La crisi della logistica globale alimenta una domanda incontrollata di magazzini
La crisi delle catene di distribuzioni globali sta alimentando la domanda nel comparto degli immobili industriali, secondo il team Global Property Equities.
In sintesi
- Negli Stati Uniti il mercato delle superfici a uso industriale beneficia delle strozzature nelle filiere logistiche mondiali, aspetto che sta proiettando il segmento verso un anno record di immobili in locazione.
- Il passaggio dal modello just-in-time a quello just-in-case è una tendenza strutturale pluriennale che spinge la domanda di magazzini, accelerata anche dalla crescita strutturale dell'e-commerce.
- I costi di trasporto e di manodopera stanno aumentando a un ritmo molto più rapido e incidono in misura nettamente maggiore rispetto ai costi di affitto di immobili a uso commerciale: di conseguenza, i proprietari hanno un notevole potere sui prezzi e questo promette bene per il settore.
Il mercato statunitense degli immobili industriali è bene avviato per raggiungere un livello record nell'attività di leasing. Da inizio anno fino a settembre 2021, l'assorbimento netto (ossia la somma di metri quadri che sono diventati fisicamente occupati, meno la somma di quelli che sono diventati fisicamente liberi durante un determinato periodo) ha raggiunto la cifra strabiliante di 34 milioni di metri quadri, superando del 98% il livello di un anno fa1, ed è già un record assoluto per un solo anno mentre manca ancora un trimestre alla fine del 2021.
Prologis, leader mondiale nel settore immobiliare logistico, ha dichiarato di recente in una nota sugli utili che l'azienda adesso sostanzialmente "non ha più spazi disponibili" e i "locali sfitti sono ai livelli più bassi di sempre". I risultati record diffusi da Prologis sono in parte frutto dei problemi emersi lungo le catene di distribuzione negli Stati Uniti e in tutto il mondo, con gravi criticità che non sembrano destinate a essere risolte in tempi brevi. Attualmente la società sta firmando nuovi contratti di locazione a canoni superiori del 28% rispetto al passato.2
Per quanto la crisi logistica possa rappresentare una tempesta perfetta per molti settori dell'economia, i proprietari di immobili a uso industriale ne hanno tratto grossi vantaggi. Vediamo perché.
Il passaggio alle scorte just-in-case ha messo in crisi le catene logistiche globali
La globalizzazione delle catene logistiche è un fenomeno iniziato decenni fa per approfittare delle differenze di costo fra i vari paesi e sfociato nell'adozione del modello just-in-time. Sviluppato da Toyota all'inizio degli anni 70 del secolo scorso e fatto conoscere al mondo da Dell negli anni '90, il metodo just-in-time per la gestione del magazzino è un processo che consiste nel minimizzare i livelli di scorte statiche muovendo la merce soltanto nel momento in cui serve. La pandemia però ha portato alla luce i rischi della filiera logistica lasciando le società a secco di merci disponibili, mentre i tempi di consegna allungati hanno impedito ai prodotti di raggiungere i consumatori con tempistiche accettabili, facendo perdere vendite potenziali ai commercianti. Questi problemi sono stati ulteriormente accentuati negli ultimi mesi a causa della combinazione di diverse tendenze che hanno acutizzato ancora di più la crisi delle forniture.
In alcuni grandi porti degli Stati Uniti, inclusi quelli di New York/New Jersey, Los Angeles e Long Beach, gli arrivi delle navi sono fortemente ritardati. A livello mondiale, ci sono adesso più di 600 navi container bloccate fuori dai porti, quasi il doppio rispetto all'inizio di quest'anno secondo i dati del gruppo Kuehne+Nagel, leader mondiale del settore logistico, aggiornati al 15 ottobre 2021. Ma i problemi non riguardano soltanto gli scali marittimi: oltre alla carenza di lavoratori portuali, le catene logistiche patiscono anche la mancanza di autotrasportatori e l'impennata dei prezzi del carburante.
Con il tasso di immobili industriali sfitti che ha raggiunto negli Stati Uniti il minimo record del 4,1% nel terzo trimestre del 20213, gli aspiranti affittuari non possono fare altro che offrire più della concorrenza per qualsiasi superficie logistica disponibile. Il passaggio dal modello just-in-time a quello just-in-case (che consiste nel tenere a disposizione scorte considerevoli) è una tendenza strutturale pluriennale che al momento è ancora agli albori. Comunque per adesso le società stanno solo sgomitando per accaparrarsi spazi adeguati in vista dell'imminente stagione natalizia.
Gli affitti degli immobili commerciali sono solo una frazione dei costi logistici totali
Le ricadute sui fondamentali dell'immobiliare industriale sono state molto rilevanti, coi parametri operativi che hanno superato tutti i record storici. L'affitto rappresenta la voce minore fra le categorie di costi principali lungo la catena logistica, con un peso di appena il 5% sul totale dei costi di fornitura a carico dei locatari.4 È una cifra irrisoria in confronto ai costi di trasporto e di manodopera, che rappresentano in genere il 55% e 30% rispettivamente, ma che può aumentare in misura significativa in un contesto inflazionistico. “I costi degli immobili commerciali sono solo un errore di arrotondamento”, secondo Adam Roth, Director of Global Logistics di NAI Hiffman.
Distribuzione tipo dei costi della catena logistica
Fonte: Prologis Research al T3 2021.
Nonostante la crescita record delle rate di affitto, i costi di trasporto e di manodopera stanno aumentando a un ritmo molto più rapido. Secondo le stime di Prologis, per ogni dollaro speso in affitti gli occupanti di superfici logistiche spendono da 5 a 7 dollari per i salari e 10 per i trasporti. Il costo relativamente basso dei magazzini industriali essenziali per lo svolgimento dell'attività mette in evidenza il potere di determinazione dei prezzi di cui i proprietari di tali immobili godono e possono continuare a beneficiare, contribuendo nel contempo a bilanciare l'aumento inarrestabile dei costi negli altri tratti della catena logistica.
Vale anche la pena di notare che l'amministrazione di immobili non è un'attività che richiede un largo impiego di manodopera, motivo per cui i proprietari oltre ad avere un notevole potere sui prezzi, tendono a rimanere per lo più isolati dai rincari dei costi di personale, che pesano invece sui loro affittuari.
Il forte squilibrio fra domanda e offerta sta spingendo verso l'alto gli affitti dei magazzini
Nel tentativo di accaparrarsi superfici situate nel perimetro di importanti centri abitati, i clienti sono diventati più disposti a pagare rate di affitto superiori e questo ha fatto lievitare gli affitti a livelli record. Negli Stati Uniti, c'è stata una crescita dell'8,3% nel terzo trimestre5 e nelle aree costiere in cui l'offerta è fortemente carente gli incrementi sono stati ancora più pronunciati: gli affitti medi per superfici di classe A in New Jersey superano del 24% i livelli di dodici mesi fa. Gli aspiranti affittuari che si fanno la guerra a colpi di rilanci non sono più una rarità. Lo squilibrio apparentemente insanabile fra domanda e offerta in mercati come quello della California meridionale è destinato a spingere i canoni di affitto sempre più in alto. Rexford, una delle principali società che controllano immobili industriali nella regione, ha annunciato di recente che per il suo portafoglio il cosiddetto mark-to-market (ossia lo scarto fra gli affitti medi in essere e quelli medi di mercato) attualmente si attesta intorno al 27%, il che implica un ampio potenziale di incremento dei ricavi.
Prima delle turbative attuali nella catena logistica globale innescate dalla pandemia, il comparto degli immobili industriali stava già beneficiando di una sorta di rinascita, grazie alla presa di coscienza sull'importanza e lo sviluppo di una robusta attività di e-commerce, di cui persino i rivenditori al dettaglio più ostinatamente tradizionali hanno dovuto prendere atto. Gli ultimi sviluppi hanno solo gettato "benzina sul fuoco". Tutto ciò fa presagire una domanda robusta ancora per diverso tempo in quest'area.
Note:
Rientrano nella categoria degli immobili industriali gli edifici utilizzati per attività produttive e di trasformazione, stoccaggio e spedizione di merci.
1,3,5 Cushman US Industrial Market Beat Q3 2021 (Il record del mercato industriale USA nel T3 2021).
2 Dichiarazione utili di Prologis per il T3 2021.
4 Prologis: Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains (Spendere di più per gli immobili logistici in un'era di cambiamenti nelle catene di logistiche), ottobre 2021.
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