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Una lezione acquisita: l'approccio più prudente dei REITs quotati verso la leva finanziaria

Guy Barnard, CFA

Guy Barnard, CFA

Co-Head of Global Property Equities | Gestore di portafoglio


Tim Gibson

Tim Gibson

Co-Head of Global Property Equities | Gestore di portafoglio


Greg Kuhl, CFA

Greg Kuhl, CFA

Gestore di portafoglio


1 lug 2022

Il team Global Property Equities esamina le ragioni per cui i REITs quotati in questa fase rappresentano una proposta di investimento più interessante, data la riduzione della leva finanziaria; al contempo, la struttura debitoria a più lungo termine e prevalentemente a tasso fisso riduce l’esposizione all’aumento dei tassi.

  In sintesi

  • Dopo la crisi finanziaria globale, molti REITs (real estate investment trust) quotati presentano ora una leva finanziaria più bassa, una liquidità più elevata e una continuità di accesso ai mercati dei capitali, ponendo l’asset class in una posizione più sicura.
  • I REITs quotati ricorrono in prevalenza al debito a tasso fisso, riducendo di fatto l’esposizione all’aumento dei tassi, senza dimenticare che molti di loro sono classificati nella categoria investment grade.
  • Al momento, i REIT quotati risultano sottovalutati rispetto ai fondi immobiliari non quotati, nonostante detengano asset simili. Col tempo, le valutazioni dovrebbero tornare ad attestarsi sui livelli equivalenti a quelli storici.

La riduzione strutturale osservata nei rendimenti obbligazionari e nei tassi di interesse ha senza dubbio agito da volano per gli investitori immobiliari negli ultimi anni. In un contesto di turbolenza nei mercati del credito e con l’attuale risalita dei tassi, vi sono timori incombenti di un’interruzione del contesto favorevole e che il ciclo di solide performance sia giunto al termine.

I mercati azionari prezzano su base giornaliera i REITs e quest’ultimi tendono ad adattarsi rapidamente a tali situazioni di incertezza, con il risultato di scontare già di fatto un significativo calo sul fronte delle valutazioni (i REIT USA sono scesi del 20% da inizio anno al 28 giugno 2022)1. Al contrario, le valutazioni dell’immobiliare non quotato, che per loro natura sono retrospettive, registrano tuttora dei guadagni da inizio 2022 (il principale REIT statunitense non quotato è in crescita del 6,7%, da inizio anno a fine maggio 2022)2 - solo il tempo ci indicherà se tali valutazioni sono corrette.

In ogni caso, è evidente che il settore dei REIT quotati non sia nella stessa posizione vulnerabile in cui si trovava prima della crisi finanziaria globale. A differenza di molti dei loro omologhi presenti nel settore non quotato, la maggior parte dei REIT non si è prestata a un indebitamento smodato nell’ultimo decennio. Al contrario, questi veicoli hanno mantenuto la disciplina, evitando di incorrere nella trappola di assumere un'eccessiva leva finanziaria (ovvero, contrarre debiti) in una fase in cui i prezzi degli asset erano in fase ascendente. Le ferite arrecate dalla crisi finanziaria globale hanno cambiato il modo in cui molti REIT quotati gestiscono la loro operatività. I bilanci sono stati irrobustiti e, pertanto, nel caso in cui l'asset class dovesse affrontare un'eventuale recessione negli Stati Uniti, si troverebbe nella migliore condizione di salute finanziaria. In presenza di una leva finanziaria più bassa, una liquidità più corposa, e una continuità di accesso ai mercati dei capitali, il settore immobiliare quotato si trova in una posizione decisamente più sicura.

Il contesto attuale NON è simile alla crisi del 2008/2009 per i REITs

I bilanci sono importanti per qualsiasi investitore immobiliare, un fatto ancor più vero durante fasi contraddistinte da un’accresciuta incertezza, costi di finanziamento più elevati e una minore disponibilità di capitale. Un’operatività segnata da una leva finanziaria più elevata aumenta il rischio finanziario presente nel profilo di rendimento dell’immobiliare. Tale leva può rafforzare le performance al rialzo, ma può anche accentuare quelle negative al ribasso. Qualora i rendimenti immobiliari dovessero aumentare in misura significativa, come prevedono le Borse, gli strumenti con una leva più spinta verosimilmente registreranno cali più marcati nei valori azionari rispetto a quelli che hanno assunto un approccio più prudente.

Il settore dei REITs quotati ricade nel campo « prudente », con un indice di leva finanziaria (calcolato come il rapporto tra debito e asset totali) a quota 28%, un minimo storico che non si osservava da più di vent’anni (Figura 1). Tale dato incorpora un calo del 18% rispetto alla fine del 2007, e del 37% dal culmine della crisi finanziaria globale. Fondamentalmente, i REIT quotati hanno conseguito con successo una leva finanziaria più contenuta in questo ciclo immobiliare, facendo affidamento in misura più consistente alla raccolta di capitale proprio e alle joint venture, più che all'indebitamento per finanziare acquisizioni e iniziative di sviluppo.

Figura 1: la leva finanziaria dei REITs quotati ha toccato un minimo storico

Fonte: Nareit, Janus Henderson Investors, al 29 giugno 2022. REIT statunitensi, rapporto debito/asset (leva finanziaria) dal T1 2000 al T1 2022.

La struttura debitoria a più lungo termine riduce l'impatto dell'aumento dei tassi

Nel corso dell’ultimo decennio, i REITs quotati hanno adottato una prassi generale: suddividere il loro indebitamento in maniera tale da farlo coincidere con le scadenze dei loro affitti con i locatari. Tale consuetudine produce l’effetto di frazionare il rischio di rifinanziamento nell’arco di diversi anni. La durata media ponderata dell’indebitamento dei REITs statunitensi oggi è pari a circa 7,3 anni, rispetto ai soli 5,3 anni a fine 2007 (Figura 2). Inoltre, molti REITs hanno tratto vantaggio dall’aver fissato una rilevante porzione del loro indebitamento ai tassi di finanziamento più allettanti osservati negli ultimi anni, in un intervallo tipico che ad oggi spazia tra il 75% e il 95% di debito a tasso fisso.3 Secondo Morgan Stanley Research, di fatto solamente circa l’11% del debito complessivo dei REIT statunitensi è in scadenza nel periodo 2022-23, a un tasso medio pari al 3,3%. Il rifinanziamento in un contesto di tassi più elevati, ipotizzando un tasso del 5,5%, si tradurrebbe in un freno pari a circa il 2% applicato sui flussi di cassa dei REITs.

Grazie all’implementazione di finanziamenti a lungo termine e prevalentemente a tasso fisso, la minore esposizione all’aumento dei tassi comporta verosimilmente un impatto meno significativo sul versante degli utili dei REITs nel breve termine. Un binomio composto da bilanci floridi e da una crescita dei ricavi, alimentata da uno scenario fondamentale ben solido sul lato dell’offerta e della domanda, dovrebbe favorire la crescita dei dividendi per gli azionisti negli anni a venire.

Figura 2: i REITs quotati hanno allungato la scadenza del debito dopo la crisi finanziaria globale

Fonte: NAREIT, Janus Henderson Investors, al 29 giugno 2022. Periodo medio ponderato a scadenza (anni) dal T1 2000 al T1 2022.

Un vantaggio cruciale dei REITs: l’accesso al capitale

L’accesso costante al capitale duraturo offerto dai mercati azionari e obbligazionari costituisce un vantaggio significativo per i REITs quotati nei periodi di contrazione economica. Una caratteristica fondamentale dell’asset class è data dal fatto che la stragrande maggioranza dei REITs quotati presenta un merito di credito investment grade. Nel 2019, 68 REIT statunitensi avevano un rating investment grade, rispetto ai soli 44 nel 2006, secondo le rilevazioni del National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Tale peculiarità offre ai REITs quotati una maggiore flessibilità rispetto ai gestori attivi negli strumenti non quotati, i quali dipendono quasi esclusivamente dai mutui legati a un particolare immobile o a specifiche unità immobiliari.

Grazie a dei bilanci più solidi attestati dall’appartenenza alla categoria investment grade, molti REITs quotati verosimilmente avranno la flessibilità di investire, accelerare l’attività di crescita esterna, e trarre vantaggio da eventuali situazioni di stress sui mercati non quotati.

In definitiva, la qualità dei bilanci assume una maggior rilevanza quando i rischi macroeconomici sono più elevati. Laddove gli investitori che seguono su base giornaliera l’andamento dei REITs quotati sono consapevoli dei progressi compiuti dal settore, gli investitori generalisti o quelli che hanno più dimestichezza con l’immobiliare non quotato spesso ritengono che i REITs quotati abbiano una leva molto più spinta di quanto non lo sia in realtà. Molti investitori analizzano ancora il settore dei REITs quotati in un’ottica pre-2008. Sulla base dei dati che osserviamo ad oggi, tali timori appaiono piuttosto ingiustificati.

Stessi asset, prezzi differenti

REITs quotati, non quotati, fondi immobiliari privati: tutti detengono degli asset immobiliari non residenziali che risultano in linea di massima comparabili. Il fatto che i REITs quotati abbiano registrato un calo del 20% da inizio anno mentre il principale REITs statunitense non quotato sia in crescita del 6,7%, apre la strada a due possibilità: gli strumenti non quotati, con la loro leva finanziaria più elevata, sono posti di fronte a rilevanti svalutazioni del valore degli asset e ancor più ampie perdite di valore del capitale; oppure, i REITs quotati si sono discostati dalle valutazioni degli strumenti non quotati per una ragione non legata ai fondamentali, motivo per cui dovrebbero tornare ad attestarsi sui livelli equivalenti ai quali storicamente sono scambiati. In entrambi i casi, riteniamo che i REITs quotati, alla luce della loro leva finanziaria più bassa e delle attuali valutazioni degne di nota, presentino delle carte interessanti da giocare rispetto ai loro omologhi non quotati. 

  1. Fonte: Bloomberg, FTSE Nareit Equity REITs Index USD (FNRE), performance da inizio anno al 28 giugno 2022.
  2. Fonte: dati relativi al principale REITs statunitense non quotato al 31 maggio 2022.
  3. Fonte: S&P Global Market Intelligence al 30 giugno 2022.

Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri.

Note:

Un REIT , acronimo di Real Estate Investment Trust, è un veicolo d'investimento che investe nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di partecipazione o ipoteche. Essendo quotati su una borsa valori, in genere i REIT sono molto liquidi e si scambiano come normali azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi quali rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.

I titoli esteri  sono soggetti a ulteriori rischi, tra cui oscillazioni valutarie, incertezze politiche ed economiche, aumento della volatilità, calo della liquidità e differenze negli standard di reporting finanziario e informativo, tutti amplificati nei mercati emergenti.

FTSE Nareit Equity REITs Index racchiude tutti i REIT azionari non classificati come timber REIT (veicoli specializzati nell'investimento immobiliare in legno da costruzione) o REIT infrastrutturali. L'indice FTSE NAREIT US Real Estate Index Series è strutturato per presentare agli investitori una famiglia completa di indici di performance REIT che coprono lo spazio immobiliare commerciale lungo tutto l'arco dell'economia statunitense.

Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri soggetti/team di Janus Henderson Investors. Eventuali titoli, fondi, settori e indici citati nel presente articolo non costituiscono né fanno parte di alcuna offerta o invito all'acquisto o alla vendita.

 

Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.

 

Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.

 

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Glossario

 

 

 

 

Informazioni importanti

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Janus Henderson Horizon Fund (il “Fondo”) è una SICAV lussemburghese costituita il 30 maggio 1985 e gestita da Henderson Management S.A. Henderson Management SA può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento.
    Specific risks
  • Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
  • Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
  • Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Tutti i contenuti del presente documento hanno solo scopo informativo o di utilizzo generale e non riguardano nello specifico i requisiti di singoli clienti. Janus Henderson Capital Funds Plc è un OICVM di diritto irlandese con separazione patrimoniale tra i comparti. Si ricorda agli investitori che le rispettive decisioni d'investimento vanno intraprese solo in virtù del Prospetto più recente che contiene informazioni su commissioni, spese e rischi ed è disponibile presso tutti i distributori e gli agenti per i pagamenti/agente per i serviz e va letto con attenzione. Questa è una comunicazione di marketing. Consultare il prospetto dell’OICVM e il KIID prima di prendere qualsiasi decisione finale di investimento. Il fondo può non essere adatto a tutti gli investitori e non è disponibile per tutti gli investitori in tutte le giurisdizioni. Non è disponibile per i soggetti statunitensi. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri. Il tasso di rendimento può variare e il valoredel capitale investito è soggetto a oscillazioni a causa dell'andamento del mercato e dei tassi di cambio. In caso di rimborso, il valore delle azioni può essere maggiore o minore del rispettivo costo iniziale. Il presente documento non costituisce una sollecitazione alla vendita di azioni e nessun contenuto dello stesso è da intendersi come una consulenza agli investimenti. Henderson Management SA può decidere di risolvere gli accordi di commercializzazione di questo Organismo d'investimento collettivo del risparmio in conformità alla normativa applicabile.
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  • Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
  • Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
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  • Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
  • Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
  • I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
  • Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
  • Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
  • Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.