Il team Global Property Equities esamina il settore degli uffici e cerca di rispondere ad una domande fondamentale: come influirà il crescente ricorso allo smartworking sul mercato degli uffici?

In sintesi:

  • Verosimilmente, date le norme per il distanziamento sociale e la scarsa propensione a stare a stretto contatto con i colleghi, in ufficio occorrerà ampliare lo spazio disponibile per singolo dipendente.
  • È probabile che a risentire di tale trend saranno soprattutto gli uffici siti negli edifici più vecchi e di qualità inferiore, difficilmente adattabili alle nuove esigenze dei locatari.

Forse stai leggendo questo documento mentre lavori da casa. Come sta andando?

Sicuramente ci saranno aspetti positivi e negativi. Da un lato il risparmio del tempo impiegato per gli spostamenti, con ogni probabilità meno distrazioni da parte dei ‑ colleghi (ma non dimentichiamo i bambini) e, in certi casi, persino meno riunioni. Dall’altro un effettivo aumento delle ore lavorate giornalmente a fronte di un calo della produttività, minori interazioni con i colleghi e il conseguente aumento dei livelli di ansia e stress.

In effetti, un tema centrale è proprio il benessere psicofisico dei soggetti che lavorano da casa. Negli Stati Uniti, un recente sondaggio condotto da USA Today e LinkedIn ha rilevato che il 51% dei partecipanti si sentiva solo a lavorare da casa e che il 20% soffriva di solitudine per tutto o gran parte del tempo. Secondo due terzi degli addetti alle risorse umane intervistati dalla Society for Human Resource Management statunitense è stato difficile mantenere alto il morale dei dipendenti.

Qualunque sia stata la tua esperienza, è stato dimostrato che in generale la maggior parte di coloro che si recano fisicamente in‑ ufficio può lavorare da casa.

Quale impatto avrà il crescente ricorso allo smartworking sul mercato degli uffici?

In piena recessione globale le aziende potrebbero cercare di ridurre i costi, in primis quelli derivanti dall’affitto degli uffici. Se i dipendenti possono continuare a lavorare da casa garantendo gli stessi livelli di efficienza che avevano in ufficio, senza dubbio alcune società riconsidereranno le loro esigenze in termini di spazi. Condividiamo in parte tale visione ma crediamo che l’impatto sulla domanda di uffici non sarà così negativo come può apparire a una prima analisi e pertanto i paragoni con il mercato dei negozi fisici al dettaglio, in grave difficoltà, ci sembrano ingiustificati.

Il lavoro da casa non è una novità. In alcuni casi, chi poteva svolgere efficacemente la propria occupazione anche da remoto lo faceva già prima della diffusione della COVID-19. Ci devono quindi essere delle ragioni alla base della scelta di non lavorare da casa pur avendo la possibilità.

Per natura gli esseri umani sono creature sociali. Una ricerca condotta da Nicolas Bloom, economista di Stanford, ha dimostrato che la collaborazione di persona è fondamentale per il processo creativo e l’innovazione e che lo sviluppo di nuove idee è più probabile nell’ambito di incontri faccia a faccia. "[La situazione attuale] comporterà un crollo della produttività delle aziende", afferma Bloom. ¹

E a essere importante non è solo il contesto creativo e collaborativo; anche l'ambiente fisico conta.

Molte persone non hanno case adatte a diventare anche uffici. Lavorare in camera da letto, in corridoio o in garage con l’aspirapolvere e i bambini in sottofondo può andare bene nel breve periodo, ma la novità potrebbe presto perdere attrattiva. Numerosi dipendenti hanno accettato questa soluzione temporanea adattandosi alla nuova norma, ma lavorare da casa a tempo pieno consentirà loro di mantenere invariati gli standard qualitativi, la soddisfazione lavorativa e l’equilibrio tra sfera professionale e privata?

Colleagues in the office working while wearing medical face mask during COVID-19

Fonte: Getty Images.

Quali cambiamenti dovremo attenderci nell'ambiente di lavoro?

Negli ultimi decenni negli uffici si è assistito a una riduzione degli spazi per via dei "progressi in termini di efficienza". Verosimilmente, date le norme per il distanziamento sociale e la scarsa propensione a stare a stretto contatto con i colleghi, occorrerà ampliare lo spazio disponibile per singolo dipendente. Quantomeno, potremmo aver messo la parola fine alla costante diminuzione dello spazio per persona in ufficio, a tutto vantaggio dei locatori.

È probabile che la necessità di un maggiore distanziamento tra i lavoratori avrà un impatto negativo soprattutto sugli edifici più vecchi e di qualità inferiore poiché sarà più difficile suddividere i dipendenti in più gruppi composti da meno persone e ricollocarli all’interno dell’edificio mantenendo un ambiente di lavoro sano e dinamico. D’un tratto il numero di ascensori per persona e la qualità dei sistemi di riscaldamento, ventilazione e climatizzazione (HVAC) hanno assunto un’importanza pari a quella dell’ubicazione dello stabile. Non è l'inizio della fine.

Fare previsioni è difficile ma riteniamo che nel complesso nei mesi a venire il mercato degli uffici attraverserà una fase di difficoltà.  La domanda è: quanto sarà critica e quanto a lungo si protrarrà questa fase? Per le aziende la scelta di modalità di lavoro ottimali per i dipendenti è cruciale non solo per massimizzare la produttività, ma anche per attrarre e fidelizzare i migliori talenti favorendo la soddisfazione e l’engagement dei lavoratori. Se da un lato le circostanze attuali possono determinare una temporanea battuta d’arresto della locazione degli uffici a livello di fondamentali, dall’altro non crediamo che la concorrenza di divani e tavoli da cucina rappresenti l’"inizio della fine" per l’asset class in un’ottica di lungo periodo. La tecnologia si è dimostrata un ottimo motore del cambiamento e il ricorso sperimentale allo smartworking di massa ha dimostrato che possiamo lavorare da casa, ma vogliamo farlo a tempo indeterminato?

¹ Fonte: Stanford News, 30 marzo 2020. Adam Gorlick: L’insidia della produttività del lavoro da casa ai tempi della COVID-19 .