Right here, right now: opportunità di crescita nel real estate

I gestori di portafoglio Guy Barnard, Tim Gibson e Greg Kuhl ritengono che la rotazione nel settore dei REIT innescata dalla prevista riapertura delle economie crei interessanti opportunità per acquistare titoli di qualità che offrono crescita sostenibile trainata da trend strutturali di lungo periodo - e ci spiegano perché.

In sintesi

• Le prospettive di crescita di molte società del settore immobiliare esposte a potenti trend positivi di lungo periodo sono migliorate e sembrano destinate a migliorare ancora per effetto della pandemia.
• Tuttavia, a seguito della recente sottoperformance rispetto all’insieme dei fondi di investimento immobiliari quotati, i REIT growth hanno perso il loro premio di valutazione.
• I differenziali di performance rispetto ai fondamentali tra titoli immobiliari value e growth sono aumentati di molto e creano opportunità di acquisto.

Dopo l’annuncio di Pfizer del 9 novembre sull’efficacia del suo vaccino contro il coronavirus abbiamo osservato un’importante rotazione verso l’area value del mercato dei REIT (real estate investment trust) analoga a quella verificatasi sull’insieme delle piazze azionarie. Nello specifico, a fronte di un rialzo complessivo dei REIT statunitensi del 14%, i REIT value sono avanzati in media del 52%, mentre quelli growth hanno ceduto il 7%.¹ La rotazione dai segmenti growth del real estate che hanno beneficiato direttamente della crisi di COVID (industria/logistica, ripetitori, centri dati, affitto di case unifamiliari, stoccaggio) verso i segmenti value penalizzati dalla pandemia (centri commerciali di varie dimensioni, hotel, uffici, appartamenti sulla costa) è stata massiccia e molto rapida.

Individuare i “quality compounder”

A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.

Growth versus value – so much has changed in a year

I REIT dei segmenti growth offrono elevata visibilità sul potenziale di rendimento composito a lungo termine grazie a potenti trend permanenti di lungo periodo come e-commerce, dati mobili, cloud computing, 5G e sviluppo demografico. Le prospettive di crescita di molte società del settore immobiliare esposte a questi trend sono migliorate e sembrano destinate a migliorare ancora per effetto della pandemia. Tuttavia, in seguito alla recente sottoperformance dell’insieme dei REIT, tali società hanno visto ridursi il loro elevato premio di valutazione.

Fonte: Evercore ISI Research, al 1 marzo 021. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. Nota: Il valore patrimoniale netto (net asset value, NAV) per azione rappresenta il valore stimato sul mercato privato degli asset immobiliari detenuti dai REIT. “Growth” comprende asset industriali, case unifamiliari in affitto, case prefabbricate, magazzini, uffici per le scienze della vita. “Value” comprende centri commerciali di varie dimensioni, uffici tradizionali, strutture sanitarie, appartamenti sulla costa, alloggi per studenti.  

La figura 2 mostra le attese di crescita degli utili prospettici a due anni delle società growth e value. Si nota che le ultime oscillazioni delle valutazioni non corrispondono alle attuali stime di consensus del mercato, e che le previsioni relative alle aree value sono nettamente diminuite, mentre quelle relative alle aree growth sono aumentate.

Fonte: Janus Henderson Investors, classificazioni società Evercore ISI Research. Dati basati sulle stime di consensus circa l’FFO per azione prospettico a 2 anni al 31 marzo 2021. I fondi da operazioni (Funds From Operations, FFO) sono uno strumento utilizzato per calcolare i flussi di cassa generati dalle attività dei REIT, vale a dire una misura della loro performance operativa. L’FFO per azione viene impiegato per valutare i REIT, proprio come gli utili per azione (earnings per share, EPS) vengono utilizzati per valutare le azioni.

Abbondanza di opportunità growth

Crediamo che il mercato stia formulando previsioni più rosee per alcuni segmenti immobiliari basate più sulla speranza e sulla continua ripresa economica che sui fondamentali. Analogamente, gli investitori sembrano sottostimare il potenziale di crescita a lungo termine dei REIT best‑in‑class in grado di prosperare, creare valore per gli azionisti e forse offrire rendimenti superiori nei prossimi anni.

In sintesi, riteniamo che l’attuale divergenza delle valutazioni fra value e growth schiuda opportunità interessanti; un’occasione unica per acquistare a valutazioni allettanti titoli di alcune delle società immobiliari quotate di qualità migliore attive in settori favoriti dall’evoluzione del mercato.