Guy Barnard, Tim Gibson e Greg Kuhl del Global Property Equities Team discutono dell'impatto del COVID-19 sul mercato delle locazioni residenziali dal punto di vista sia dei proprietari sia dei locatari e analizzano la tesi d'investimento a più lungo termine per il segmento.

In sintesi:

  • Da inizio anno la riscossione degli affitti è rimasta su livelli stabili, il che mette in evidenza la solidità generale del segmento residenziale persino nei periodi di crisi. 
  • L'evoluzione dell'assetto regolamentare potrebbe rivelarsi imprevedibile, ma il team auspica che i livelli elevati di servizio e di impegno per il benessere dei locatari osservati durante la crisi si traducano in un dibattito più equilibrato.
  • Le caratteristiche del segmento residenziale, con il suo forte orientamento ai bisogni, i livelli generalmente elevati di fidelizzazione degli inquilini e le piattaforme operative abilitate alla tecnologia potrebbero giustificare un investimento a lungo termine nel segmento.

Nel corso della pandemia del COVID-19, le quotazioni azionarie di molte società immobiliari attive nella locazione residenziale sono scese di pari passo con quelle di altri real estate investment trust (REIT) commerciali che generano reddito, a causa dei timori per i futuri tassi di pagamento degli affitti e delle prospettive dei canoni di locazione di mercato.Le misure di isolamento e di rifugio sul posto adottate a livello globale stanno causando sconvolgimenti economici senza precedenti, ma i colossali programmi di stimolo governativi sembrano aver messo a disposizione i fondi per soddisfare i bisogni primari della maggior parte delle persone che incontrano difficoltà. Negli Stati Uniti, i dati del tracker degli affitti del National Multifamily Housing Council Survey mostrano livelli di riscossione mensili pari al 95% a fine aprile (nello stesso mese del 2019 erano prossimi al 98%) e la tendenza appare in miglioramento agli inizi di maggio. Ciò sembra sottolineare la solidità del segmento residenziale persino nei periodi di crisi. Analogamente, in Germania le società immobiliari quotate hanno riscontrato un impatto limitato sulla riscossione dei canoni di locazione e continuano a prevedere una crescita degli affitti quest'anno, in linea con un trend che resta stabile da diversi anni e che neppure la crisi finanziaria globale è riuscita ad arrestare (cfr. grafico seguente).

Canoni di affitto residenziali in Germania e volatilità del PIL

German residental resilience GDP vs rental growth

Fonte: Statistisches Bundesamt, OCSE, Morgan Stanley Research, al 31 marzo 2020. La performance passata non è un indicatore attendibile dei risultati futuri.

Come abbiamo visto, per andare incontro agli inquilini in difficoltà molti proprietari di appartamenti hanno attuato iniziative lodevoli, come accordi di differimento temporaneo degli affitti, piani di pagamento flessibili a breve termine e l'interruzione degli aumenti dei canoni.Inoltre, alcune società soddisfano in tutta sicurezza le esigenze dei potenziali inquilini grazie alla tecnologia, offrendo visite autoguidate e virtuali, contratti digitali e agevolando la locazione senza contatto. Secondo i dati, i livelli di occupazione sembrano rimanere stabili nell'attuale fase di rallentamento economico; di recente diverse società hanno comunicato un incremento dei livelli di fidelizzazione (un maggior numero di inquilini sceglie di rinnovare i contratti anziché di traslocare) e un miglioramento delle tendenze dei nuovi contratti dopo il rallentamento degli inizi di aprile.

Restiamo ottimisti riguardo alle prospettive per i proprietari di immobili residenziali, ma vale la pena di monitorare il contesto normativo.Da fine marzo, in molti paesi sono state adottate moratorie per gli sfratti che impediscono ai proprietari di sfrattare gli inquilini anche in caso di mancato pagamento; la durata di queste misure resta incerta.Inoltre, in diverse città di tutto il mondo la disponibilità limitata di abitazioni con prezzi moderati è diventata un problema e l'attuale crisi mette ulteriormente in evidenza l'importanza di fornire abitazioni a chi lavora in settori chiave, come operatori sanitari e insegnanti. Di conseguenza, alcune città hanno adottato misure di controllo per contenere l'aumento dei canoni d'affitto. L'evoluzione dell'assetto regolamentare potrebbe rivelarsi imprevedibile, ma ci auguriamo che i livelli elevati di servizio e di impegno per il benessere dei locatari osservati da parte delle società immobiliari durante la crisi si traducano in un dibattito più equilibrato.

Molti di noi non vedono l'ora di poter passare più tempo fuori di casa, ma le caratteristiche del mercato residenziale, con il suo forte orientamento ai bisogni, i livelli generalmente elevati di fidelizzazione degli inquilini e le piattaforme operative abilitate alla tecnologia potrebbero giustificare un investimento a lungo termine nel segmento.