I gestori di portafoglio Greg Kuhl e Danny Greenberger analizzano i vantaggi competitivi consentiti dalle dimensioni nel settore dei fondi di investimento immobiliari quotati (in inglese Real Estate Investment Trusts, REIT).

  In sintesi

  • I vantaggi di scala, che spaziano dai vantaggi informativi agli investimenti tecnologici fino alle relazioni con gli affittuari, offrono una solida proposta di valore per gli investitori nei REIT.
  • Le relazioni di lunga data con i broker di investimento locali e le eccellenti informazioni di mercato consentono ai REIT di notevoli dimensioni di individuare migliori opportunità di investimento per soddisfare le esigenze degli affittuari.
  • I REIT statunitensi sono quelli maggiormente sviluppati, ma numerosi veicoli REIT di primo piano non statunitensi stanno concentrando le acquisizioni e integrando la tecnologia nelle loro piattaforme operative in modo da creare valore per gli stakeholder.

In articoli precedenti, abbiamo descritto come, nell'ultimo decennio, sia la composizione che la qualità degli immobili quotati siano cambiate in meglio, rendendoli un investimento rilevante oggi e in futuro (REIT 3.0). Qui parleremo dei numerosi vantaggi di scala, che si traducono in vantaggi competitivi per alcune aziende leader nel settore REIT.

Oggi l'indice S&P 500 comprende 28 fondi di investimento immobiliare (REIT) statunitensi, a fronte di 15 REIT nel 20121, e ciò rispecchia la profonda evoluzione dei REIT quotati di notevoli dimensioni. La nozione di scala negli investimenti immobiliari, che comprende vantaggi informativi, investimenti tecnologici e relazioni con i locatari e i broker, merita un'analisi, in quanto costituisce una proposta di valore per i proprietari dei REIT, gli investitori e gli affittuari.

Le caratteristiche strutturali inerenti ai REIT, ossia la gestione a lungo termine da parte di team di gestione dedicati e un accesso relativamente agevole al capitale, hanno consentito ad alcune imprese del settore di acquisire dimensioni formidabili, investendo al contempo sul lungo periodo per migliorare l'esperienza degli affittuari e aumentare la produttività dei dipendenti. Essendo ben posizionati per offrire valore ai dipendenti, ai locatari e agli azionisti grazie alle loro dimensioni, i REIT hanno aumentato il proprio vantaggio competitivo nei sottomercati locali, con la possibilità di diventare acquirenti e sviluppatori privilegiati di beni immobili.

Tipici benefici di scala dei REIT per tutte le tipologie di immobili

tipico esempio di vantaggi di scala dei REIT

Fonte: Janus Henderson Investors al 2 febbraio 2022

Vantaggio legato a premi di performance

I dirigenti dei REIT quotati riportano ai consigli di amministrazione degli azionisti e percepiscono premi associati alla creazione di valore per gli azionisti sia a breve che a lungo termine. I team di gestione dei REIT, inoltre, detengono di solito partecipazioni rilevanti nelle proprie attività, il che costituisce un incentivo per assumere decisioni strategiche a lungo termine finalizzate a creare una scala di mercato locale e capacità operative di primo piano. I REIT si distinguono quindi dai veicoli immobiliari non quotati (ad esempio i REIT non negoziati e i fondi aperti), in cui gli investimenti sono guidati da consulenti di investimento che non sono dipendenti dei fondi in cui impiegano il capitale; i gestori sono in questo caso 'riciclatori seriali di capitale' che investono quando il capitale è stato raccolto e vendono durante i cicli di raccolta dei fondi. In quanto imprese a durata indeterminata con capitale permanente (gestito per un periodo illimitato), alcuni REIT hanno costruito metodicamente posizioni di scala concentrando capitale in determinate tipologie di immobili e aree geografiche.

Tra gli esempi significativi di REIT quotati di notevoli dimensioni figurano:

  • Il più grande proprietario di magazzini, che controlla oltre 92 milioni di metri quadri a livello mondiale
  • Un REIT di locazione di asset unifamiliari che possiede oltre 80.000 case, di cui quasi 12.000 concentrate in un'unica area metropolitana
  • Una piattaforma di data center globale che gestisce oltre 230 data center in cinque continenti per più di 10.000 clienti e supporta oltre 400.000 connessioni
  • La principale società di self-storage che detiene un totale di oltre 2200 immobili, tra cui 213 e 130 magazzini rispettivamente a Los Angeles e San Francisco

Vantaggio informativo

La presenza su larga scala nel settore immobiliare offre un netto vantaggio informativo. I REIT con un portafoglio più ampio all'interno di un sottomercato hanno accesso alla maggior parte dei dati e delle informazioni specialistiche riguardanti fattori quali il flusso di affittuari, il comportamento dei canoni e l'offerta. Sono quindi meglio informati Magazzino

sui rischi e le opportunità rispetto ai proprietari di minor rilievo una migliore informazione può tradursi in una più solida performance degli asset, in quanto i team di gestione dispongono degli strumenti per prendere decisioni di investimento tempestive. Possono, ad esempio, reagire rapidamente alle oscillazioni delle condizioni di mercato adattando i canoni di affitto richiesti o aumentando o riducendo l'esposizione ad alcuni mercati. Dato che i REIT hanno in genere relazioni di lunga durata con i broker di investimento locali e dispongono di eccellenti informazioni di mercato, quelli di grandi dimensioni dispongono, con maggiore probabilità, di una piattaforma privilegiata per individuare opportunità di investimento che soddisfino le esigenze specifiche degli affittuari.

Vantaggio inerente alla specializzazione in tipologie di immobili e aree geografiche

In un contesto di evoluzione dell'asset class dei REIT, l'orientamento a lungo termine di questi ha spinto alcuni protagonisti del settore a concentrare i propri asset in determinate tipologie di immobili e sottomercati (una pratica nota anche come 'clustering'), creando vantaggi competitivi e operativi e posizioni dominanti nei mercati locali. Il clustering consente agli agenti immobiliaro e ai tecnici addetti alla manutenzione di gestire e fornire servizi agli asset di un sottomercato che hanno esigenze simili. I tecnici possono, ad esempio, intervenire spesso per richieste di riparazione di attrezzature o manutenzione di servizio in diversi asset di un sottomercato, offrendo così ai REIT un incremento della produttività e permettendo un potenziale aumento dei margini di profitto.

Vantaggio tecnologico

Trattandosi spesso di proprietari-operatori che dispongono di un ingente capitale, numerosi REIT hanno inoltre investito nella tecnologia per ottimizzare la performance operativa dei propri asset. Nel segmento residenziale, gli hub di domotica offrono le funzionalità di ingresso digitale e controllo delle utenze, che si traducono in risparmio sui costi per i residenti, oltre a consentire una visita autoguidata per i potenziali futuri residenti. Inoltre, il ricorso a chatbot automatizzati ha consentito agli affittuari di registrare in modo più efficiente le richieste di servizi, con la conseguente riduzione dei tempi di risposta da parte del personale addetto alla manutenzione. Questi strumenti tecnologici hanno portato allo stesso tempo a un aumento della soddisfazione dei locatari e a una maggiore produttività dei dipendenti.

Solide prospettive di crescita

Rispetto ai mercati immobiliari di altri paesi, il settore REIT negli Stati Uniti è il più longevo pertanto è il più maturo e avanzato. Ciò ha portato a un maggiore assorbimento di beni immobili negli Stati Uniti da parte dei REIT, dato che gli asset tendono a confluire verso le imprese con la produttività più elevata nel tempo.

Anche se il regime del REIT è meno frequente al di fuori degli Stati Uniti, molte imprese REIT di primo piano non statunitensi stanno adottando a loro volta una strategia simile di concentrazione di acquisizioni e integrazione di tecnologia nelle loro piattaforme operative in modo da creare valore per gli azionisti. La natura complementare dei vantaggi di scala e della perspicacia operativa osservata in tutti i REIT evidenzia le formidabili prospettive future di crescita del settore.

Immobili quotati in borsa per paese

Immobili quotati in borsa per paese

Fonte: EPRA, UBS, analisi di Janus Henderson Investors al 31 ottobre 2021.Fonte: EPRA, UBS, analisi di Janus Henderson Investors al 31 ottobre 2021.Fonte: EPRA, UBS, analisi di Janus Henderson Investors al 31 ottobre 2021.

Conclusioni

Nel 2021 i REIT hanno conseguito risultati straordinari, con rendimenti totali dell'indice FTSE EPRA NAREIT Developed di oltre il 27% in USD a fronte del 22% per le azioni globali.2  Alla luce delle inquietudini degli investitori relative all'inflazione e le prospettive di rialzo dei tassi di interesse, i REIT potrebbero non replicare gli eccellenti rendimenti dell'anno scorso, considerato che le performance passate non sono indicative dei risultati futuri, tuttavia rimaniamo ottimisti per l'attenzione del settore alla sofisticazione operativa e all'allineamento per generare valore a lungo termine.

1Fonte: NAREIT REITWatch, gennaio 2022.

2Fonte: Refinitiv Datastream. FTSE EPRA NAREIT Developed Index vs MSCI World Index, rendimenti totali cumulativi in USD, dal 31 dicembre 2020 al 31 dicembre 2021. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. 

L'indice FTSE EPRA NAREIT Developed ha lo scopo di tracciare la performance delle società immobiliari quotate e dei REIT di tutto il mondo.

L'indice MSCI World rappresenta l'andamento delle large e delle mid-cap in 23 mercati sviluppati.

L'indice S&P 500® riflette la performance delle large-cap statunitensi e rappresenta la performance generale del mercato azionario statunitense.

Immobili commerciali: beni immobili utilizzati unicamente per scopi commerciali (non residenziali).

Fondo aperto: investimento collettivo che cresce o diminuisce in funzione della domanda degli investitori. Nuove quote sono create quando un investitore acquista/investe nel fondo e delle quote sono annullate quando un investitore vende la propria partecipazione. Il prezzo delle quote è determinato dal valore patrimoniale netto (NAV) del portafoglio sottostante; il NAV varia in funzione delle performance del portafoglio oltreché degli afflussi e deflussi degli investitori..

REIT (Real Estate Investment Trust): veicolo d'investimento che investe nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di partecipazione o ipoteche. Essendo quotati su una Borsa valori, in genere i REIT sono molto liquidi e si scambiano come normali azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi, compresi i rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.