Guy Barnard e Greg Kuhl del Global Property Equities Team evidenziano la crescente importanza del settore degli immobili “non-core” in un contesto immobiliare in grande evoluzione.

Punti chiave:

  • I progressi tecnologici e lo stile di vita in mutamento stanno mettendo in difficoltà i settori tradizionali dei beni immobili destinati a uffici e alla vendita al dettaglio.
  • I settori dei beni “non-core’” sono orientati ad offrire un maggiore potenziale di crescita e di rendimento complessivo nel medio termine.
  • I REIT quotati possono offrire benefici agli investitori che cercano di acquisire immobili per diversificare i rendimenti in un portafoglio bilanciato.

I nostri paesaggi urbani e suburbani sono punteggiati da una miriade di edifici di ogni tipo. Molti di questi edifici appartengono a uno dei cinque settori immobiliari “core”: immobili ad uso industriale/logistico, appartamenti, uffici, ipermercati/centri commerciali e gli alloggi destinati alla locazione temporanea come il lodging, o i resort. Storicamente, la maggior parte dell’esposizione degli investitori è stata orientata a questi settori “core”. Gli immobili destinati al commercio al dettaglio e ad uffici di norma contano per più della metà delle partecipazioni “core” dei fondi immobiliari.

Se nel passato questi settori avevano offerto interessanti rendimenti corretti per il rischio agli investitori, riteniamo che i fattori strutturali avversi che ora si contrappongono agli immobili ad uso ufficio e negozio giustifichino l’esplorazione di altri tipi di investimenti immobiliari, che offrono il potenziale di rendimenti superiori.

Negozi e uffici: quale futuro?

Gli immobili ad uso ufficio richiedono significativi livelli di spese di manutenzione per mantenere un posizionamento competitivo, che possono drenare sino al 30% dei rendimenti generati nel tempo, e conseguentemente determinano una riduzione dei rendimenti dell’investimento. Allo stesso tempo, la domanda di uffici è stagnante su molti mercati in quanto i locatari lottano per ottenere maggiore efficienza e flessibilità, cioè affittano spazi che consentono appena di soddisfare gli spazi minimi per impiegato, e chiedono contratti di locazione più brevi.

I negozi non virtuali presumibilmente affronteranno una sfida superiore a quella degli uffici. In seguito all’ampia e crescente diffusione dello shopping online, le richieste di negozi stanno calando drasticamente, come è evidente dai 9.302 negozi che hanno chiuso i battenti negli USA nel 2019 (sino al 59% in più rispetto al 2018, secondo la Coresight Research). Ciò determina per molti proprietari un posizionamento competitivo sfavorevole, con minimo o nessun potere sui prezzi, e rendendo alcuni immobili ad uso negozio obsoleti.

La nostra convinzione è che i tassi di penetrazione dell’e-commerce continueranno a crescere nella maggior parte dei mercati avanzati, sostenuti dai crescenti livelli di spesa dei consumatori, che deriveranno da una generazione che abbraccerà interamente lo shopping online, come evidenziato nei grafici seguenti.

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Fonte:   eMarketer, Prologis, sondaggio Evercore ISI Research company di febbraio 2019.

Non tutti i settori immobiliari sono uguali

I mercati dei trust di investimento immobiliare (REIT), che tendono ad adottare un approccio prospettivo, hanno già compreso che “la marea che sale non solleva tutte le barche”. Ad esempio, se da un lato i REIT USA hanno conseguito il soddisfacente rendimento complessivo del 28,66% nel 2019, dall’altro quello appena concluso è stato anche il secondo anno più alto di dispersione infrasettoriale dei rendimenti degli ultimi 15 anni (con il 2009 che resta l’anno più alto in questo periodo)1.

I rendimenti dei REIT variano a livello settoriale

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Fonte: Rendimenti complessivi Nareit al 31 dicembre 2019 espressi in USD. I settori ‘”core” includono immobili ad uso industriale, appartamenti, uffici, negozi e centri commerciali, alloggi destinati al lodging e resort. Le performance passate non costituiscono un'indicazione dei risultati futuri.

Sono i settori “non-core” quelli su cui puntare per il futuro?

La confluenza tra sviluppo tecnologico e tendenze demografiche ha creato una forza ineludibile che riteniamo continuerà a ridisegnare il panorama degli immobili a destinazione commerciale per i prossimi anni.

Pur continuando a cercare titoli con quotazioni sottovalutate in tutti i settori immobiliari, le nostre analisi prospettiche indicano che sono i settori “non-core” ad apparire meglio posizionati per conseguire una crescita superiore e rendimenti complessivi migliori, nel medio termine, rispetto ai settori immobiliari tradizionali. Pertanto, il rendimento a livello settoriale conseguito nel 2019 potrebbe essere solo uno dei capitoli di una lunga storia. Così come la maggior parte dei consumatori non ascolta più musica in cassetta, non guarda più film in VHS, o parla con telefoni fissi, altrettanto gli investitori immobiliari potrebbero voler rivedere la loro scelta tradizionalmente orientata solo sui settori “core”.

Riteniamo invece che possano essere i settori specializzati con interessanti caratteristiche di domanda/offerta, come le comunità residenziali prefabbricate, le abitazioni unifamiliari in locazione a gestione professionale, i data center, le torri di trasmissione per le reti telefoniche, giusto per nominarne alcuni, a presentare le opportunità di investimento più interessanti, sia ora che nei prossimi anni.

Conclusione

Riteniamo che i REIT quotati offrano l’opportunità più completa, efficace in termini di costo, e accessibile agli investitori per puntare sui settori immobiliari che stanno emergendo e probabilmente saranno i più richiesti in futuro. La possibilità di accesso alle tipologie di beni immobili specialistici, che ora cubano circa il 60% della capitalizzazione di mercato dei REIT statunitensi, è uno dei motivi principali per cui i REIT quotati hanno reso un 10% annualizzato considerando il periodo successivo al collocamento dei “moderni REIT”, a metà degli anni ‘90. 2 Così come i fondi immobiliari privati tradizionali, i REIT USA hanno conseguito storicamente rendimenti con minor correlazione alle asset class tradizionali come azioni ed obbligazioni.3. Ci attendiamo che la divergenza dei rendimenti tra i settori immobiliari “core” e “non-core” continui ad ampliarsi nel corso dei prossimi anni, in quanto le esigenze e gli utilizzi per gli immobili continuano ad evolversi.

Nota:

Le performance passate non costituiscono un’indicazione dei risultati futuri.

1 Fonte: Nareit, Morgan Stanley Research, REIT outlook North America: “Narrow focus for 20/20 vision”, 18 dicembre 2019.

2 Fonte: Nareit ̶  Capitalizzazione di mercato dei REIT USA al 31 dicembre 2019. Rendimento dei REIT USA  Indice Bloomberg Real Estate Investment Trust in USD dal 31 marzo 1994 al 31 dicembre 2019.

3 Nareit, Factset, REITWatch Gennaio 2020, Indice FTSE Nareit All Equity REIT: correlazione comparativa dei rendimento complessivi rispetto a vari indici azionari ed obbligazionari USA da dicembre 1989 a dicembre 2019.