JH Explorer in Belgio: birra, cioccolato e magazzini

La maggior parte delle persone associa il Belgio alla birra e al cioccolato, e probabilmente non ai magazzini. Di recente, abbiamo preso un treno Eurostar di prima mattina da Londra St. Pancras per trascorrere due giorni in viaggio e fare il punto sul mercato logistico belga, uno spazio che comprende magazzini, centri di distribuzione e altri edifici industriali con strutture di stoccaggio.

Conoscevamo già il mercato logistico belga, che ospita alcune interessanti società logistiche quotate in borsa. Il Belgio è un Paese piccolo, con una popolazione di circa 11,5 milioni di abitanti, ma la sua posizione strategica nel cuore dell'Europa, la vicinanza ai porti più trafficati d'Europa come Anversa e Zeebrugge al suo interno e Rotterdam nei Paesi Bassi, nonché le infrastrutture moderne, gli consentono di fornire operazioni logistiche al servizio di vicini molto più grandi come Francia e Germania.

La mia visita a un centro di distribuzione Amazon di ultimo miglio alla periferia di Anversa, costruito e controllato dallo sviluppatore logistico Montea. Foto di Nicolas Scherf.

Visione cautamente ottimista per la logistica

Nonostante le tinte fosche usate dai media per dipingere il sistema bancario europeo e statunitense che hanno portato a un irrigidimento dei mercati del credito (minore disponibilità di credito), con i mercati immobiliari di tutto il mondo alle prese con l'impatto dei rendimenti obbligazionari e immobiliari, in aumento, i nostri incontri con le aziende locali hanno rivelato un umore sul campo cautamente ottimista.

Rispetto ad altri settori immobiliari, la logistica continua a godere di una domanda elevata da parte degli occupanti e, quindi, di affitti in crescita. L'ascesa dell'e-commerce continua a essere un vento di coda a lungo termine per il settore logistico, nonostante la parziale normalizzazione dopo il boom di vendite online legato al COVID. La penetrazione media dell'e-commerce in Europa è stata del 15,4% nel 2022, secondo il Centre for Retail Research, e si prevede che crescerà fino a circa il 20% entro il 2026, spingendo ulteriormente la domanda di spazi logistici.

Ma l'e-commerce non è l'unico fattore di spinta: anche tendenze più recenti come il nearshoring e l'aumento dei livelli di scorte per le aziende con catene di fornitura problematiche stanno alimentando l'esigenza di magazzini.

Crescita degli affitti nella logistica di ultimo miglio e uso dell'automazione in aumento

Abbiamo visitato i magazzini nelle regioni di Bruxelles e Anversa, concentrandoci sia sulla logistica su larga scala che sulla "logistica di ultimo miglio", un sotto-settore dedicato alla consegna dei prodotti ai clienti finali. In questo caso, la posizione rimane fondamentale, in quanto la vicinanza al cliente finale consente alle aziende di consegnare la merce in tempi brevi dall'ordine. Si tratta di una parte specifica del mercato in cui stiamo osservando la crescita più pronunciata degli affitti, con una domanda in aumento a fronte di una disponibilità limitata e una nuova offerta tuttora frenata da vincoli.

Abbiamo anche visitato alcuni magazzini di grandi dimensioni nei porti marittimi, utilizzati prevalentemente da fornitori terzi di servizi logistici per la ripartizione delle grandi spedizioni in arrivo da oltreoceano, che vengono poi stoccate e consegnate ai clienti nel momento in cui ne hanno bisogno. Le merci comprendevano articoli sportivi per uno dei maggiori produttori globali di abbigliamento sportivo, pannelli solari e attrezzature per macchinari, solo per fare qualche esempio.

Un magazzino completamente automatizzato a Genk, di proprietà di Intervest Offices & Warehouses. Foto di Nicolas Scherf.

Siamo rimasti colpiti dai livelli di automazione di alcuni immobili in cui l'affittuario ha investito somme ingenti per allestire i magazzini con sistemi completamente automatizzati e robot in grado di prelevare e immagazzinare le merci. Le imprese che effettuano investimenti di questa entità molto probabilmente restano più a lungo negli immobili affittati, dati i costi di trasloco e installazione delle attrezzature.

Pannelli solari come "inquilini"

La sostenibilità è un altro fattore chiave che distingue sempre più gli edifici, con la domanda degli affittuari che rimane fortemente concentrata sugli immobili più sostenibili. I grandi tetti piani dei magazzini sono ideali per l'installazione di pannelli solari che possono contribuire a ridurre in modo significativo l'impronta di carbonio di un edificio logistico. L'elettricità prodotta viene sempre più spesso utilizzata per ricaricare i veicoli elettrici e/o può essere rivenduta alla rete. Un fornitore di logistica belga ha individuato questa tendenza in anticipo e trasformato i pannelli solari nei suoi "inquilini" principali, che rappresentano una fonte di reddito notevole.

La logistica si conferma una tendenza di crescita secolare e i fondamentali del mercato restano favorevoli per i locatori. Considerati i bassi tassi di superfici sfitte, la domanda vivace e le barriere all'offerta derivanti da vincoli urbanistici, riteniamo che il settore logistico rimanga ben posizionato. La nostra visita ha confermato che le tendenze di fondo del mercato sono ancora favorevoli e i canoni di locazione per immobili moderni, ben posizionati e sostenibili sono destinati a beneficiarne nel tempo.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

REIT o Trust di investimento immobiliari: investono nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, azioni immobiliari o ipoteche. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

Titoli immobiliari, compresi i Trust di investimento immobiliari (REIT): possono essere soggetti a rischi aggiuntivi, tra cui i rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.