Guy Barnard, co-responsabile del team Property Equities, contestualizza le notizie relative a un rallentamento nell'attività di magazzino di Amazon, delineando le opportunità nel settore dei REIT.

In sintesi

  • L'influenza diretta di Amazon sul mercato ha raggiunto l'apice nel 2020, dopo il boom degli acquisti online indotto dalla pandemia.
  • Le superfici che Amazon vorrebbe subaffittare rappresentano solo una minima parte del totale delle superfici a disposizione dell'immobiliare industriale USA (16 miliardi di piedi quadrati). Ciò significa che l’impatto generale sui tassi di sfitto dovrebbe risultare minimo.
  • Anche se gli investitori avranno bisogno di tempo per abituarsi alle possibili conseguenze dell'attività di Amazon, riteniamo che i fondamentali del manifatturiero partano da una posizione di grande forza.

Gli eventi di queste ultime settimane hanno suscitato preoccupazione negli investitori che si occupano di immobili a uso industriale. Ad aprile, nel corso della sua conferenza stampa sugli utili del primo trimestre, Amazon ha annunciato di disporre di scorte in eccesso e di voler interrompere temporaneamente i programmi di sviluppo per cercare di "migliorare la produttività e di ridurre i costi". Ora, i media segnalano che Amazon stia pianificando di rescindere i contratti di affitto dei magazzini e di subaffittare almeno 10 milioni di piedi quadrati a fronte di una flessione del fatturato. Le notizie possono ovviamente modificare la percezione degli investitori, e sebbene il ripiego di Amazon non sia certo una buona notizia, è importante contestualizzarle per una visione più ampia del contesto.

Per molti anni Amazon è stato indubbiamente un importante motore della domanda nella logistica statunitense, ma la sua influenza diretta sul mercato ha raggiunto l'apice nel 2020, in seguito a un boom storico dello shopping online dovuto ai lockdown causati dal COVID. Prima della pandemia, c'è sempre stata una relazione lineare tra la crescita delle vendite online di Amazon e la sua attività di sviluppo di immobili industriali, con una crescita media annua del 15-20%.1 La pandemia ha poi favorito una straordinaria crescita dell'e-commerce, a seguito del cambiamento delle abitudini di acquisto dei consumatori. L'azienda ha risposto con una notevole espansione dei propri magazzini. .

Nel tentativo di controllare la propria rete di distribuzione e creare un impero capace di rivaleggiare con le società leader nel campo della logistica, Amazon ha preso in affitto la bellezza di 127 milioni di piedi quadrati nel 2020 e oltre 106 milioni di piedi quadrati nel 2021. Nel giro di due anni, l'azienda ha effettivamente raddoppiato la superficie utilizzata negli ultimi 25 anni di attività.2 Se i primi due decenni di attività di Amazon hanno generato una ripresa per gli immobili destinati allo stoccaggio, gli ultimi due anni avevano lasciato presagire l'inizio di un'era d'oro per il comparto. Questa crescita è stata sicuramente stratosferica ma era anche logica, poiché l’azienda aveva l’ambizione di costruire un sistema logistico senza pari, in grado di consegnare in giornata i loro ordini ai consumatori di tutti gli Stati Uniti. Soltanto con il passare del tempo potremo dire se l’espansione record di Amazon a fronte di una vasta crisi del mercato del lavoro e delle catene di approvvigionamento sia stata una strategia vincente. È tuttavia chiaro che un cambiamento così rapido in un così breve lasso di tempo in materia di affitto di magazzini non si ripeterà mai più.

Grafico 1: incidenza di Amazon nell'attività di leasing di immobili industriali negli USA (percentuali)

Fonte: Janus Henderson Investors, BofA Global Research. Industrial REITS: AMZN news is not new information; Industrial is a buying opportunity, 2 maggio 2022.

Nel 2020, Amazon ha rappresentato il 14% dell’intera attività dell'immobiliare industriale negli Stati Uniti, registrando un brusco calo nel 2021 che ha fatto passare tale valore al 5,2% (grafico 1). Ad oggi, la quota di affitti attribuita all’azienda è pari a solo il 3,3%, con un ritorno ai livelli del 2018. I CEO dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e i broker immobiliari non si stupiscono più da tempo del calo della domanda di affitti da parte di Amazon, poiché ritengono che avevano anticipato e inserito nelle loro previsioni tali cambiamenti. In effetti, dopo l'annuncio di Amazon, i REIT hanno dato qualche indicazione sulle aspettative in materia di utili per il 2022, chiarendo che le loro prospettive comprendevano un rallentamento. Sarà importante osservare da vicino il contesto macroeconomico sempre più incerto e vedere se anche altri utenti cercheranno di subaffittare spazi o di rinunciare alle prospettive di espansione. Ci si può chiedere se Amazon rappresenti un indicatore iniziale di un più vasto rallentamento della domanda nel settore industriale. Ciò è possibile, anche se fino adesso niente può indicarlo chiaramente.

Per quanto riguarda le attuali intenzioni di Amazon, è necessario apportare alcuni chiarimenti ai titoli sensazionalistici secondo cui Amazon vorrebbe "annullare" gli affitti. Questi sono soggetti a contratti e non è così facile recedere da un impegno del genere. Se Amazon decidesse di non aver bisogno dello spazio affittato, potrebbe scegliere di subaffittare il magazzino a un altro utente, continuando però a farsi carico dell’obbligo di pagare l'affitto come concordato con il proprietario (a meno di non dichiarare bancarotta). Si tratta di una pratica comune nel settore immobiliare.

È anche necessario mettere in prospettiva in termini assoluti le intenzioni di Amazon di subaffittare 10 milioni di piedi quadrati. La superficie totale a disposizione del comparto degli immobili industriali negli Stati Uniti è pari a 16 miliardi di piedi quadrati. Un’ulteriore offerta di 10 milioni di piedi quadrati aggiungerebbe appena lo 0,1% al tasso di sfitto a livello nazionale. Prendendo ad ipotesi lo scenario più pessimista, secondo cui Amazon non affitterebbe nessuno spazio nel periodo 2023-2024, il tasso di sfitto annuo aumenterebbe di un valore pari a <0,5%. 10 milioni di piedi quadrati rappresentano solo un valore pari a ~2,5% di tutti gli immobili industriali occupati da Amazon negli Stati Uniti.2

Grafico 2: Diversità della domanda di affitti nel settore industriale, YTD 2022

Fonte: Janus Henderson Investors, JLL Research. I dati trimestrali in materia di affitto sono temporanei e soggetti a modifiche. La distribuzione dei metri quadrati affittati per settore non include affitti di cui non si conosce il sottoscritore o il comparto in cui opera. È stata ottenuta un’autorizzazione per la pubblicazione di tali dati.

Va anche notato come Amazon non stia adottando ora tali cambiamenti a fronte di una recente variazione degli utili o di speculazioni mediatiche. In realtà l’azienda ha già avviato tale strategia, in un contesto in cui i fondamentali dei mercati industriali sono più solidi rispetto al passato. Nel primo trimestre del 2022 negli Stati Uniti si sono registrate nuovi affitti per circa 140 milioni di piedi quadrati, e ciò rappresenta il secondo miglior trimestre della storia1 La domanda è di vasta portata e proviene da vari settori dell’economia: l’e-commerce rappresenta solo l’8% – grafico 2. Inoltre, uno scenario internazionale in evoluzione e problemi nelle catene logistiche fanno emergere nuovi attori in grado di stimolare la domanda.Recentemente, un CEO di un fondo comune di investimento immobiliare ha affermato:

In precedenza si parlava di globalizzazione e just-in-time, oggi si parla sempre più di localizzazione e just-in-case.

Di conseguenza, i tassi di sfitto a livello nazionale sono scesi per 18 mesi consecutivi, raggiungendo il minimo storico del 3,4% nel primo trimestre del 2022. Gli affitti sono aumentati del 16% rispetto all'anno precedente, e ancora di più nelle località costiere degli Stati Uniti, che sono mercati caratterizzati da Il tasso di occupazione dei REIT industriali è praticamente ai massimi, con un valore prossimo al 100%.1

Anche se gli investitori avranno bisogno di tempo per abituarsi alle possibili conseguenze della flessione nell' attività di Amazon, riteniamo che i fondamentali degli immobili industriali partano da una posizione di grande forza.

 

Note

1Panoramica del mercato industriale statunitense di JLL, 1° trimestre 2022

2Marc Wulfraat, fondatore di MWPVL International, Inc., una società di consulenza in materia di supply chain/logistica.