L'immobiliare quotato a un punto di svolta?

In scia all'instabilità dello scorso anno sui mercati globali, le obbligazioni e le azioni hanno vissuto un anno insolito in cui entrambe hanno subito pesanti flessioni. Con il persistere della volatilità, la tradizionale resilienza e il reddito stabile delle società immobiliari quotate potrebbero attirare nuovamente gli investitori verso questa classe di asset che attualmente gode di pochi favori.

Dopo un difficile 2022, i Real Estate Investment Trusts (REIT) sono scambiati a sconti storicamente elevati, mentre gli investitori devono vedersela con un contesto economico ciclico insidioso e cambiamenti strutturali profondi all'interno dei mercati immobiliari. Anche i modelli di lavoro ibridi stanno avendo un impatto senza precedenti sui mercati degli uffici. Inoltre, gli edifici adibiti a uffici sono un obiettivo primario degli sforzi globali di decarbonizzazione.

Perché il real estate pubblico ha registrato una performance negativa, mentre i mercati immobiliari privati hanno retto meglio in un contesto d'investimento difficile come quello del 2022?

Nel 2022, la performance dei REIT quotati è stata in netto contrasto con quella del settore immobiliare non quotato. Negli Stati Uniti, i REIT hanno perso oltre il 20%, mentre l'immobiliare privato ha guadagnato l'8%.¹ Le valutazioni dell'immobiliare privato sono spesso riportate su base trimestrale, pertanto riflettono le performance passate. Al contrario, le valutazioni prospettiche del mercato pubblico sono prezzate quotidianamente, quindi riflettono le condizioni attuali del mercato, che l'anno scorso ha visto una drastica revisione dei prezzi dei REIT, a seguito dell'aumento dei tassi e dei crescenti timori di recessione.

Che impatto potrebbe avere una moderazione dell'inflazione sui REIT?

Sebbene l'immobiliare quotato abbia dimostrato di poter fungere da copertura anti-inflazione nel lungo periodo, nel 2022 non è stato così. Tuttavia, questo non ci ha sorpreso più di tanto, visto che l'anno scorso abbiamo avuto un'inflazione elevata e in aumento. La buona notizia, tuttavia, è che i dati risalenti agli anni '50 mostrano che i REIT statunitensi hanno storicamente sovraperformato altri asset come le azioni in generale, i Treasury statunitensi a 10 anni e le materie prime, nei periodi in cui l'inflazione era alta e in calo.²

Pur essendo consapevoli delle sfide esistenti nei mercati dei capitali, data l'entità dei rialzi dei tassi d'interesse nell'ultimo anno, riteniamo che ci siano motivi di ottimismo.

In effetti, con il rallentamento dell'espansione economica e la crescente difficoltà a individuare aziende con profitti in aumento, ci aspettiamo che la resilienza degli utili del real estate pubblico conquisti il centro della scena. Secondo le stime di consenso di Bloomberg, gli utili dei REIT statunitensi dovrebbero crescere del 5,1% nel 2023, mentre quelli dell'indice S&P 500 dovrebbero diminuire del 6,4%.³ Questa resilienza degli utili deriva in gran parte non solo dagli accordi di locazione, spesso strutturati come contratti pluriennali che offrono buona visibilità dei ricavi legati agli affitti, ma anche dalla solidità dei bilanci societari nel settore dei REIT, che sono molto migliorati dai tempi della crisi finanziaria globale (GFC). I livelli di leva finanziaria dei REIT quotati negli Stati Uniti sono ai minimi storici, mentre il debito ha una durata media storicamente alta, superiore a sette anni, ed è per la maggior parte finanziato a tasso fisso.⁴

Leva finanziaria inferiore, alta percentuale di debito a tasso fisso e duration più estesa continuano a essere caratteristiche cruciali da ricercare nelle società immobiliari quotate. Molte compagnie private del settore hanno sfruttato la recente era di finanziamenti a basso costo per aumentare i prestiti al fine di stimolare gli utili e incrementare i dividendi. Gli alti livelli di leva finanziaria e il debito a tasso variabile potrebbero rivelarsi estremamente problematici nel periodo a venire.

È un buon momento per considerare un'esposizione ai REIT?

È importante fare un passo indietro ed esaminare la performance dei mercati immobiliari quotati e privati in un arco di tempo più lungo. Sebbene l'incertezza del 2022 abbia determinato una significativa debolezza dei REIT statunitensi, mentre il settore immobiliare privato ha comunque registrato un rendimento positivo, il real estate pubblico ha offerto un ritorno annualizzato positivo a 25 anni dell'8%, sostanzialmente in linea con quello dei mercati privati, che hanno reso il 9% nello stesso periodo.¹

Con i mercati immobiliari pubblici e privati che offrono rendimenti comparabili nel lungo periodo, l'abisso che si è aperto nella performance nell'ultimo anno è significativo e offre agli investitori una vera opportunità. I REIT sono attualmente scambiati a uno sconto enorme del 25% circa rispetto al valore patrimoniale netto (NAV), mentre il settore immobiliare privato è scambiato alla pari con il NAV, secondo gli ultimi dati disponibili.⁵ Peraltro dal 1990, l'immobiliare pubblico ha sempre sovraperformato il corrispondente segmento privato nel triennio successivo, quando ha mostrato quotazioni scontate del 20% o anche più rispetto al NAV.

Infine, un vantaggio chiave delle strutture quotate è la liquidità. Al contrario, alcuni fondi immobiliari privati adesso sono chiusi e gli investitori temono problemi di rimborso. Questo scollamento crea una chiara finestra di opportunità per un'esposizione al real estate pubblico.

Dopo le turbolenza scatenate nel segmento dei negozi destinati alla vendita retail dall'avvento dell'e-commerce, adesso sono gli uffici a risentire dei modelli di lavoro post-pandemia. Gli uffici sono il nuovo retail?

I REIT di uffici costituiscono una parte importante dell'universo immobiliare globale, pari a circa il 14% dell'indice FTSE EPRA Nareit Developed al 28 febbraio 2023.

Negli Stati Uniti, nel quarto trimestre del 2022, la quota complessiva di uffici vacanti era pari al 17,3%.⁶ Le ragioni di questo alto numero di uffici vuoti sono sia cicliche che strutturali. I dipendenti sono stati riluttanti a tornare in ufficio e l'occupazione è rimasta intorno al 50% dei livelli pre-COVID.⁷  Lo spostamento verso il lavoro ibrido dopo il COVID-19 ha avuto un impatto sproporzionato negli Stati Uniti, a causa della preferenza più marcata per il lavoro a distanza. Inoltre, gli Stati Uniti hanno patito la turbolenza in settori precedentemente ad alta crescita, come il tecnologico un tempo dominante e ora coinvolto da un forte rallentamento. Infine, l'offerta imminente eserciterà un altro effetto frenante sul mercato degli uffici, con piani di costruzione per 271,3 milioni di piedi quadrati, pari al 4,2% dello stock esistente.⁸

L'healthcare rimane l'unico punto luminoso, con mercati come Boston, San Diego e l'area della baia di San Francisco che continuano a registrare una forte domanda.

La situazione degli uffici è molto simile a quella affrontata dal segmento retail solo pochi anni fa. Mentre la maggior parte delle aree del settore retail ha apparentemente trovato una nuova solidità, gli uffici devono ancora affrontare questo doloroso processo pluriennale.

Qual è il modo migliore per creare un portafoglio immobiliare a prova di futuro?

L'immobiliare è un'asset class in evoluzione. La tecnologia sempre più sofisticata, la rapida urbanizzazione e i cambiamenti demografici hanno cambiato radicalmente i comportamenti dei consumatori e alterato le esigenze e l'utilizzo degli immobili. L'esposizione a settori che attingono a temi di crescita secolare come i cambiamenti demografici, l'e-commerce e la sostenibilità hanno maggiori probabilità di offrire rendimenti interessanti nel lungo periodo rispetto a quelli che sono in declino secolare.

La riduzione dell'impronta di carbonio degli edifici, così come la conformazione ai cambiamenti nelle esigenze di salute e benessere degli occupanti, saranno sempre più importanti nei prossimi anni. Oltre ad avere un senso dal punto di vista ambientale, ha anche un senso dal punto di vista finanziario. Gli edifici con certificazioni verdi possono ottenere un premio di affitto e di vendita rispetto a quelli che ne sono sprovvisti.⁹ Riteniamo che un approccio attivo e dal basso verso l'alto all'investimento immobiliare, guidato da esperti sul campo, sarà fondamentale per identificare le società immobiliari di maggiore qualità che possiedono tutti gli elementi giusti per fornire un reddito costante e una crescita del capitale da un portafoglio immobiliare.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi quali rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.