore del Fondo a causa delle differenze nei tassi di interesse a breve termine tra le valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Un Fondo che presenta un’esposizione elevata a un determinato paese o regione geografica comporta un livello maggiore di rischio rispetto a un Fondo più diversificato.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo, o l’investitore detenga azioni/quote in un’altra valuta (a meno che non siano “coperte”, ossia mitigate dall’assunzione di una posizione di compensazione in un titolo correlato), il valore dell’investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Quando il Fondo, o una classe di azioni/quote, cerca di mitigare le oscillazioni dei tassi di cambio di una valuta rispetto alla valuta di base (copertura), la strategia di copertura stessa può avere un impatto positivo o negativo sul valore del Fondo a causa delle differenze nei tassi di interesse a breve termine tra le valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Il Fondo può sostenere un livello di costi di operazione più elevato per effetto dell’investimento su mercati caratterizzati da una minore attività di contrattazione o meno sviluppati rispetto a un fondo che investa su mercati più attivi/sviluppati.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d’investimento. Ciò potrebbe determinare una “leva” (livelli più elevati di debito), che potrebbe amplificare i risultati dell’investimento Le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo, o l’investitore detenga azioni/quote in un’altra valuta (a meno che non siano “coperte”, ossia mitigate dall’assunzione di una posizione di compensazione in un titolo correlato), il valore dell’investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Quando il Fondo, o una classe di azioni/quote, cerca di mitigare le oscillazioni dei tassi di cambio di una valuta rispetto alla valuta di base (copertura), la strategia di copertura stessa può avere un impatto positivo o negativo sul valore del Fondo a causa delle differenze nei tassi di interesse a breve termine tra le valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.